Minute n° 25/186

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

============

JUGEMENT du 27 Mai 2025

__________________________________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

représenté par son Syndic la SARL C. GASCHIGNARD

[Adresse 4]

[Localité 6]

Demandeur représenté par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [N] [E]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Juin 2024

date des débats : 18 Mars 2025

délibéré au : 27 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01827 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NB44

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8] a fait assigner M. [N] [E] aux fins de condamnation au paiement de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement et de dommages et intérêts.

Suivant ses dernières conclusions développées au cours des débats, le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 3] et [Adresse 1] à Nantes demande au tribunal de condamner M. [N] [E] au paiement de :

1 735.68 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 février 2024

716.68 euros au titre des frais de recouvrement,

des droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 repris par l’article A.444-32 du code de commerce

1 000 euros de dommages et intérêts,

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [N] [E] est copropriétaire de lots situés dans l’ensemble immobilier se trouvant [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il précise que les relances et mises en demeure préalables à l’assignation n’ont pas donné lieu à un paiement spontané des sommes dues par M. [N] [E] portant l’arriéré de charges à la somme de 9 344.60 euros. Il ajoute que postérieurement à l’assignation, M. [N] [E] a effectué des virements substantiels permettant une diminution de la créance sans pour autant que cela permette de l’apurer totalement outre que le paiement régulier des charges n’a plus lieu.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive de M. [N] [E] lui a causé un préjudice. Il souligne que l’arriéré de charges de M. [N] [E] a pu représenter jusqu’à 10% du budget annuel de fonctionnement de la copropriété.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que M. [N] [E], ni présent ni représenté, a été cité à personne, la présente affaire est insusceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments lprésentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8] produit aux débats :

— un relevé de propriété de M. [N] [E] portant sur la propriété des lots n°7 et 59 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3],

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 9 344.60 euros au 3 mai 2024 et celui arrêté au 24 février 2025 faisant apparaître un arriéré de charges de 2 432.36 euros,

— les appels de fonds et répartition de charges du 1er trimestre 2022 au 3ème trimestre 2025

— les mises en demeure du 15 novembre 2023 et du 5 avril 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 23 mars 2021, 9 mars 2022, 1er mars 2023 et 2 avril 2024 et votant les budgets prévisionnels des exercices des années 2021 à 2025

— le contrat désignant la SARL Charles Gaschignard en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites qu’au mois de juin 2024, M. [N] [E] a effectué 4 virements ponctuels d’un montant total de 9 341.00 euros. Cependant, le paiement régulier des charges courantes n’a manifestement pas lieu.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais relatifs aux honoraires d’avocat du 21 mai 2024 à hauteur de 600 euros seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les frais d’assignation du 7 juin 2024 à hauteur de 116.68 euros s’analysent comme des dépens.

Il convient de préciser que ces frais sont visés par le syndicat des copropriétaires comme entrant dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement au titre de l’article 10-1 paragraphe a) de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, « les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » visés sont ceux entrant dans la phase précontentieuse (commandement de payer etc.) ce qui n’est pas le cas de frais d’avocat et d’assignation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [N] [E] reste redevable de la somme de 1 735.68 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 24 février 2025.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, les efforts faits par M. [N] [E] pour apurer la dette de charges de copropriété est notoire mais il est regrettable que « ce sursaut » n’ait pas eu lieu avant la phase contentieuse ni qu’il se soit rapproché du syndic de copropriété pour trouver un arrangement amiable.

Il s’ensuit que la carence de M. [N] [E] est manifeste bien que devant être mesurée. Il sera condamné au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [E] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic la SARL Charles Gaschignard les sommes de :

1 735.68 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 24 février 2024

200 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge de M. [N] [E] ;

CONDAMNE M. [N] [F] entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT