Minute n° 25/255

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 04 Juillet 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 14] [Adresse 8]” sis [Adresse 4]

représenté par son syndic la SAS LAMYdont le siège social est à [Localité 10]

pris en son agence LAMY [Localité 11]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Demandeur représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Anne Sophie GEOFFROY MEDANA , avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [S] [C]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 Mai 2025

date des débats : 09 Mai 2025

délibéré au : 04 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/01583 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NY7H

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] a fait assigner M. [S] [C] aux fins de condamnation au paiement de la somme de 1 790 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement (échéance du 1er trimestre 2025 incluse), d’ordonner la capitalisation des intérêts, la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts, 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il demande également au tribunal de rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] fait valoir que M. [S] [C] est copropriétaire des lots n°3, 23 et 24 situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 5] à [Localité 11].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il ne procède pas au paiement en dépit de relances et mises en demeure notamment le 21 septembre 2023 et le commandement de payer en date du 16 mai 2024.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de M. [S] [C] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 mai 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que M. [S] [C], ni présent ni représenté, a été cité à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] sis [Adresse 5] produit aux débats :

— un certificat du service de la Publicité Foncière de M. [S] [C] portant sur la propriété lots n°3, 23 et 24 au sein de l’immeuble situé à l’angle du [Adresse 13] et du [Adresse 12] à [Localité 11],

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 1.790 euros au 20 février 2025,

— les appels de fonds et répartition de charges du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025

— les relances, les mises en demeure notamment du 21 septembre 2023 et le commandement de payer du 16 mai 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 8 mars 2022, 1er février 2023 et 15 avril 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025

— le contrat désignant la SAS NEXITY LAMY en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que M. [S] [C] est copropriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 11]. Le décompte démontre divers paiements réalisés par M. [S] [C] par chèque dont le dernier en date du 5 février 2025. Bien qu’assez réguliers et de sommes plus ou moins importantes, ces paiements n’ont pas permis d’apurer l’arriéré de charges de copropriété.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [S] [C] reste redevable de la somme de 1.790 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 20 février 2025.

Le syndicat des copropriétaires sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 1.790 euros.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, le décompte démontre que M. [S] [C] ne paie pas ses charges de copropriété dans leur intégralité. Cependant, les nombreux chèques réalisés par ce dernier démontrent qu’il ne s’est pas désintéressé du paiement des sommes sollicitées et sa volonté suivie d’effet de les régler.

Il s’ensuit que la situation révèle plus une insuffisance qu’une carence de M. [S] [C] et aucunement sa mauvaise foi de sorte qu’il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [C] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] sis [Adresse 5] à [Localité 11] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY la somme de 1.790 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 20 février 2025 ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] sis [Adresse 5] à [Localité 11] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 1 790 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] sis [Adresse 5] à [Localité 11] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] sis [Adresse 5] à [Localité 11], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [C] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT