IC

F.C

LE 20 MARS 2025

Minute n°

N° RG 21/03798 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LGBW

[O] [F] [JN] [R]

[VD] [E] [S] [G]

C/

S.A.R.L. ELIBAT 44

S.A. AXA FRANCE IARD

[T] [D]

S.C.P. [H] [AF] [D] [V] [L] Notaires associés d’une SCP titulaire d’un Office Notarial

S.A.S. [Adresse 12]

Le

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à :

— M^e Emilie Buttier

— M^e Joachim d’Audiffret

— M^e Cédric Beutier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, magistrat honoraire,

Greffier : Isabelle CEBRON

Débats à l’audience publique du 14 JANVIER 2025 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente et de Nadine GAILLOU, magistrat honoraire, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 20 MARS 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [O] [F] [JN] [R]

née le 24 Novembre 1981 à [Localité 10] ([Localité 9] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Joachim D’AUDIFFRET de la SCP ACTA JURIS SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

Monsieur [VD] [E] [S] [G]

né le 11 Février 1982 à [Localité 10] ([Localité 9] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Joachim D’AUDIFFRET de la SCP ACTA JURIS SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. ELIBAT 44, dont le siège social est sis [Adresse 8] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Emilie BUTTIER de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Emilie BUTTIER de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

Maître [T] [D], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

S.C.P. [H] [AF] [D] [V] [L] Notaires associés d’une SCP titulaire d’un Office Notarial, dont le siège social est sis [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

S.A.S. [Adresse 12], dont le siège social est sis [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : M^e Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 15 juillet 2019, dressé par Maître [T] [D], notaire associé de la société civile professionnelle (ci-après « SCP ») « [X] [H], [VP] [AF], [T] [D], [T] [V] et [J] [L] », à Rezé (Loire-Atlantique), avec la participation de Maître [K] [I], notaire à Nantes, assistant l’acquéreur, Madame [M] [P], Madame [A] [N], Madame [C] [N] et Monsieur [W] [N] ont vendu à Monsieur [VD] [G] et Madame [O] [R] une maison à usage d’habitation mitoyenne sise [Adresse 4] à Rezé, cadastrée section CL, numéro [Cadastre 6], moyennant le prix de 200 000 euros, outre la somme de 11 900 euros au titre des honoraires de négociation dus par les acquéreurs à la SAS Square Habitat Atlantique Vendée.

Etaient annexés à l’acte les rapports de diagnostics techniques établis par la société Ex’Im, dont l’état du bâtiment relatif à la présence de termites du 22 février 2019.

Se plaignant de l’infestation de champignons lignivores et de désordres affectant les solives, Mme [R] et M. [G] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes.

Par ordonnance du 6 août 2020, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Monsieur [U] [Y].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 31 mars 2021.

Sur la base de ce rapport, par actes des 4, 9 et 10 août 2021, Mme [R] et M. [G] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Nantes la SARL Elibat 44, la SA Axa France IARD, Maître [T] [D], notaire, la SCP [X] [H], [VP] [AF], [T] [D], [T] [V] et [J] [L], ainsi que la SAS [Adresse 12] en paiement des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et en indemnisation de leurs préjudices.

*

**

En l’état de leurs dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 10 février 2023, Mme [R] et M. [G] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, de voir :

Condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, la société Elibat 44 et son assureur, la société Axa France Iard, la SAS [Adresse 12], Maître [D] et la SCP [H], [AF], [D], [V] et [L] à leur verser la somme de 17 106,50 euros TTC au titre des travaux nécessaires pour remédier aux désordres ;Condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, la société Elibat 44 et son assureur, la société Axa France Iard, la SAS [Adresse 12], Maître [D] et la SCP [H], [AF], [D], [V] et [L] à leur payer la somme de 26 410,22 euros en réparation de l’ensemble de leurs préjudices subis ;Débouter la société Elibat 44 et son assureur, la société Axa France Iard, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Dire et juger n’avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, la société Elibat 44 et son assureur, la société Axa France Iard, la SAS [Adresse 12], Maître [D] et la SCP [H], [AF], [D], [V] et [L] à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, la société Elibat 44 et son assureur, la société Axa France Iard, la SAS [Adresse 12], Maître [D] et la SCP [H], [AF], [D], [V] et [L] aux entiers dépens, en ce, y compris les frais d’expertise ressortant à un montant de 3 391,46 euros TTC, outre les dépens de la procédure de référé.

Pour voir engager la responsabilité du diagnostiqueur, ils soutiennent que la société Elibat 44 a manqué à ses obligations, en ne respectant pas la norme qui était applicable et en ne contrôlant pas l’ensemble des éléments du bâtiment et en n’identifiant pas les zones contaminées. Ils estiment que le diagnostiqueur n’a pas effectué ses travaux dans les règles de l’art et qu’au surplus, les imperfections de son rapport ne leur ont pas permis d’en comprendre la portée.

En réponse aux conclusions de la société Elibat 44, ils précisent que si la norme NFP 03-201 vise spécifiquement les termites, le diagnostiqueur doit indiquer la présence d’autres agents pathogènes du bois ainsi que la localisation des zones contaminées.

Pour voir engager la responsabilité de l’agent immobilier et du notaire, Mme [R] et M. [G] font valoir qu’ils ont manqué à son obligation de conseil, en n’effectuant aucun commentaire sur le diagnostic qu’ils leur transmettaient.

En réponse aux conclusions de la SCP, ils rappellent que le notaire a le devoir de vérifier ce que contiennent les diagnostics annexés à la vente et d’en informer les parties et que le notaire qui n’attire pas l’attention des parties sur les conclusions d’un diagnostic parasitaire établissant pour un professionnel l’existence d’une pathologie des bois engage sa responsabilité pour manquement à son obligation de conseil.

En réponse aux conclusions de l’agence immobilière, ils rappellent qu’elle est une professionnelle de l’immobilier et qu’elle comprend les tenants et aboutissants encadrant les diagnostics et leur contenu.

Au titre de leurs préjudices, ils invoquent le coût des travaux réparatoires tel qu’évalué par l’expert judiciaire et justifié par les factures produites, le coût de leur déménagement et de leur relogement, tel qu’évalué par l’expert judiciaire, ainsi qu’un préjudice de jouissance, n’ayant pu habiter l’immeuble qu’ils ont acquis sans effectuer des travaux réparatoires. Ils évaluent leur préjudice de jouissance subi pendant 22 mois, sur la base de la somme mensuelle de 500 euros. Ils indiquent qu’ils ont été mis dans l’obligation de louer un box pour y entreposer leurs meubles et objets pour un montant de 3 160,22 euros, ce qui ne fait pas double emploi avec le relogement et le stockage de leurs affaires pendant la période des travaux. Ils exposent en outre que Mme [R] n’a pas pu exercer son activité professionnelle de masseuse thérapeute au rez-de-chaussée de l’immeuble, de sorte qu’elle subit un préjudice professionnel qui peut être justement indemnisé par l’allocation de la somme de 5 000 euros. Ils précisent que le premier étage étant inutilisable, les combles menaçant de s’effondrer, ils n’ont eu d’autre choix que d’aménager l’étage inférieur pour l’habiter au lieu d’accueillir l’activité de Mme [R] et que si celle-ci a pu reprendre son travail petit à petit, c’est uniquement au domicile de sa clientèle, divisant sensiblement son nombre de rendez-vous, les trajets monopolisant une grande partie de sa journée. Ils invoquent enfin un préjudice moral résultant notamment des démarches et tracas subis du fait d’une maison inhabitable en l’état et d’une situation qu’ils qualifient de contraignante et de psychologiquement difficile à vivre et sollicitent en réparation la somme de 4 000 euros.

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Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 4 mai 2023, la SARL Elibat 44 et la SA Axa France Iard concluent au visa de l’article 1240 du code civil au débouté de Mme [R] et de M. [G] de leurs demandes à leur encontre.

A titre subsidiaire, ils sollicitent le rejet de leurs demandes de paiement de la somme de 26 410,22 euros au titre des préjudices allégués.

En tout état de cause, ils demandent la condamnation in solidum des demandeurs, ou toute autre partie succombante, à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les deux sociétés soulignent que le diagnostic annexé à l’acte, relatif à la présence de termites, concluait à l’absence de présence de termites mais précisait expressément au titre des constatations diverses à des indices d’infestations d’agents de dégradations biologiques du bois et que ce diagnostic ne doit pas être confondu avec l’état parasitaire, pour lequel elle n’avait pas été missionnée. Elles en concluent que la société Elibat 44 n’a commis aucune faute dans l’établissement de son diagnostic et qu’elle ne peut donc voir sa responsabilité engagée. Elles estiment que l’information a été complète en l’état de ce qui pouvait être décelé et qu’elle a été délivrée dans la limite des obligations du diagnostiqueur, qui excluent l’activité de conseil et d’offre de service pour le traitement des pathologies constatées. Elles considèrent que quand bien même la société Elibat 44 n’aurait pas respecté l’ensemble de la norme NFP 03.201, son diagnostic n’était dès lors pas erroné, dès lors qu’il mentionne la présence d’agents de dégradation biologiques du bois.

Sur les préjudices allégués, elles reprochent aux demandeurs de ne pas indiquer les travaux entrepris et ce que représentait le surcoût lié à la reprise du solivage et du plafond. Elles font observer que les factures produites ne permettent pas de déterminer quelle part de travaux constitue un surcoût, s’il existe, quant aux travaux de rénovation prévus et entrepris par les demandeurs.

Elles contestent la nécessité d’un déménagement, les demandeurs vivant dans les lieux à un seul étage. Elles déplorent que les demandeurs ne justifient pas de la nécessité de stocker les meubles pendant la réalisation des travaux.

Elles estiment que la somme réclamée au titre du stockage des meubles fait double emploi avec celle relative au déménagement et elles relèvent que la somme mensuelle de 500 euros au titre du préjudice de jouissance n’est pas étayée.

Sur le préjudice professionnel de Mme [R], elles soulignent que celle-ci ne justifie pas de l’impossibilité de louer un local professionnel et qu’aucun élément ne permet de justifier du chiffrage allégué, aucune perte de chiffre d’affaires n’étant rapportée et aucun élément comptable n’étant produit.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 février 2023, la SAS [Adresse 12] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

Juger qu’elle n’a commis aucune faute ;Débouter M. [G] et Mme [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner solidairement M. [G] et Mme [R] ou toute partie succombante à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle conteste toute faute. Elle relève que l’état du bâtiment relatif à la présence de termites mentionne clairement en caractères gras la présence d’indice d’infestation d’agents de dégradations biologiques du bois et que M. [G] et Mme [R] ont paraphé toutes les pages de ce diagnostic. Elle en conclut qu’elle leur a fait lire ce document et a attiré leur attention sur les indices d’infestations d’agents de dégradation biologiques du bois.

Sur les préjudices, elle fait valoir que la reprise du plafond et son embellissement faisaient partie des travaux déjà prévus. Elle estime qu’il n’était pas justifié que le déménagement soit nécessaire pendant les travaux. Elle rappelle que les acquéreurs avaient prévu de refaire intégralement la maison et d’y vivre pendant les travaux et qu’ils ne démontrent pas un relogement pendant les travaux qu’ils ont déjà faits. Elle s’oppose également aux frais de stockage, qui lui apparaissent la conséquence de la volonté de Mme [R] et de M. [G] de refaire intégralement la maison et non de la découverte de l’attaque parasitaire dans les combles. Elle fait observer que les travaux n’ont pas empêché Mme [R] d’exercer son activité professionnelle et qu’elle ne justifie pas avoir été contrainte de louer un local commercial. Elle estime en outre que les demandeurs ne justifient pas du préjudice de jouissance allégué, alors que la durée des travaux réparatoires est estimée à deux semaines, qu’ils ont fini de réhabiliter les combles de la maison au mois de mai 2021 et qu’ils ne justifient pas d’un relogement.

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Dans leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 27 février 2023, la SCP « [H]-[AF]-[D]-[V]-[L] » et Me [T] [D] concluent au débouté de Mme [R] et de M. [G].

Ils demandent :

A titre subsidiaire,

De ramener à de plus justes proportions les demandes présentées par Mme [R] et M. [G] ;En cas de condamnation in solidum, condamner la SAS Square Habitat Atlantique Vendée, la SARL Elibat 44 et la SA Axa Iard au titre de la contribution à la dette ;Fixer la contribution à la dette en proportion de la gravité des fautes commises ;En tout état de cause,

Condamner Mme [R] et M [G] ou tout succombant à leur verser à chacun la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Ils contestent toute faute du notaire. Ils entendent rappeler que Me [T] [D] n’a pas négocié la vente, qu’il n’est pas le rédacteur du compromis de vente et qu’en tout état de cause, l’état termites joint au compromis mentionnait des indices d’infestation par d’autres agents de dégradation biologique du bois, de sorte que les acquéreurs ne pouvaient pas ignorer cette information. Ils rappellent en outre que le notaire n’est pas un spécialiste de la pathologie des bois et qu’il était difficile pour lui de titrer des conclusions du diagnostic.

Ils s’opposent également aux demandes financières, rappelant que la vente était parfaite dès la signature du compromis de vente, de sorte que le préjudice allégué était réalisé avant la signature de l’acte authentique et ne peut donc lui être imputé. Ils soulignent que les demandeurs peuvent seulement arguer d’une perte de chance de ne pas avoir contracté en toute connaissance de cause et que s’ils avaient eu connaissance du chiffrage des travaux avant la vente, ils auraient négocié le prix de vente et cette baisse de prix aurait été assumée par les vendeurs, dont ils relèvent qu’ils ne sont pas à la procédure.

Sur les travaux réparatoires, ils font valoir que la reprise du plafond et son embellissement ainsi que le nettoyage du chantier étaient des postes budgétisés par les acquéreurs pour les travaux qu’ils avaient prévus d’aménagement et d’isolation des combles.

Sur le préjudice de jouissance, ils relèvent que la somme réclamée n’a pas été entérinée par l’expert judiciaire qui évalue la durée des travaux réparatoires à deux semaines seulement. Ils rappellent que les demandeurs avaient prévu de quitter l’immeuble compte tenu de l’ampleur des travaux qu’ils avaient envisagés. Ils en concluent qu’il n’existe pas de lien causal entre la nécessité de partir le temps des travaux et l’attaque des combles.

Sur le préjudice professionnel, ils estiment que les pièces versées démontrent que les travaux n’ont pas constitué un obstacle à l’exercice par Mme [R] de son activité professionnelle et qu’elle n’a ainsi pas été contrainte de louer un local professionnel.

Sur les frais de déménagement et de stockage, ils exposent que ce poste de préjudice n’est pas justifié et fait double emploi avec le chiffrage retenu par l’expert judiciaire.

A titre subsidiaire, ils rappellent que répartition de la charge de la dette s’apprécie en fonction de la gravité des fautes commises par les responsables. Ils soulignent que le diagnostiqueur n’a pas réalisé son diagnostic conformément à la norme NFP 03-201.

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Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Si un diagnostiqueur commet une faute dans le cadre de sa mission, sa responsabilité peut être recherchée par l’acquéreur sur le terrain de la responsabilité quasi délictuelle au visa de l’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation énonce que :

I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 126-24 du présent code ».

Il a été jugé qu’il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

En l’espèce, le rapport annexé à l’acte de vente indique en caractères gras, sous la rubrique intitulée « résultats », l’absence d’indice d’infestation de termite le jour de la visite.

Sous la rubrique précédente intitulée « constatations diverses », il est mentionné en caractères plus petits mais en gras : « indice d’infestation d’agents de dégradations biologiques du bois ».

Cette mention est suivie des indications suivantes : « NOTE Les indices d’infestation des autres agents de dégradation biologique du bois sont notés de manière générale pour information du donneur d’ordre. Il n’est donc pas nécessaire d’en indiquer la nature, le nombre et la localisation précises. Si le donneur d’ordre le souhaite, il fait réaliser une recherche de ces agents dont la méthodologie et les éléments sont décrits dans la norme NFP 03-200. »

Il ressort du rapport d’expertise que « certaines solives sont profondément contaminées et dégradées par un insecte à larve xylophage type capricorne. L’examen des sciures, de façon empirique, indique que la contamination est ancienne. Il n’a pas été relevé d’indice de contamination active lors de l’examen sommaire des bois. »

L’expert judiciaire indique que le diagnostic établi par la société Elibat 44 l’a été selon la norme NFP 03-201 version 2016, qui « impose également au technicien l’indication de présence d’autres agents de dégradation biologique des bois », sans obligation d’en préciser la nature, mais que la localisation des zones contaminées doit être précisée. Il précise que selon cette norme, les sols recouverts d’éléments non fixés doivent être partiellement découverts par le technicien pour examen au sol. Il relève que « le sol du comble était recouvert de planches de bois discontinues et non fixées recouvrant un isolant en plaques ou en bandes (isolant en rouleau découpé à la taille lors de la pose). Les zones contaminées sont présentes sur toute la surface du comble. Une dépose partielle aurait statistiquement permis de découvrir au moins une zone contaminée par le capricorne. » Il en conclut que « les diagnostics réglementaires réalisés par la société Elibat 44 n’ont pas été effectués dans les règles de l’art et ne sont pas conformes à la situation relevée. Le diagnostic effectué par Elibat 44 ne respecte pas les prescriptions de la norme NFP 03.201 dont l’application est obligatoire pour la réalisation des états paritaires avant-vente ».

La norme AFNOR NFP 03.201, dans sa version alors en vigueur, indique dans le paragraphe 4.2.1 intitulé « généralités » que « suite à l’investigation sur le bâtiment, l’opérateur doit signaler au paragraphe « constatations diverses » du rapport la présence des éventuels indices d’agents de dégradation biologique du bois autres que les termites ». Il est spécifié que « l’examen des sols (plancher, parquet, etc), murs, plafonds recouverts doit être effectué après dépose partielle des revêtements non fixés (plastiques, moquettes, etc) ». Il est indiqué que sous la rubrique « constatations diverses », il convient de mentionner les « indices d’infestation des autres agents de dégradation biologique du bois, présence d’indices d’infestation de termites aux abords immédiats, signes de traitement antérieur, etc.

Les indices d’infestation des autres agents de dégradation biologique du bois sont notés de manière générale pour information du donneur d’ordre, il n’est donc pas nécessaire d’en indiquer la nature et le nombre. Cependant, la situation de ces autres agents sera indiquée au regard des parties de bâtiments concernées.

NOTE 1 Si le donneur d’ordre le souhaite, il fat réaliser une recherche de ces agents dont la méthodologie et les éléments sont décrits dans la norme NF P 03-200. » (souligné par nos soins)

Il s’évince de ces éléments que la société Elibat 44 a réalisé son diagnostic suivant l’ancienne version de la norme AFNOR NFP 03.201, et non selon sa version alors applicable. Elle n’a donc pas mené ses investigations dans le respect des normes en vigueur.

Néanmoins, elle a fait état de constatations qui ne sont pas erronées, pour avoir repéré des indices d’infestation d’agents de dégradations biologiques du bois, de sorte que les acquéreurs étaient en mesure d’être informés de l’infestation parasitaire de l’immeuble qu’ils projetaient d’acquérir et de réaliser, le cas échéant, des investigations plus approfondies.

Il s’ensuit qu’aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la société Elibat 44 et que Mme [R] et M. [G] seront dès lors déboutés de leurs demandes à l’égard de cette société.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’agent immobilier, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Il est admis que l’agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu’au tiers contractant une obligation d’information loyale et des conseils adaptés, afin de leur permettre d’effectuer un choix éclairé.

Toute défaillance à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté, engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière.

Il revient au demandeur à l’indemnisation, tiers au mandat, d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il est constant que le compromis de vente a été rédigé par l’agence immobilière et que l’état du bâtiment relatif à la présence de termites est annexé à cet acte.

Il est avéré que l’agence immobilière a transmis ce document aux acquéreurs, qui ont apposé leur visa sur toutes les pages, y compris sur celle faisant état d’indice d’infestation d’agents de dégradations biologiques du bois.

Cependant, l’expert judiciaire indique dans son rapport qu’il « est également constaté que ni l’agence immobilière, [Adresse 12], ni le notaire rédacteur, la SCP [H] et autres, n’ont commenté ce point [à savoir la mention sur l’indice d’infestation d’agent de dégradation biologique du bois] ou attiré l’attention des acquéreurs comme des vendeurs sur ce point particulier lors de la lecture des diagnostics ».

Ainsi, la société Square Habitat Atlantique Vendée, en tant que professionnelle de l’immobilière, habituée à la consultation des diagnostics immobiliers, et rédactrice du compromis de vente auquel a été annexé l’état du bâtiment relatif à la présence de termites, aurait dû être alertée par la mention « indice d’infestation d’agent de dégradation biologique du bois » figurant dans le diagnostic technique réalisé par la société Ex’Im.

Elle ne pouvait dès lors se contenter de transmettre ce rapport aux acquéreurs, sans appeler leur attention sur cette mention du rapport, dont ils ne pouvaient, en tant qu’acquéreurs profanes, en mesurer pleinement le sens et la portée, ni leur conseiller de réaliser des investigations complémentaires pour déterminer l’étendue de l’infestation et ses conséquences en termes de coût de remise en état.

Il s’ensuit que l’agent immobilier a commis un manquement à son devoir de conseil à l’égard de Mme [R] et de M. [G] et que sa responsabilité doit être engagée.

Sur la responsabilité du notaire

Lorsque le notaire prête son concours à l’établissement d’un acte, il doit non seulement veiller à l’utilité et à l’efficacité de cet acte, mais est également tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

La méconnaissance de ce devoir entraîne l’application de sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il est constant que préalablement à la signature de l’acte authentique, les parties ont régularisé un compromis de vente, rédigé par l’agence immobilière, auquel était annexé « l’état parasitaire », ainsi dénommé dans la liste des annexes.

Il a néanmoins été jugé que le notaire, tenu professionnellement d’éclairer les parties sur les des actes qu’il a reçus ainsi que de s’assurer de leur validité et de leur efficacité, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties.

Le devoir de conseil est impératif et le notaire ne peut s’y dérober en alléguant qu’il s’est borné à donner une forme authentique aux conventions des parties, de sorte que la circonstance que le notaire n’a pas été le négociateur du contrat dont il dresse l’acte authentique ne le dispense pas d’une telle obligation.

Le notaire ne peut donc se réfugier derrière le fait que le compromis de vente a été signé non pas devant lui mais par l’intermédiaire d’une agence immobilière et alléguer qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties pour voir écarter sa responsabilité.

En outre, l’article 22 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif à la rédaction des actes établis par les notaires prévoit que lorsque l’acte est établi sur support papier, l’acte notarié porte mention des documents qui lui sont annexés, que les pièces annexées sont revêtues d’une mention constatant cette annexe et signée notaire et que lorsqu’il est établi sur support électronique, les pièces annexées sont indissociablement liées à l’acte auquel elles se rapportent. La signature électronique du notaire en fin d’acte vaut également pour ses annexes.

Les annexes, dont l’état du bâtiment relatif à la présence des termites, font donc partie intégrante de l’acte dressé par le notaire et c’est donc vainement que Me [T] [D] et la SCP « [H], [AF], [D], [V], [L] » soutiennent que cet état ayant été annexé au compromis, la responsabilité du notaire ne peut être recherchée.

Si le notaire n’est évidemment pas un spécialiste de la construction et du bois et s’il ne lui appartient pas d’analyser les diagnostics, il n’en demeure pas moins qu’il est un professionnel du droit et qu’il ne peut annexer des documents à un acte qu’il instrumente sans prendre connaissance de leur contenu, ni sans reprendre dans ledit acte les constatations claires et précises des diagnostiqueurs, afin de s’assurer que les acquéreurs avaient bien pris connaissance du rapport qu’il annexait à son acte et de sa portée.

Faute de l’avoir fait, le notaire a commis un manquement à son devoir de conseil.

Sur la réparation des préjudices

L’agence immobilière et le notaire n’étant pas responsables de la contamination de l’immeuble par un insecte à larve xylophage, les manquements à leur devoir de conseil s’analysent en une perte de chance pour l’acquéreur de renoncer à son acquisition ou de de négocier la vente à de meilleures conditions, au vu des travaux de remise en état nécessaires.

En l’espèce, il est constant que Mme [R] et M. [G] projetaient en acquérant la maison litigieuse des travaux de rénovation conséquents. Ainsi, l’expert judiciaire indique dans son rapport que « des travaux importants d’aménagement ont été entrepris à l’étage de l’habitation ».

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le chiffrage des travaux réparatoires s’élève à la somme de 17 819,25 euros. Au vu des factures produites, Mme [R] et M. [G] réclament désormais la somme de 17 106,50 euros.

Ils produisent en effet :

Une facture n° 253121 du 9 avril 2021 relatif à des travaux de traitement insecticide/curatif/fongicide des bois accessibles et visibles à l’intérieur des combles réalisés du 16 au 29 mars 2021 d’un montant de 1 248,30 euros TTC;Une facture n° [Localité 7] 2021-021 du 21 mai 2021 de la société DB Renov relative à des travaux de doublage des plafonds de la cuisine et du salon et de doublage et isolation des rampants et des murs d’un montant de 8 984,25 euros TTC ;Une facture n° 22-09-33 du 4 septembre 2022 de la société De Brito And Co relative à une intervention du 15 juillet 2021 pour dépose des faux plafonds, dépose de l’isolation sur les rampants, évacuation des gravats, réalisation de la peinture sur les murs et plafonds et nettoyage du chantier d’un montant de 2 500 euros TTC ;Une facture de la société KerDano du 11 février 2021 relative à la réalisation d’un solivage en rénovation et modification de charpente d’un montant de 4 373,95 euros.Ces factures ne sont pas contestées par les défendeurs.

Au vu des travaux conséquents projetés lors de l’acquisition, du prix de vente s’élevant à la somme de 200 000 euros, et du montant des travaux réparatoires inférieur à 10% du prix de vente, la perte de chance peut être évaluée à 60%, soit à la somme de 10 263,90 euros.

Sur le préjudice de jouissance pendant la durée des travaux

L’expert judiciaire évalue la durée des travaux réparatoires à deux semaines, pendant lesquelles Mme [R] et M. [G] devront se reloger et faire stocker leurs meubles et objets. Il évalue ce préjudice à la somme de 3 250 euros.

Si la SAS [Adresse 12] estime que le déménagement le temps des travaux ne lui paraît pas nécessaire, l’expert judiciaire précise dans son rapport que « le premier étage sera totalement inutilisable pendant la durée des travaux estimés à deux semaines, le relogement temporaire des demandeurs est indispensable, leur cuisine étant située au premier étage ». Si les attestations produites établissent que Mme [R] et M. [G] ont vécu au rez-de-chaussée de leur maison, ils l’ont fait dans des conditions peu optimales, en aménageant comme ils ont pu leur maison (lavabo de la salle de bains utilisé comme évier, installation d’une plaque électrique et d’un réfrigérateur sur le palier).

Mme [R] et à M. [G] justifient ainsi d’un préjudice de jouissance pendant la durée des travaux réparatoires qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 3 250 euros.

Sur le préjudice de jouissance depuis la découverte de la contamination

L’expert judiciaire indique que « les demandeurs ont été contraints de se « replier » dans le rez-de-chaussée à usage technique et de garage. Leur emménagement est resté en l’état, meubles non installés, objets en cartons, etc. Les demandeurs subissent un préjudice de jouissance certain du fait de l’impossibilité d’aménager correctement leur maison dans le délai initialement prévu, le rez-de-chaussée (salon, salle à manger, cuisine) est à l’état d’un chantier abandonné, rendant la « vie de famille » particulièrement difficile. Mme [R] indique qu’elle devait commencer son activité professionnelle dans cette maison et qu’elle n’a pas pu le faire.

Si le préjudice est certain et incontestable, l’évaluation de ce préjudice, 500 euros mensuels, par les demandeurs n’est pas étayée par des pièces qui permettraient d’en justifier le montant demandé.

L’évaluation du préjudice incontestablement subi par les demandeurs est laissée à l’appréciation de la juridiction éventuellement saisie. »

Il ressort par ailleurs des attestations de Mme [B], de M. [Z], des deux sœurs et des parents de Mme [R], de la mère de M. [G] que de juillet 2019 à juillet 2020, Mme [R] et M. [G] ont vécu chez les parents de Mme [R], avant d’occuper le rez-de-chaussée de la maison.

Mme [R] et M. [G] justifient ainsi d’un préjudice de jouissance, en ce qu’ils n’ont pu habiter l’intégralité de leur logement depuis leur acquisition.

Ils produisent des factures de location d’un box pour stocker leurs affaires pour un montant total de 3 169,22 euros. Il s’avère que la première facture date du 11 mai 2019, soit avant la vente, donc avant la découverte de la contamination, pour la location d’un box du 8 juin au 7 juillet 2019. Il n’est dès lors pas établi que les frais de stockage des affaires soient en lien avec la contamination. Ils semblent davantage résulter du projet de rénovation de Mme [R] et de M. [G]. Ces derniers seront dès lors déboutés de leur demande de remboursement de leurs frais de stockage.

Pour l’évaluation de leur préjudice de jouissance, ils maintiennent leur proposition d’évaluation à hauteur de 500 euros par mois, sans aucune justification, ni précision, malgré l’avis de l’expert judiciaire. Il n’est notamment pas précisé le prix des locations des maisons environnantes.

Il a été jugé que le montant du préjudice de jouissance est apprécié souverainement par les juges du fond, qui doivent justifier de l’évaluation faite, sans être tenus d’en préciser les différents éléments.

Il s’avère que la maison sise à [Localité 11] a été acquise au prix de 200 000 euros et il ressort des attestations produites que Mme [R] et M. [G] ont habité le rez-de-chaussée de la maison de juillet 2020 à mai 2021 (soit pendant 10 mois).

En conséquence, le préjudice de jouissance subi sera justement réparé par l’allocation de la somme de 8 500 euros.

Sur le préjudice professionnel allégué par Mme [R]

Pour justifier du préjudice professionnel allégué, Mme [R] produit des attestations, desquelles il ressort qu’elle n’avait pas pu exercer son activité professionnelle au rez-de-chaussée de la maison, ainsi qu’elle l’avait prévu, ayant été contraints d’y habiter, le premier étage étant inutilisable du fait de la contamination.

Il est établi, notamment par la mise en service de son site internet, qu’à partir de 2021 et de la fin des travaux, Mme [R] a exercé son activité professionnelle dans la maison acquise.

Néanmoins, les extraits Facebook produits démontrent qu’elle exerçait son activité professionnelle à domicile.

En l’absence de production de toute pièce comptable, il n’est pas établi la moindre perte de chiffre d’affaires.

Mme [R] ne peut dès lors qu’être déboutée de sa demande d’indemnisation d’un préjudice professionnel qu’elle n’établit pas.

Sur le préjudice moral

Mme [R] et M. [G] ont subi un préjudice moral, causé par l’acquisition d’une maison d’habitation qui s’est très rapidement après la vente révélée infestée par un insecte à larve xylophage, l’information défaillante qui leur a été donnée par des professionnels auxquels ils avaient accordé leur confiance lors de la signature du compromis de vente puis de l’acte authentique de vente, et enfin la perte de temps pour la réalisation de leur projet et l’impossibilité de vivre dans l’intégralité de la maison qu’ils venaient d’acquérir pendant 22 mois.

Ce préjudice moral sera justement réparé par l’allocation de la somme de 3 000 euros.

L’agence immobilière et le notaire ont tous les deux contribué aux dommages subis par Mme [R] et M. [G], ce qui justifie leur condamnation in solidum.

Sur la contribution à la dette

L’agent immobilier est le premier à avoir eu entre ses mains l’état du bâtiment relatif à la présence de termites et c’est lui qui l’a communiqué aux acquéreurs, en leur faisant viser chaque page, et qui l’a annexé au compromis de vente. Il est en outre constant que la vente est réputée être parfaite dès la signature du compromis de vente.

En conséquence, il convient de fixer à 65% la part contributive de l’agence immobilière et à 35% la part de responsabilité du notaire.

Sur les autres demandes

Succombant, la SAS [Adresse 12], d’une part, et Me [T] [D] et la SCP « [H], [AF], [D], [V], [L] » seront condamnés aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire. Ils ne peuvent dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable qu’ils prennent en charge les frais que Mme [R] et M. [G] a dû engager pour faire valoir leurs droits en justice, évalués à la somme de 3 500 euros et que la SARL Elibat 44 conserve ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de droit du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que la SARL Elibat 44 n’a pas commis de faute ;

Rejette en conséquence les demandes formées par Madame [O] [R] et Monsieur [VD] [G] à l’égard de la SARL Elibat 44 ;

Dit que la SAS [Adresse 12] a manqué à son devoir de conseil ;

Dit que Maître [T] [D] a manqué à son devoir de conseil ;

Condamne en conséquence in solidum la SAS Square Habitat Atlantique Vendée, Maître [T] [D] et la SCP « [H], [AF], [D], [V], [L] » à verser à Madame [O] [R] et Monsieur [VD] [G] la somme de 10 263,90 euros au titre de la perte de chance de renoncer à l’acquisition ou de négocier le prix de vente ;

Condamne in solidum la SAS [Adresse 12], Maître [T] [D] et la SCP « [H], [AF], [D], [V], [L] » à verser à Madame [O] [R] et Monsieur [VD] [G] la somme de 3 250 euros au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux ;

Condamne in solidum la SAS Square Habitat Atlantique Vendée, Maître [T] [D] et la SCP « [H], [AF], [D], [V], [L] » à verser à Madame [O] [R] et Monsieur [VD] [G] la somme de 8 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne in solidum la SAS [Adresse 12], Maître [T] [D] et la SCP « [H], [AF], [D], [V], [L] » à verser à Madame [O] [R] et Monsieur [VD] [G] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Rejette le surplus des demandes présentées par Madame [O] [R] et Monsieur [VD] [G] ;

Fixe la part contributive des coobligés in solidum à hauteur de 65% pour la SAS Square Habitat Atlantique Vendée et à hauteur de 35% pour Maître [T] [D] et la SCP « [H], [AF], [D], [V], [L] » ;

Condamne in solidum la SAS [Adresse 12], Maître [T] [D] et la SCP « [H], [AF], [D], [V], [L] » à verser à Madame [O] [R] et Monsieur [VD] [G] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette la demande formée par la SAS Square Habitat Atlantique Vendée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par Maître [T] [D] et la SCP « [H], [AF], [D], [V], [L] » au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette la demande formée par la SARL Elibat 44 et la SA Axa France Iard au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SAS [Adresse 12], Maître [T] [D] et la SCP « [H], [AF], [D], [V], [L] » aux dépens de la présente instance, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, et aux dépens de l’instance en référé ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Marie-Caroline PASQUIER