N° RG 25/00163 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQ6X

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 14 Août 2025

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S.A.S. HOTEL LE SURCOUF

C/

S.C.I. SURCOUF

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copie exécutoire délivrée le 14/08/2025 à :

la SELARL BNA – 06

M^e Maïwenn PLANCHAIS – 25

copie certifiée conforme délivrée le 14/08/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 26 Juin 2025

PRONONCÉ fixé au 14 Août 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.S. HOTEL LE SURCOUF ( RCS NANTES n°444 241 020), dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

Rep/assistant : Maître Maïwenn PLANCHAIS, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.I. SURCOUF (RCS SAINT NAZAIRE n°352 396 964), dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

Rep/assistant : Maître Bertrand NAUX de la SELARL BNA, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00163 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQ6X du 14 Août 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Contexte :

Suivant acte sous seing privé du 27 avril 2008, la S.C.I. SURCOUF a donné à bail commercial à la S.A.R.L. LE SURCOUF un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] à destination d’hôtel et séminaires et à une habitation pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2008 moyennant un loyer de 49 800 € hors taxes hors charges payable mensuellement d’avance.

Par acte d’huissier du 28 décembre 2017, la S.C.I. SURCOUF a fait signifier à la S.A.S.U. HOTEL LE SURCOUF un congé pour le 30 juin 2018 avec offre de renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions, sauf à porter le montant du loyer à 75 000 €.

Suite à un mémoire préalable, la S.C.I. SURCOUF a fait assigner la S.A.S.U. HOTEL LE SURCOUF devant le juge des loyers commerciaux.

Après une expertise confiée à M. [R] [Z] par jugement avant dire droit, le juge des loyers commerciaux a notamment fixé à 75 548,38 € hors taxes et hors charges le nouveau montant du loyer à compter du 1er juillet 2018 dans un jugement du 17 décembre 2020 assorti de l’exécution provisoire. Appel a été interjeté contre cette décision et par arrêt du 15 mai 2024, la cour d’appel de RENNES a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à 82 522,46 € hors taxes hors charges.

Soutenant avoir engagé pour plus de 280 000 € de travaux de rénovation pour répondre aux attentes de la clientèle et déplorant le refus du bailleur d’exécuter des travaux destinés à remédier à des dysfonctionnements ou pannes dues au vieillissement des matériaux et installations en dépit d’une mise en demeure, la S.A.S. HOTEL LE SURCOUF a fait assigner en référé la S.C.I. SURCOUF par acte d’huissier du 25 octobre 2022 afin de solliciter :

— à titre principal, la condamnation de la S.C.I. SURCOUF :

* à lui payer une provision de 4 399,54 € hors taxes au titre du remplacement du ballon d’eau chaude du 4ème étage,

* à faire procéder au remplacement de la porte d’entrée par une porte de bonne qualité et aux normes ainsi que l’aménagement de la rampe d’accès correspondante dans le délai d’un mois de l’ordonnance à intervenir, à faire reprendre l’étanchéité de la toiture et des façades dans le délai de deux mois de l’ordonnance, à faire remplacer l’ascenseur par un ascenseur aux normes dont la commande devra intervenir dans le mois de l’ordonnance, à faire procéder à la mise en conformité du bâtiment et des équipements aux normes de sécurité incendie (isolation lingerie, isolation garage, changement de la centrale incendie et des détecteurs de fumée) dans le délai d’un mois de l’ordonnance, en assortissant ces condamnations d’une astreinte de 500 € par jour de retard,

— à titre subsidiaire, l’organisation d’une expertise,

— en tout état de cause, la condamnation de son adversaire aux dépens et à lui payer la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 16 mars 2023, le juge des référés a ordonné une expertise et rejeté toutes autres prétentions. L’expert initialement désigné, M. [X] [T], a été remplacé par Mme [V] [K], et cette dernière a déposé un rapport le 8 juillet 2024.

La présente procédure :

Se basant sur les conclusions de l’expertise et se plaignant de la vétusté de plusieurs éléments d’équipement de l’hôtel dont elle a vainement réclamé le remplacement, la S.A.S. HOTEL LE SURCOUF a fait assigner en référé la S.C.I. SURCOUF par acte de commissaire de justice du 6 février 2025 afin de solliciter, au visa des articles 1719, 1720, 1755 du code civil, 834, 835 du code de procédure civile, la condamnation de la défenderesse :

— à lui payer une provision de 7 988,73 € TTC au titre du remplacement des ballons d’eau chaude des 2ème et 4ème étage,

— à faire procéder au remboursement des frais de remplacement de la porte d’entrée à hauteur de 6 732,16 € TTC avec intérêts au taux légal à compter de la première assignation en référé, à faire remplacer l’ascenseur par un ascenseur aux normes dont la commande devra intervenir dans le mois de l’ordonnance, à faire procéder à la mise en conformité du bâtiment et des équipements aux normes de sécurité incendie (isolation lingerie, isolation garage, changement de la centrale incendie et des détecteurs de fumée) dans le délai d’un mois de l’ordonnance, en assortissant ces condamnations d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— à lui payer la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions, par lesquelles elle maintient ses prétentions initiales sauf à rajouter la consignation des loyers sur un compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats jusqu’à complète réalisation des travaux, la S.A.S. HOTEL LE SURCOUF fait notamment valoir que :

— la compétence du juge des référés est contestée à tort, alors que l’urgence, citée à 10 reprises dans l’assignation, est caractérisée pour le remplacement de l’ascenseur dont les pannes sont de plus en plus fréquentes et qu’il y a un dommage imminent dans le risque de perturbation de l’exploitation et trouble manifestement illicite résultant du refus du bailleur de toute intervention,

— le rapport d’expertise démontre la vétusté de l’ascenseur, du système de sécurité incendie, de la porte d’entrée, qui accroissent les difficultés d’exploitation alors que les charges ont été alourdies par l’augmentation du loyer,

— elle a dû remplacer en urgence au mois de novembre 2021 le ballon d’eau chaude du 4ème étage et le 20 avril 2024 celui du 2ème étage, en raison de leur vétusté au sens de l’article 1755 du code civil, constatée par huissier,

— en cas d’urgence il n’est pas nécessaire de procéder à une mise en demeure préalable,

— la vétusté de la porte d’entrée a été signalée à de multiples reprises et constatée par huissier,

— l’expert a constaté la vétusté de la porte et sa non-conformité aux normes d’accessibilité, et son remplacement relève du clos et du couvert incombant au bailleur, étant souligné que l’expert a bien répondu au dire de la S.C.I. SURCOUF,

— même si la clause du bail met le remplacement de l’ascenseur à la charge du preneur, en l’espèce sa vétusté et sa non-conformité aux normes, confirmées par l’expert, obligent le bailleur à prendre en charge le remplacement, le bail ne comportant aucune dérogation à l’article 1755 du code civil,

— les derniers incidents et rapports sont éloquents sur la dangerosité et la vétusté de l’appareil,

— la mise en conformité aux normes incendie incombe au bailleur et celui-ci ne peut se prévaloir d’un défaut d’opposabilité de travaux d’aménagement d’une lingerie à la place de parkings, alors qu’ils étaient prévus au bail,

— la vétusté a été constatée par l’expert et par la commission de sécurité,

— le système de détection incendie installé en 1990 par le précédent exploitant a fait accession au bailleur,

— les travaux nécessaires au remplacement du SSI se montent à 25 973,06 €,

— compte tenu de la mauvaise foi et de la résistance abusive du bailleur, il est nécessaire de l’autoriser à consigner les loyers, ce qui n’est pas une dispense du paiement.

La S.C.I. SURCOUF conclut au débouté de la demanderesse et subsidiairement à l’octroi d’un délai de 6 mois et au rejet de la demande d’astreinte, avec condamnation de son adversaire à lui payer une somme de 3 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et réplique que :

— huit mois après l’expertise, la locataire a engagé la présente procédure faisant suite à de nombreuses autres, dont il a été fait le rappel détaillé,

— aucune urgence n’est caractérisée, alors que les documents produits sont anciens, que l’expertise a été déposée il y a de nombreux mois, et qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée,

— il n’y a ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite, et seules les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile semblent devoir être invoquées,

— l’interprétation des clauses du contrat ne relève pas du juge des référés, pas plus que l’appréciation de l’état de vétusté,

— la multiplication des procédures résulte de l’augmentation de loyer que la locataire refuse toujours,

— elle a dû pallier la carence de la locataire concernant le nettoyage des chéneaux et gouttières,

— la demande concernant le premier ballon d’eau chaude a déjà été tranchée par la précédente décision, qui a autorité de chose jugée, et l’expert n’a pas pu faire de constatations nouvelles,

— il est étonnant que l’expert n’ait pas été interpellé à propos du deuxième ballon, qui a été changé en cours d’expertise, et pour lequel le coût du remplacement a été divisé par deux, alors que son état de vétusté est contesté,

— si l’expert a donné un avis sur la vétusté et la non-conformité de l’ancienne porte d’entrée, elle n’a pas répondu à son dire qui relevait que l’expert [Z] avait conclu à l’accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite,

— l’âge de la porte ne suffit pas à caractériser sa vétusté et l’entretien de sa serrure incombe au preneur,

— le bail met à la charge de la locataire l’entretien et le cas échéant le remplacement de l’ascenseur, ce que son adversaire avait d’ailleurs reconnu dans la procédure d’appel relative à la fixation du loyer,

— il appartenait au preneur de prendre en charge les conséquences des travaux engagés pour créer deux chambres aux normes d’accessibilité dans le cadre des dispositions du code du tourisme,

— le rapport d’expertise n’apporte aucun élément nouveau, puisqu’il n’y a eu aucune analyse technique de l’ascenseur,

— les éléments récents ne sont établis que pour les besoins de la cause,

— l’expert n’a pas non plus examiné l’installation de sécurité incendie et son fonctionnement n’a même pas été testé, de sorte qu’il n’y a pas d’élément nouveau,

— la mise aux normes de la lingerie, qui a été déplacée par le preneur, incombe à ce dernier comme accessoire de ses travaux d’aménagement,

— la demande de consignation des loyers, qui équivaut à en suspendre le paiement, est injustifiée, alors que le paiement du loyer est une obligation essentielle du bail et que sa suspension ne peut être accordée que lorsque le local est inexploitable.

Par courrier du 17 juillet 2025, l’avocate de la S.A.S. LE SURCOUF a transmis une nouvelle pièce en cours de délibéré sans avoir sollicité l’autorisation de le faire et dont il n’a pas été tenu compte.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision :

L’obligation du bailleur de remplacer les ballons d’eau chaude est sérieusement contestable, dès lors que l’état du ballon du 4ème étage, contesté, n’a pas fait l’objet de constatations contradictoires avant son remplacement, si bien que la cause de vétusté alléguée n’est pas certaine et que le bailleur est en droit d’invoquer un éventuel manque d’entretien régulier ou une volonté du locataire de procéder à un remplacement dans le cadre de travaux de rénovation.

De même, l’état de vétusté allégué du ballon du 2ème étage n’a pas été constaté contradictoirement, alors même qu’il a été changé pendant l’expertise.

Il convient donc de rejeter la demande de provision en l’état.

Sur la demande de remboursement du coût de remplacement de la porte d’entrée sous astreinte :

En motivant sa demande de remboursement du coût de remplacement de la porte d’entrée par une obligation non contestable du bailleur, la demanderesse fonde nécessairement cette prétention sur les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Si la vétusté de cette porte est pour le moins discutable, non seulement au vu des photographies prises par l’expert mais également au regard du devis de réparation d’un serrurier transmis à l’expert faisant seulement état d’un montant de 428,15 € TTC à envisager, l’expert a cependant constaté que l’ancienne porte ne permettait pas un passage de 90 cm, puisqu’elle a été mesurée à 80 cm à l’axe de la poignée, si bien que sa mise aux normes d’accessibilité s’imposait.

Il importe peu que l’expert [Z] ait conclu antérieurement dans un autre contexte à la conformité de l’immeuble aux normes PMR, dès lors que celle-ci a pu être appréciée en l’état des avis de la commission de sécurité pour l’autorisation d’exploiter et non au regard des travaux à envisager sur la porte.

Dès lors que des travaux étaient nécessaires, il n’est pas sérieusement contestable que la mise aux normes devait être envisagée, laquelle, comme le clos et le couvert, sont à la charge du bailleur, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande sous forme d’une provision sur le remboursement des sommes dépensées par le preneur à savoir :

5 806,15 € (prix réellement payé avec la remise sur la facture Atlantique Ouvertures) + 746,44 € (facture CECO ELEC) = 6 552,59 €.

Les intérêts seront dus au taux légal sur cette somme à compter de l’assignation du 6 février 2025, et non à compter d’une date antérieure aux travaux.

Il n’y a pas lieu à astreinte à propos de cette condamnation.

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte :

S’agissant de l’ascenseur, il est établi par la liste des incidents que ceux-ci sont répétés et qu’ils entraînent le blocage régulier de personnes entre les étages, ce qui est pour le moins fâcheux pour un établissement recevant des clients.

Les vérifications de l’expert sont en faveur du remplacement de cet équipement devenu trop ancien.

Néanmoins, ces éléments sont impropres à caractériser un dommage imminent, lequel ne pourrait être caractérisé qu’en cas par exemple de risque de chute de l’ascenseur, qui n’est heureusement pas évoqué.

De plus, le bail stipule que le preneur « aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture, des fermetures de la boutique et de l’ascenseur, le tout devant être constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites tous les trois ans, étant précisé que toutes les réparations grosses et menues et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitres, volets, ascenseurs et rideaux de fermeture de la boutique s’il y en a seront exclusivement au preneur ».

La nécessité de procéder au remplacement de l’ascenseur ne caractérise pas un trouble manifestement illicite ou une obligation de faire non sérieusement contestable de nature à justifier la condamnation du bailleur, alors que si la clause qui vient d’être citée ne vise pas expressément la vétusté comme cause de remplacement de l’ascenseur, aucune explication n’est donnée sur une autre cause qui pourrait être envisagée dans laquelle la clause du bail conserverait un sens.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur l’interprétation à donner à cette clause, pour déterminer si elle comprend ou non la vétusté.

Quant à la mise aux normes d’accessibilité, à supposer qu’elle soit rendue nécessaire, ce qui n’est pas évident, la question ne relève pas non plus du juge des référés, dès lors qu’il conviendrait de déterminer si cette mise aux normes est rendue ou non nécessaire par l’aménagement de chambres accessibles en étage, et si ces aménagements résultent d’un choix du preneur.

Il convient donc de rejeter la demande concernant l’ascenseur.

En ce qui concerne la sécurité incendie, il résulte d’un avis de la commission de sécurité du 12 avril 2024 que sont préconisés de remplacement de l’installation actuelle qui présente un non-fonctionnement des sirènes d’évacuation et du report d’alarme de la chambre de veille en raison de la vétusté de l’installation, et qu’en cas de départ de feu un risque très important existe pour la sécurité et l’intégrité physiques des clients de l’hôtel et du personnel, ainsi que le précise la page 3 de cet avis, qui indique clairement qu’à défaut d’exécution des travaux, un avis défavorable à l’ouverture de l’établissement sera préconisé.

Il importe donc peu que l’expert n’ait procédé à aucune vérification personnelle de l’installation, dès lors que l’autorité compétente pour se prononcer sur la nécessité de la mise aux normes, a pris désormais une position imposant clairement les travaux à bref délai.

S’agissant d’une mise aux normes d’une installation vétuste faisant peser un risque sur la sécurité humaine, le trouble manifestement illicite est caractérisé obligeant à l’exécution des travaux sous astreinte dans les meilleurs délais, qui seront précisés au dispositif de la décision.

Il est bien évident, au vu de l’ampleur des non-conformités décrites, que la question de l’aménagement réalisé par la lingerie n’est pas déterminante des travaux de mise en conformité à réaliser, qui ne concerne pas seulement cette réalisation mais également toute l’installation décrite comme vétuste.

Sur la demande de consignation des loyers :

La demande de consignation des loyers, qui n’est justifiée que par la volonté de faire pression sur le bailleur pour exécuter les travaux, n’est pas fondée, dès lors que l’astreinte suffira à garantir l’exécution des obligations fixées par la présente décision et que le bailleur aura besoin des loyers pour payer les travaux à exécuter.

Sur les frais :

Etant condamné à exécuter des travaux et à rembourser des sommes, la S.C.I. SURCOUF doit être considérée comme la partie perdante, au sens de l’article 696 du code de procédure civile et devra supporter les dépens, y compris les frais d’expertise.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité qu’elle devra payer à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.C.I. SURCOUF à faire procéder à la mise en conformité des ouvrages et des installations de sécurité incendie selon le descriptif des travaux transmis à la commission de sécurité sur lequel celle-ci a rendu un avis favorable le 16 juillet 2024, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant deux mois,

Condamnons la S.C.I. SURCOUF à payer à la S.A.S. HOTEL LE SURCOUF la somme de 6 552,59 € à titre de provision sur le remboursement des sommes payées pour le remplacement de la porte d’entrée avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 et celle de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.C.I. SURCOUF aux dépens, y compris les frais d’expertise.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE