Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [L]

Logement 17 Rez de Chaussée

Bossis Trefimetaux

23 Rue Niescierewicz

44220 COUËRON

représentés par sa fille, Madame [U] [S], munie d’un pouvoir écrit

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025

date des débats : 11 septembre 2025

délibéré au : 06 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01189 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NWQE

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [M] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 25 août 2023 à effet au 1er septembre 2023, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [M] [L] un logement de type 5 lui appartenant sis, Bossis Trefimetaux, 23 rue Niescierewicz, rez-de-chaussée – 44220 COUERON, et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel initial de 617,03 € pour le logement et ses annexes, charges comprises.

Ce bail prend la suite du bail ayant pris effet le 1er juillet 2012, résilié par décision judiciaire du juge des contentieux de la protection en date du 27 janvier 2022, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et octroi de délais de paiement.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [M] [L] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 737,60 € arrêté au 31 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 25 août 2023 à compter du 8 décembre 2024 pour défaut de justification d’une assurance ou depuis le 8 janvier 2025 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [M] [L] ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévues par la loi ;

· Condamner [M] [L] au paiement de la somme de 3 931,59 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 janvier 2025 avec intérêts de droit à compter du 8 novembre 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

· Condamner [M] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 8 décembre 2024 ou du 8 janvier 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [M] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

[M] [L] sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

· Condamner [M] [L] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025. À ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL, représenté par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, maintient l’intégralité de ses demandes et notamment la résiliation du bail pour défaut d’assurance locative, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3 265,23 € au titre des loyers et charges échus à la date du 8 septembre 2025. Le bailleur indique que compte tenu de l’absence de reprise des paiements par la locataire, il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, les derniers règlements datant de juillet 2025. Par ailleurs, il fait état du précédent jugement rendu à l’encontre de [M] [L] en 2022.

Régulièrement assignée à étude, [M] [L] n’a pas comparu en personne, mais s’est faite valablement représentée par [U] [S], sa fille, munie d’un pouvoir régulier en ce sens. Cette dernière reconnaît le montant de la dette pour laquelle elle sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 200 € par mois en sus du loyer résiduel. Par ailleurs, elle reconnaît l’absence de reprise de paiement des loyers avant l’audience.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 23 juin 2025 qu’il n’avait pas réussi à se mettre en contact avec la locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayés à la CCAPEX le 24 octobre 2024, dont la Commission a accusé réception le 4 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 26 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 26 février 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’assurance locative

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 8 et le commandement de justifier d’une assurance en date du 8 novembre 2024 reproduit les termes de la loi et de la clause résolutoire figurant au contrat de bail.

[M] [L] ne justifie pas d’une assurance du logement, passée ou en cours et CDC Habitat Social maintient à l’audience sa demande de résiliation du bail sur ce motif.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 décembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [M] [L].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et la locataire redonnait le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3 265,23 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 8 septembre 2025.

Il convient de déduire du montant demandé les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 328,53 € (198,38 € + 130,15 €).

En conséquence, [M] [L] sera condamnée au paiement de la somme de 2 936,70 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 8 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 9 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 657,41 €.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, d’après le relevé de compte locataire actualisé, [M] [L] n’a jamais cessé totalement le paiement de ses loyers et effectue des versements à intervalle irrégulier depuis décembre 2023. Ses derniers paiements datent de juillet 2025 pour un montant total de 1 614,41 €.

Lors de l’audience, [M] [L], représentée par sa fille, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire proposant de verser la somme de 200 € par mois en plus de son loyer courant pour résorber sa dett. Elle indique avoir perdu son travail à la suite d’un burn out.

Le bailleur, représenté par son conseil, déclare maintenir l’ensemble de ses demandes.

Au regard ces éléments, si la locataire offre peu de garanties de paiement, ses loyers étant réglés de manière irrégulière depuis décembre 2023, il convient de remarquer qu’elle effectue des versements partiels et qu’elle offre à l’audience de payer 200 € en plus de son loyer courant. Il convient de permettre à [M] [L] de régler sa dette dans le délai maximal prévu par la loi, à savoir vingt-quatre mois.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [L], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 25 août 2023 entre CDC HABITAT SOCIAL et [M] [L], concernant le logement sis Bossis Trefimetaux, 23 rue Niescierewicz, rez-de-chaussée – 44220 COUERON ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 9 décembre 2024 ;

CONDAMNE [M] [L] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.936,70 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [M] [L] un délai de paiement de vingt-quatre (24) mois pour se libérer de la dette, soit 23 mensualités de 120 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois, au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNE [M] [L] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 9 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 657,41 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [M] [L], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [M] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [M] [L] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY