IC

M-C P

LE 16 OCTOBRE 2025

Minute n°

N° RG 23/00603 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MAUS

[P] [G] [U]

[F] [I] [M]

C/

S.A.R.L. G.H.P.

S.C.I. NINA

Le 16/10/2025

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Charles [Localité 9]

— M^e Gwendal Rivalan

— Me [Localité 7] Furet

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du SEIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,

Greffier : Isabelle CEBRON

Débats à l’audience publique du 24 JUIN 2025 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 16 OCTOBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [P] [G] [U]

née le 05 Avril 1980 à , demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

Monsieur [F] [I] [M]

né le 20 Juin 1979 à [Localité 5] (CHARENTE-MARITIME), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. G.H.P. (RCS de [Localité 8] n° 403 586 027), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Gwendal RIVALAN de la SELARL AVOXA NANTES, avocats au barreau de NANTES

S.C.I. NINA (immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 480 733 633), dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Luc FURET, avocat au barreau de LORIENT

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Suivant compromis de vente du 16 octobre 2018 régularisé entre la SCI NINA venderesse, et Madame [U] et Monsieur [M], acquéreurs, les parties se sont promis de vendre et d’acheter une maison d’habitation située [Adresse 2].

Le compromis prévoyait notamment au chapitre DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT :

“ Le vendeur déclare que l’immeuble objet des présentes est raccordé au réseau collectif d’assainissement de la ville de [Localité 8] et qu’il n’existe pas, à sa connaissance, de problème de fonctionnement.

Le vendeur devra fournir, avant la signature de l’acte authentique, à l’acquéreur un diagnostic de conformité des raccordements d’assainissement.

Dans l’hypothèse où l’installation ne serait PAS CONFORME, les travaux de mise en conformité seront à la charge exclusive et sous la responsabilité du vendeur ”

La SCI NINA avait sollicité NANTES MÉTROPOLE pour établir une attestation certifiant le raccordement au réseau d’assainissement de l’immeuble. Le contrôle du raccordement effectué le 8 octobre 2018 a été délégué à la société GHP qui a constaté que l’immeuble était raccordé au réseau public d’assainissement.

La vente a été réitérée suivant acte notarié du 18 janvier 2019 moyennant le prix de 485 000 euros net vendeur.

Après la prise de possession du bien, et après avoir effectué des travaux d’aménagement du rez-de-chaussée Madame [U] et Monsieur [M] ont constaté des désordres au niveau de leur WC.

Ils ont donc sollicité une expertise judiciaire au contradictoire de [Localité 8] METROPOLE afin que la conformité du raccordement de leur réseau soit vérifiée. Suivant ordonnance de référé du 19 mars 2019 l’expertise était ordonnée et suivant ordonnance de référé du 28 janvier 2021 elle était étendue à la société GHP.

L’expert a déposé son rapport le 19 novembre 2022 et a notamment conclu que:

— Une partie des eaux usées (WC + lave mains et WC de l’étage) se déverse dans une fosse active qui par surverse permet aux effluents de rejoindre un collecteur sans doute unitaire, situé sous la maison et de nature privée.

— L’autre partie des effluents provenant de l’étage (baignoire + évier + machine à laver) est raccordée au collecteur privé implanté sous la maison mais ne transite pas par la fosse.

— La partie arrière de la toiture (EP) est raccordée au réseau sous la maison.

— La descente EP de la façade principale s’évacue sous le trottoir (gargouille).

L’expert concluait en outre qu’il était fort probable que la transaction n’aurait pas abouti de la même façon face aux difficultés d’identification des éléments du réseau eaux usées, et aurait entraîné une moins-value pour faire face aux travaux à entreprendre.

Suivant exploit de commissaire de justice du 3 février 2023, Madame [U] et Monsieur [M] ont fait assigner la SCI NINA et la société GHP afin d’obtenir leur condamnation solidaire à supporter le coût de travaux de mise en conformité de leur installation d’assainissement outre les dommages et intérêts complémentaires.

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 5 mars 2025, Madame [U] et Monsieur [M] demandent au tribunal au visa des articles 1603 et 1240 du code civil de:

— CONDAMNER solidairement la SCI NINA et la société GHP à verser à Monsieur [M] et Madame [U] :

—  50 638,73 € TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024, au titre des travaux de reprise ;

—  4 000 € au titre des préjudices subis du fait du déménagement / réemménagement ;

—  5 550 € au titre du préjudice de jouissance subi durant les travaux ;

—  1 006,14 € au titre de la création du tabouret réalisée en pure perte

—  10 000 € au titre du préjudice moral

—  26 362,50 € au titre du préjudice de jouissance subi du fait des désordres entre le mois de juillet 2019 et le 2 avril 2024 (462,50 € par mois)

— DEBOUTER la société GHP de toute demande tendant à voir limiter sa responsabilité ou voir consacrer celle des consorts [X] ;

— DEBOUTER la société GHP de toute demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DEBOUTER la SCI NINA de toute demande tendant à limiter les sommes mises à sa charge au coût des travaux de raccordement et remise en conformité ;

— CONDAMNER solidairement la SCI NINA et la société GHP à verser à Monsieur [M] et Madame [U] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER solidairement la SCI NINA et la société GHP aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire

Ils font valoir pour l’essentiel que la maison acquise était non conforme à la description faite par la SCI NINA au terme de l’acte authentique, dans la mesure où une fosse recueillant les eaux usées existait sous la maison, alors que le raccordement au réseau d’assainissement était déclaré conforme. Ils considèrent la responsabilité de la SCI NINA engagée à l’égard des acquéreurs pour défaut de délivrance conforme, ainsi que celle de la société GHP qui avait établi avant la vente un certificat erroné attestant la conformité du raccordement de la maison avant la vente.

Madame [U] et Monsieur [M] considèrent que la SCI NINA a manqué à son obligation de délivrance conforme en ce qu’elle n’a pas décrit l’existence de la fosse située sous la maison dont elle avait pourtant connaissance, (dont NANTES MÉTROPOLE a déclaré en cours de réunion d’expertise qu’elle aurait dû être neutralisée dès les années 1970), en ce qu’elle a vendu une maison prétendument raccordée au réseau d’assainissement public alors que les WC et lave-mains du rez-de-chaussée et les WC de l’étage se déversent dans la fosse, et alors que le raccordement des eaux pluviales à l’arrière de la maison n’est pas conforme. Elle relève que la SCI NINA se contente de solliciter la garantie de la société GHP sans contester le bien-fondé du recours qu’ils exercent à son encontre.

S’agissant de la société GHP, Madame [U] et Monsieur [M] font valoir qu’elle a délivré une attestation erronée en ce que la maison n’est raccordée que partiellement puisque les WC de l’habitation ne sont pas raccordés au réseau public d’assainissement se déversant dans la fosse située sous la maison. Ils indiquent que cette fosse est pleine et qu’elle ne peut être curée à défaut d’accès de sorte qu’elle se surverse dans le sol. Ils soutiennent que l’erreur de la société la société GHP présente un lien de causalité incontestable avec les dommages subis, savoir l’insalubrité de leur maison, le débordement de la fosse ayant entraîné le développement de moisissures dans la cave, des remontées d’humidité au pied des cloisons de la cuisine et la présence de rats.

Monsieur [M] rappelle qu’il n’est pas agent immobilier mais gestionnaire de biens et qu’il n’a dès lors aucune responsabilité.

Sur le montant des demandes outre le coût de remise en état du réseau tel que chiffré par l’expert, ils entendent également faire supporter aux défendeurs la prestation de plomberie- chauffage non retenue par l’expert puisque le passage des tuyaux est assuré par le sol qui doit être intégralement déposé. Ils sollicitent en outre l’indemnisation de leur préjudice de jouissance pendant les travaux désormais réalisés, pendant une durée de trois mois, l’intégralité du rez-de-chaussée étant alors devenu inhabitable, ainsi que le remboursement d’un tabouret qu’ils ont fait réaliser sur la [Adresse 11] pour tenter d’accéder au réseau d’évacuation de leur maison. Enfin ils entendent être indemnisés de leur préjudice moral et de jouissance qu’ils fixent à un quart de la valeur locative de leur maison à compter de l’année 2019 jusqu’au 2 avril 2024 date de démarrage des travaux de reprise.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 juin 2023, la SCI NINA demande au tribunal de:

— DECERNER acte à la SCI NINA de ce qu’elle s’en rapporte s’agissant des demandes de Monsieur [M] et de Madame [U].

— CONDAMNER la Société GHP à relever et garantir la SCI NINA de l’ensemble des condamnations à intervenir.

Subsidiairement,

— LIMITER la prise en charge des travaux de reprise à la charge de la SCI NINA à la somme de 12 916,71 € correspondant au seul coût des travaux de raccordement et de mise en conformité de l’immeuble.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la Société GHP à verser à la SCI NINA une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la Société GHP aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de sa position la SCI NINA relève que le sinistre représente près d’un quart du prix de vente, et que c’est du fait de l’attestation de conformité délivrée par la société GHP que la transaction a pu avoir lieu au prix de 485 000 €. Elle ajoute que le diagnostic obligatoire dans le cadre d’une transaction immobilière qui incombe au vendeur est opéré par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) auquel chaque commune est rattachée, le contrôle étant effectué par un fonctionnaire ou délégué à un prestataire. La SCI NINA précise qu’elle n’est pas un professionnel de l’immobilier mais une simple SCI familiale, et qu’elle s’en est remise à NANTES MÉTROPOLE et à son prestataire la société GHP pour ce diagnostic. Elle ajoute avoir demandé un certificat de conformité de l’immeuble en matière d’assainissement, et souligne que l’absence de conformité aurait pu être très facilement décelée grâce à l’emploi de la Fluorescéine.

Elle ajoute qu’elle n’a jamais occupé le bien qui a été loué jusqu’à sa vente sans qu’aucun locataire ne se plaigne jamais au sujet de l’assainissement ou d’une insalubrité, de sorte qu’elle réfute toute connaissance de la non-conformité de l’immeuble préalablement à la vente.

Elle souligne encore que la vente de l’immeuble a été confiée à l’agence Lefeuvre immobilier selon mandat exclusif du 14 juin 2018, agence pour laquelle travaille Monsieur [M] . Elle relève que la commune ne l’a jamais invitée à réaliser des travaux de conformité et ce alors que les opérations d’expertise ont permis de constater que la mise en conformité de l’immeuble nécessitait au préalable la construction d’un nouveau collecteur public [Adresse 10], lequel n’a été effectué qu’en octobre 2022 par [Localité 8] MÉTROPOLE . Elle déduit de tous ces éléments que c’est bien la délivrance par la société GHP d’une attestation de raccordement conforme qui a permis la vente, rappelant qu’en sa qualité de professionnelle, la société GHP a nécessairement commis une faute dont elle doit assumer la responsabilité, quitte à ce qu’elle se retourne contre [Localité 8] MÉTROPOLE qui ne pouvait ignorer la situation de son réseau. Sans contester le préjudice subi par les acquéreurs, elle réfute en revanche toute responsabilité de sa part.

Subsidiairement et alors qu’elle rappelle qu’en 2018 la vente n’était pas possible sauf à ce que [Localité 8] MÉTROPOLE procède elle aussi aux travaux nécessaires, elle admet qu’en sa qualité de venderesse elle aurait dû prendre en charge le coût du raccordement, si la société GHP avait correctement réalisé sa mission. Elle en déduit qu’elle ne peut être condamnée au delà de la prise en charge du coût des travaux de raccordement à hauteur de 12 916,71 €, et ne peut être tenue de supporter le coût des travaux de remise en état, ainsi que des préjudices annexes dont la création d’un tabouret réalisé en pure perte, le préjudice moral et le préjudice de jouissance.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 juin 2023, la société GHP demande au tribunal de :

A titre principal :

— DEBOUTER Mme [U] et M. [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— DEBOUTER la SCI NINA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles seraient dirigées contre la société GHP et notamment sa demande de garantie;

A titre subsidiaire :

— LIMITER les prétentions de Mme [U] et M. [M] au titre des travaux de reprise et travaux connexes aux sommes retenues par l’expert judiciaire, à savoir une somme totale de 37 079,27 € TTC ;

— LIMITER à de plus justes proportions les sommes sollicitées par Mme [U] et M. [M] au titre de leur préjudice moral et préjudice de jouissance et demandes connexes ;

— FIXER une quotepart de responsabilité à la charge de Mme [U] et M. [M] d’un minimum de 75 % ;

— FIXER la perte de chance de Mme [U] et M. [M] de ne pas avoir réalisé des investigations complémentaires à hauteur de 10 % maximum ;

A titre reconventionnel :

— CONDAMNER la SCI NINA à garantir et relever indemne la société GHP de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER solidairement Mme [U] et M. [M], et à défaut la SCI NINA, au paiement de la somme de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DIRE n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Au soutien de sa position, la société GHP fait en premier lieu valoir que sa mission consistait à contrôler le raccordement du réseau et en aucune manière à se prononcer sur l’état du réseau et sa conformité. Elle relève que les limites de sa mission ressortent de la page 2 du formulaire de demande de contrôle de raccordement, à savoir la vérification que les installations privatives d’évacuation des eaux de l’immeuble sont effectivement raccordées au réseau public d’assainissement et que ce contrôle ne préjuge pas de la bonne réalisation de ces installations privatives ni de leur état d’entretien et de fonctionnement. Elle précise que les missions de contrôle de l’état d’un réseau privé via notamment le passage de caméra ne lui incombaient pas, rappelant que ce type de contrôle est amplement plus coûteux qu’un contrôle de raccordement. Elle ajoute qu’au surplus elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission de contrôle, l’expertise judiciaire ayant permis de vérifier qu’il existait bien un raccordement effectif entre la fosse et le réseau d’eaux usées avec une surverse. Elle en déduit que le raccordement existe, même non conforme, ce qui a d’ailleurs été confirmé par la société Polygon lors de son intervention le 6 octobre 2021 à la demande de l’expert judiciaire. Dès lors que le test à la fumée opéré par l’expert a permis de vérifier le raccordement, la société GHP comprend mal pourquoi il lui est reproché de ne pas avoir effectué ce test qui aurait abouti au même résultat. De même le fait que l’expert lui reproche de ne pas avoir rapproché les résultats des différents constats de raccordement effectué à 14 mois d’intervalle est inopérant dès lors que le deuxième constat a été fait postérieurement à la vente.

Subsidiairement dans l’hypothèse le tribunal retiendrait sa responsabilité, la société GHP fait valoir la turpitude de la SCI NINA qui, professionnelle de l’immobilier et propriétaire de l’immeuble depuis près de 20 ans, ne pouvait ignorer l’état du réseau privatif d’assainissement ni la présence d’une fosse sous la maison d’autant qu’elle disposait de plans en mentionnant sans ambiguïté l’existence. Elle considère que la venderesse est de mauvaise foi pour avoir caché l’existence de la fosse, rappelant qu’en matière de diagnostics techniques préalable à une vente immobilière, il a été jugé qu’un contrôleur technique ne pouvait voir sa responsabilité délictuelle retenue à l’égard d’acquéreurs, et ce, en l’absence de faute contractuelle lui étant imputable du fait de la mauvaise foi caractérisée du vendeur.

Elle réfute avoir effectué le contrôle opéré en 2014 rappelant que ce sont les services techniques de NANTES MÉTROPOLE qui avaient réalisé ce contrôle, rappelle encore qu’elle n’était pas tenue d’un diagnostic réduit comme le soutient la SCI NINA mais d’un seul contrôle de raccordement et que l’attestation délivrée par NANTES MÉTROPOLE à la SCI NINA l’avertissait qu’elle n’était pas déchargée de ses obligations concernant la conception, l’entretien et la maintenance de son réseau intérieur. Elle indique la jurisprudence invoquée par la SCI NINA n’est pas transposable à l’espèce puisqu’elle traitait d’un litige né d’un diagnostic erroné effectué en contradiction avec les règles de l’art, alors que pour ce qui la concerne la société GHP n’a pas fait de diagnostic erroné. Elle ajoute que dès 2014 la SCI NINA pouvait mettre en conformité le raccordement de son bien.

La société GHP affirme que la cause des désordres affectant le réseau privé d’assainissement relève uniquement de la carence de la SCI NINA à réaliser la mise en conformité d’un réseau vétuste. Dès lors, et quand bien même la responsabilité de la société GHP serait retenue au titre d’un manquement de sa mission contractuelle à l’égard de la SCI NINA, il n’existe pas de lien de causalité entre cette faute (au demeurant contestée) et le préjudice subi. En effet, la mise en conformité d’un réseau privatif est par nature une affaire privée qui ne concerne aucunement la société GHP, délégataire de [Localité 8] METROPOLE.

Très subsidiairement elle discute le quantum des demandes, qu’elle entend voir limiter à la somme de 37 079,27 euros correspondant au coût de la remise en état chiffré par l’expert judiciaire. Elle rappelle que la maison acquise date de 70 ans et que le défaut de raccordement total allégué ne saurait légitimer des dommages-intérêts complémentaires de 40 000 euros pour préjudice de jouissance. Elle discute encore les demandes formées au titre du préjudice de jouissance subi pendant les travaux soulignant que ceux-ci n’ont pas affecté la totalité de l’immeuble et qu’aucun déménagement n’a été nécessaire, ainsi que la demande formée au titre du préjudice de jouissance subi depuis 2019, soulignant qu’elle n’est responsable ni du délai des opérations d’expertise ni de celui écoulé jusqu’à la réalisation des travaux 18 mois plus tard.

Elle fait encore valoir la propre responsabilité des acquéreurs et notamment celle de Monsieur [M] qui en sa qualité de professionnel de l’immobilier savait pertinemment la différence entre un contrôle de raccordement et un contrôle de conformité de l’état du réseau et qui aurait dû solliciter une étude complète du réseau d’assainissement d’une maison construite il y a près de 70 ans. Il en déduit que dans l’hypothèse où les demandeurs devraient être indemnisés, une quote-part de responsabilité à leur charge d’un minimum de 75 % devraient s’appliquer.

Enfin elle ajoute que dans l’hypothèse où elle était déclarée fautive, sa part de responsabilité doit s’analyser sous l’angle d’une perte de chance pour les acquéreurs de réaliser davantage d’investigations et considère que cette perte de chance ne saurait excéder 10 % des préjudices sollicités.

À titre reconventionnel, la société GHP sollicite la garantie de la SCI NINA, en sa qualité de vendeur professionnel qui n’ignorait pas l’existence de la fosse.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2025.

Motifs de la décision

Les articles 1603 et 1604 du code civil mettent à la charge du vendeur l’obligation de délivrer la chose vendue conformément aux spécifications contractuelles.

Il incombe à l’acheteur de prouver cette non-conformité contractuelle.

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 16 octobre 2018 prévoit notamment un chapitre DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT libellé comme suit :

« Le VENDEUR déclare que l’immeuble objet des présente est raccordée au réseau collectif d’assainissement de la ville de [Localité 8] et qu’il n’existe pas, à sa connaissance, de problèmes de fonctionnement.

Le VENDEUR devra fournir avant la signature de l’acte authentique à l’acquéreur un diagnostic de conformité des raccordements d’assainissement.

Dans l’hypothèse où l’installation ne serait pas conforme les travaux de mise en conformité seront à la charge exclusive est sous la responsabilité du VENDEUR.”

L’acte de vente stipule quant à lui une clause relative à l’assainissement ainsi libellée:

“ Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331 – 1 du code de la santé publique.[…]

Le VENDEUR informe l’ACQUÉREUR qu’à sa connaissance les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation.”

Il est acquis aux débats que Madame [U] et Monsieur [M] ont fait l’acquisition un immeuble qui n’était que partiellement raccordé au réseau public d’assainissement alors que l’acte de vente précise que le réseau d’assainissement ne présentait pas d’anomalie ni de difficulté d’utilisation.

L’expertise judiciaire a confirmé que l’installation d’assainissement n’était pas conforme en ce que notamment « Les équipements du rez-de-chaussée (WC + lave mains) et WC de l’étage sont raccordés à une fosse située en façade arrière de la maison.

Le cheminement de ces effluents est identifié grâce à un test à la fumée qui trace leur parcours allant de la fosse puis par surverse vers un point de raccordement situé sur la canalisation située sous la maison » .

La SCI NINA qui ne discute pas cette situation s’en rapporte à justice sur les demandes formées par Madame [U] et Monsieur [M]. Elle entend en revanche être garantie de l’ensemble des condamnations par la société GHP.

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le rapport à justice n’équivaut pas à un acquiescement et constitue une contestation, de sorte qu’il appartient en tout état de cause au tribunal de trancher les responsabilités respectives des défendeurs ainsi que les demandes poste par poste formées par Madame [U] et Monsieur [M].

Sur la responsabilité de la SCI NINA

Aux termes des actes signés entre Madame [U] et Monsieur [M] et la SCI NINA, cette dernière s’est engagée à prendre à sa charge les travaux de mise en conformité de l’assainissement de l’immeuble.

La SCI NINA a manqué à son obligation de délivrance conforme, en ce que le réseau d’assainissement de l’immeuble acheté n’est pas conforme à ce qui est indiqué à l’acte de vente et ses annexes. Il s’ensuit qu’il sera mis à la charge de la SCI NINA le coût de la remise en conformité de l’installation d’assainissement.

Au surplus, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que suite à un premier contrôle opéré en 2014, NANTES MÉTROPOLE avait demandé à la SCI NINA de mettre son bien en conformité, compte tenu de l’existence de la fosse. Si la SCI NINA a pu prétendre lors des opérations d’expertise qu’elle n’avait pas reçu de courrier de la part de NANTES MÉTROPOLE à ce sujet, dès lors qu’aux termes de l’article 552 du code civil la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, il lui appartenait a minima de s’inquiéter du résultat de ce contrôle de 2014. Enfin c’est en vain que la SCI NINA soutient qu’elle ignorait l’existence de la fosse alors que celle-ci apparaît sur différents plans qu’elle a remis à l’expert, de sorte qu’il lui appartenait de vérifier si elle était toujours en fonction ou si elle avait été neutralisée.

Il s’ensuit que la SCI NINA doit être tenue pour responsable de l’existence de cette fosse non neutralisée, constitutive de cette non conformité, de sorte qu’il sera également mis à sa charge l’obligation d’indemniser les acquéreurs du préjudice subi du fait de cette absence de conformité.

Sur la responsabilité de la société GHP

Il est constant que le vendeur a sollicité de [Localité 8] MÉTROPOLE qu’elle contrôle la conformité du raccordement de l’immeuble vendu, et que [Localité 8] MÉTROPOLE a délégué cette mission à la société GHP.

Aux termes de la mission qui lui a été confiée, la société GHP devait contrôler la conformité du raccordement du réseau privatif au réseau public d’assainissement sans qu’il lui soit demandé de contrôler la conformité du réseau privatif. Il apparaît par ailleurs que la société GHP ignorait la présence de la fosse située sous la maison vendue et appartenant à la SCI NINA, qui ne conteste pas ne pas l’avoir informé de son existence.

A ce titre, alors que la société GHP indique qu’au moment du contrôle aucune anomalie ne lui a permis de soupçonner l’existence de cette fosse, l’expert n’a pas écarté la thèse selon laquelle les eaux usées peuvent s’écouler normalement vers le réseau public via la surverse lorsque la fosse est bien en charge, tandis que l’anomalie se présentera si la fosse n’est pas en charge et que le liquide y reste. Dès lors que l’expert n’a pas écarté le fait que l’existence de la fosse pouvait fausser le résultat en fonction de son niveau de remplissage, si l’existence de la fosse est passée sous silence par le propriétaire des lieux, le diagnostiqueur n’a pas d’élément suffisant pour affiner son diagnostic.

Alors qu’il appartient tant à Madame [U] et Monsieur [M] qui entendent voir retenue la responsabilité du délégataire, qu’à la SCI NINA qui l’appelle en garantie de démontrer sa faute, le rappel des éléments susvisés démontrent au contraire que la société GHP n’a commis aucune erreur de diagnostic en précisant que l’immeuble est raccordé, puis que cela correspond à la réalité factuelle. La société GHP a au surplus rempli sa mission contractuelle dans la mesure où celle-ci était limitée au contrôle du raccordement du réseau privé au réseau public, et ne consistait pas à contrôler la conformité de l’installation privée.

Pour les raisons exposées précédemment sur la responsabilité de la SCI NINA, celle ci qui a tu l’existence de la fosse à la société GHP ne saurait reporter sa responsabilité sur le diagnostiqueur.

Il s’ensuit que la demande de condamnation de la société GHP par Madame [U] et Monsieur [M] sera rejetée, de même que la demande en garantie formée par la SCI NINA.

Sur le montant du préjudice subi par Madame [U] et Monsieur [M]

Il est rappelé que l’expert a chiffré les travaux de remise en état pour un montant de 37 079,27 euros TTC.

Les demandeurs sollicitent quant à eux le règlement d’une somme de 50 638,73 euros TTC pour les travaux de remise en état indiquant que c’est à tort que l’expert a considéré que le coût des reprises de canalisations et de peintures et sols devrait être minoré de 20 % et que la prestation de plomberie chauffage chiffrée par la société Brault n’était pas justifiée.

Ils précisent qu’ayant été en mesure de pré-financer les travaux pour mettre un terme à l’insalubrité de leur logement, ils sont en mesure de chiffrer précisément le coût des travaux.

– travaux de démolition gros œuvre 17 417,40 euros TTC

– travaux de dépose-repose la cuisine 5 931,93 euros TTC

– travaux de plomberie 9 686,60 euros TTC

– travaux d’électricité 741,40 euros TTC

– travaux de reprise des peinture et sols 7 514,29 euros TTC

– travaux de doublage plaquent aux 3 312,52 euros TTC

– travaux de création du raccordement d’eau pluviale sur rue 1 534,59 euros TTC

– coût de la maîtrise d’œuvre 4 500 euros telle que chiffrée par l’expert.

S’agissant des travaux de reprise de la plomberie, ils considèrent qu’ils font partie du coût de la remise en état qui nécessitait la reprise complète du circuit de chauffage, le passage des tuyaux étant assuré par le sol intégralement déposé. Or à ce titre, force est de constater que seul le rez-de-chaussée a été affecté d’une humidité de sorte que c’est à juste titre que l’expert a écarté ce poste considérant qu’il n’était pas en lien avec les désordres.

Pour le reste en revanche il y a lieu de retenir le coût des travaux effectivement exposé par Madame [U] et Monsieur [M], dont l’expert a retenu la nécessité, sans que soit opéré une moins value de 20 % sur les peintures..

Il sera donc mis à la charge de la SCI NINA au titre des travaux de reprise des désordres la somme de 50 638,73 euros – 9 686,60 euros soit 40 952,13 euros TTC;

Cette somme sera au surplus assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024, date de réception des ouvrages et de paiement de l’intégralité des marchés.

S’agissant des préjudices annexes, dès lors qu’il a été jugé que la SCI NINA a commis un manquement envers les acquéreurs en ne leur révélant pas l’existence de la fosse à l’origine des désordres qu’ils ont subis, et a minima en ne se renseignant pas sur la nécessité de mise en conformité de leur installation postérieurement au contrôle de 2014, ils doivent être tenus de réparer l’intégralité des préjudices qui en résultent, y compris le préjudice de jouissance et le préjudice moral.

Ils ont en premier lieu subi un préjudice de jouissance durant les trois mois des travaux soit la somme de 5550 € sur la base de la valeur locative moyenne de leur maison de 1850 €.

Ils ont également subi un préjudice de jouissance du fait la non-conformité du système d’assainissement ayant subi des odeurs nauséabondes, ainsi que des difficultés de faire fonctionner les WC ainsi que leur baignoire. Ils entendent être indemnisés pour la période entre 2019 et avril 2024 date de démarrage des travaux de reprise, à hauteur d’un quart de la valeur locative de la maison soit de 462,50 € par mois. Il apparaît cependant que dès le mois de mars 2020 la SCI Nina leur avait donné son accord pour prendre en charge les travaux de raccordement au réseau public d’assainissement, de sorte qu’ils ne sont pas fondés à solliciter une indemnisation sur l’ensemble de la période.

Une somme de 3500 € leur donc sera allouée au titre du préjudice de jouissance subi avant les travaux.

Quant aux frais de déménagement/ré-emménagement finalement non exposés, ils restent cependant sollicités par les demandeurs à hauteur de 4000 euros, reliant cette demande à leur obligation de déplacer leurs meubles pour les besoins des travaux. Il sera cependant jugé que ces manutentions de meubles s’apparentent à une contrainte qui sera retenue au titre du préjudice moral.

S’agissant de leur préjudice moral, s’il n’est pas discutable que la situation a en effet pu affecter les acquéreurs qui ont subi de nombreux désagréments (y compris la manutention de leurs meubles au moment des travaux), que la présence d’un rat a été décelée au moment de l’expertise judiciaire, force est de constater que les demandeurs ne fournissent aucune pièce de nature à démontrer l’ampleur du préjudice qu’ils prétendent avoir subi. Il leur sera alloué une somme de 3000 € au titre de leur préjudice moral.

Madame [U] et Monsieur [M] ont par ailleurs fait réaliser un tabouret sur la rue par [Localité 8] MÉTROPOLE pour tenter d’accéder au réseau d’évacuation de leur maison pour un coût de 1006,14 €. Même si la pose de ce tabouret s’est finalement avérée inutile, l’expert a retenu ce poste de préjudice qui apparaît en effet directement lié aux désordres subis par les acquéreurs. Il sera donc mis à la charge de la SCI NINA.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI NINA qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens et tenue de verser à Madame [U] et Monsieur [M] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également tenue de verser à la société GHP la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI NINA sera déboutée de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, comme c’est le cas en l’espèce, énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit cependant que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI NINA à régler à Madame [U] et Monsieur [M] la somme de 40 952,13 euros TTC au titre des travaux de reprise ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024;

CONDAMNE la SCI NINA à régler à Madame [U] et Monsieur [M] la somme de 9 050 euros au titre du préjudice de jouissance avant et pendant les travaux;

CONDAMNE la SCI NINA à régler à Madame [U] et Monsieur [M] la somme de 1 006,14 euros au titre de la création du tabouret;

CONDAMNE la SCI NINA à régler à Madame [U] et Monsieur [M] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI NINA à régler à Madame [U] et Monsieur [M] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [U] et Monsieur [M] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la SCI NINA de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la société GHP ;

CONDAMNE la SCI NINA à régler à la société GHP la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI NINA aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Marie-Caroline PASQUIER