SG

LE 17 JUIN 2025

Minute n°

N° RG 22/02948 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LUXO

[T] [D]

C/

Syndic. de copro. VERDURA sis [Adresse 4],

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS – 33

la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

— --------------------------------------------------

QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 18 MARS 2025 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 17 JUIN 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Monsieur [T] [D], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Cyril DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEUR.

D’UNE PART

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier VERDURA sis [Adresse 3] [Localité 8], domicilié : chez Syndic Société GAALON DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

— ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Faits, procédure et prétentions des parties

Monsieur [T] [D] est propriétaire occupant d’un appartement au sein de l’ensemble immobilier dénommé “VERDURA”, composé de plusieurs bâtiments sis [Adresse 3] [Localité 8], et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 mai 2022, Monsieur [T] [D] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier “VERDURA”, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. GAALON GUERLESQUEN, devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir annuler les résolutions n°2.1, 2.2, 3.1, 3.2. du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2022.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 14 janvier 2025, Monsieur [T] [D] sollicite du tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le PV d’AGE du 31 mars 2022,

— Recevoir les demandes, fins et conclusions de Monsieur [T] [D] et les déclarer bien fondées ;

— Annuler les résolutions 2.1, 2.2, 3.1 et 3.2 de l’Assemblée Générale du 31 mars 2022 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à régler à Monsieur [T] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance ;

— Faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et exempté Monsieur [T] [D] des charges de copropriété relatives aux condamnations du syndicat des copropriétaires prononcées à son profit.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 14 février 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite du tribunal de :

Vu les articles 8, 10-1 et 21 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967,

— Débouter Monsieur [T] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Rejeter les demandes d’annulations des décisions 2.1, 2.2, 3.1 et 3.2 de l’assemblée générale du 31 mars 2022 ;

— Condamner Monsieur [T] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VERDURA la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [T] [D] aux entiers dépens ;

— En toute hypothèse, écarter toute dispense de participation à la dépense commune en considération de l’équité.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 mars 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Monsieur [T] [D]

Sur l’annulation de la résolution 2.1

Conformément aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (dans sa version applicable au litige), le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 37 du décret du l7 mars 1967 précise que lorsqu’en cas d’urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

En l’espèce, Monsieur [T] [D] sollicite l’annulation de la résolution n°2.1 de l’assemblée générale extraordinaire du 31 mars 2022 intitulée “travaux réfection réseau eaux usées eaux vannes local vo hall 14 et réseau principal” et rédigée en ces termes :

“Le syndicat des copropriétaires, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis de la société ORTEC,

après avis et accord du conseil syndical le 10/02/2022,

après l’information de l’intervention de l’entreprise ORTEC réalisée en urgence, décide de ratifier :

le devis de la société ORTEC pour un montant de 7.617 € H.T.

et

le devis de la société ORTEC (travaux complémentaires imprévus avant démarrage des travaux) pour un montant de 1.874 € H.T.

Le montant des travaux sera appelé en charges communes générales…”

Cette résolution porte manifestement sur des travaux réalisés à l’initiative du syndic, en urgence, pour la sauvegarde de l’immeuble et concernant plus précisément, le réseau des eaux usées du “hall 14".

Les pièces versées aux débats et notamment, les rapports d’inspection télévisée de SUEZ des réseaux d’assainissement et les rapports d’intervention de l’entreprise ORTEC du mois de février 2022, permettent en effet de démontrer que les travaux litigieux, objets des devis susvisés, se sont révélés nécessaires en raison de l’obstruction du réseau des eaux usées par les racines des végétaux des espaces verts de la copropriété, provoquant des débordements au niveau notamment, du local poubelles du hall 14, avec un refoulement dans l’appartement du rez-de-chaussée, étant relevé :

— qu’aux termes de la note d’information de la commission “travaux” du mois de septembre 2021, ce problème d’encombrement du réseau [Localité 6] par des racines avait déjà été très clairement constaté par la dite commission ;

— qu’aucun élément probant ne permet d’établir l’existence d’anomalies ou de défectuosités de ce réseau des eaux usées, telles qu’alléguées par Monsieur [T] [D] ;

— que la mention d’un défaut d’emboitage figurant sur le devis n°2022-2-122M d’ORTEC apparaît sur ce point parfaitement insuffisante pour considérer notamment, que celui-ci serait directement à l’origine du sinistre survenu en février 2022, et alors que les obstructions des réseaux par les racines des végétaux des espaces verts de la copropriété apparaissent récurrentes au vu des pièces produites par les parties ;

— que les travaux, objets du second devis d’un montant de 1.874,00 euros H.T., se sont manifestement révélés nécessaires lors de la réalisation des travaux, objets du premier devis de 7.617,00 euros H.T., pour permettre leur exécution, tel qu’indiqué par l’entreprise ORTEC.

L’urgence de ces travaux, compte tenu de la nature des désordres occasionnés, n’apparaît pas sérieusement contestable et ce d’autant, que Monsieur [T] [D] l’a très clairement admise lorsque l’avis des membres du conseil syndical a été sollicité, indiquant par mail du 9 février 2022 : “je donne évidemment mon accord pour ce devis, qui doit être exécuté en urgence”.

L’absence de mise en concurrence n’apparaît pas davantage critiquable au vu de cette urgence, Monsieur [T] [D] ayant en outre souligné aux termes de ce même courriel: “le fait que différentes entreprises sont intervenues sur ce problème et/ou se sont retirées peut justifier l’absence de mise en concurrence actuelle”.

Dans ces conditions, il convient de considérer que c’est à bon droit que le syndic a fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux litigieux, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, convoquant par la suite une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires pour leur ratification.

Par ailleurs et contrairement à ce que soutient Monsieur [T] [D], l’imputation de ces travaux sur les charges générales de la copropriété apparaît fondée, indépendamment de la qualification des parties communes concernées par les dits travaux, générales et/ou spéciales, dès lors qu’ils sont liés à l’entretien des espaces verts, parties communes générales, et à des dégâts occasionnés par ces végétaux.

En conséquence et au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [T] [D] doit être débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°2.1 de l’assemblée générale extraordinaire du 31 mars 2022.

Sur l’annulation de la résolution 2.2

Monsieur [T] [D] sollicite l’annulation de la résolution n°2.2 de l’assemblée générale extraordinaire du 31 mars 2022 intitulée “financement fonds travaux” et rédigée en ces termes :

“Le syndicat des copropriétaires décide de financer, uniquement sur le montant restant à appeler, les travaux votés ci-dessus en utilisant le fonds travaux selon le montant de la trésorerie disponible sur le compte spécifique ouvert à cet effet, à la date de l’exercice approuvé lors de cette même assemblée générale, les modalités fixées par la résolution des travaux acceptée ci-dessus”.

Contrairement à ce que semble prétendre Monsieur [T] [D], les mentions figurant sur ce procès-verbal d’assemblée générale permettent de retenir que cette résolution a fait l’objet d’un vote dans les conditions prévues aux articles 256 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Force est de constater que le demandeur, aux termes de ses dernières écritures, ne développe aucun autre moyen au soutien de ses prétentions, considérant manifestement que l’annulation de cette résolution n°2.2 devait être envisagée comme une conséquence de l’annulation de la résolution 2.1.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [D] doit être débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°2.2 de l’assemblée générale extraordinaire du 31 mars 2022.

Sur l’annulation de la résolution 3.1

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise les modalités de cette mise en concurrence. La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

En l’espèce, Monsieur [T] [D] sollicite l’annulation de la résolution n°3.1 de l’assemblée générale extraordinaire du 31 mars 2022 intitulée “travaux regards eaux usées eaux vannes sur réseau commun” et rédigée en ces termes :

“L’entreprise ORTEC, dans le cadre de la réalisation des travaux précédemment évoqués, a observé un autre point nécessitant une intervention.

Cette préconisation a pour objectif d’éviter la succession d’interventions en urgence (débouchage et curage suite à des refoulements en RDC ou dans les locaux communs) et donc éviter les désagréments et conséquences de ces obturations.

Résolution :

Le syndicat des copropriétaires, après avoir pris connaissance des conditions essentielles du devis de la société ORTEC, décide d’accepter les travaux au niveau de 2 regards sur une partie du réseau à l’arrière du bâtiment n°4 (entre les halls 12 et 14) selon le devis de la société ORTEC pour un montant de 11.151,11 euros H.T. + OPTION si nécessaire de chemisage du réseau entre les 2 regards d’un montant de 5.928,00 euros H.T.

Le montant des travaux sera appelé en charges communes générales lors d’un appel de fonds en date du 01 05 02022…”

Aux termes de l’assemblée générale du 05 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a fixé à 2.000,00 euros T.T.C. le montant des marchés de travaux et contrats à partir duquel la mise en concurrence était obligatoire.

En l’occurrence et alors que le coût des travaux litigieux, objets de la résolution n°3.1, est supérieur à ce montant, il n’est justifié d’aucune mise en concurrence, seul le devis obtenu auprès de l’entreprise ORTEC ayant été soumis au vote des copropriétaires.

Cependant, force est de constater :

— que la nécessité de ces travaux a été révélée à l’occasion de la réalisation des travaux, objets de la résolution n°2.1, réalisés en urgence et alors qu’il convenait manifestement encore une fois de remédier à des dégâts occasionnés par les racines des végétaux des espaces verts au vu des constatations faites par l’entreprise ORTEC ;

— que plusieurs entreprises et notamment, ANDRE BTP et SUEZ, avaient déjà refusé d’intervenir sur les réseaux de la copropriété quelques mois auparavant, respectivement les 04 mai et 14 octobre 2021, tel que l’a admis d’ailleurs Monsieur [T] [D] lui-même aux termes du courriel susvisé du 08 février 2022, en indiquant à propos des travaux visés par la résolution n°2.1 : “le fait que différentes entreprises sont intervenues sur ce problème et/ou se sont retirées peut justifier l’absence de mise en concurrence actuelle”.

Dans ces conditions, il convient de considérer que ces éléments justifiaient l’absence de mise en concurrence pour le marché de travaux litigieux.

En conséquence, Monsieur [T] [D] doit être débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°3.1 de l’assemblée générale extraordinaire du 31 mars 2022.

Sur l’annulation de la résolution 3.2

Aux termes de ses dernières écritures, le demandeur ne développe aucun moyen particulier au soutien de ses prétentions, considérant manifestement que l’annulation de cette résolution n°3.2 devait être envisagée comme une conséquence de l’annulation de la résolution 3.1.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [D] doit être débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°3.2 de l’assemblée générale extraordinaire du 31 mars 2022.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [T] [D] qui succombe dans ses prétentions, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Monsieur [T] [D] sera donc condamné à lui payer la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu du sens de la présente décision, Monsieur [T] [D] sera débouté de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [D] de sa demande d’annulation des résolutions n°2.1, 2.2, 3.1, 3.2 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier VERDURA sis [Adresse 1], à [Localité 8], du 31 mars 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [D] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [D] de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER