TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Thomas APERY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Apolline LAROZE-CERVETTI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/06167 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2O7V

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 mai 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. SOJESY, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par M^e Apolline LAROZE-CERVETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0152

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

représenté par M^e Thomas APERY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,1 rue du Parc des Lices 83990 SAINT-TROPEZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 février 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 mai 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/06167 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2O7V

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 janvier 2016 à effet au 10 janvier 2016, la SCI SOJESY a donné à bail à M [D] [H] et M [F] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 800 euros outre une provision sur charges de 80 euros.

Le 18 juin 2021, la SCI SOJESY a délivré un congé pour vendre à effet au 9 janvier 2022.

Le 16 décembre 2021, M [D] [H] et M [F] [G] restituaient les clefs par courrier. Aucun état des lieux contradictoire n’était établi.

Par exploit d’huissier de justice du 7 novembre 2022, il était fait sommation à M [D] [H] de payer la somme totale de 9967, 59 euros au titre des loyers impayés, taxe d’ordure ménagère 2021, les frais d’huissier, les frais de serrurier et la prise en charge partielle des travaux de remise en état de l’appartement.

Par courrier d’avocat du 3 mars 2023, M [D] [H] indiquait considérer ne rien devoir à sa bailleresse.

Par acte d’huissier en date du 5 juillet 2023, la SCI SOJESY a fait assigner M [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3665, 88 euros au titre des loyers impayés,

—  148 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère 2021,

—  148 euros au titre des frais de constat d’huissier,

—  264 euros au titre des frais de réparation de la serrure de la porte d’entrée,

—  5357, 07 euros au titre des travaux de remise en état,

—  6384, 07 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

—  1570 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens en ce compris les frais relatifs à la sommation de payer et de l’assignation.

Appelée à l’audience du 24 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état, pour être finalement retenue à l’audience du 28 février 2024.

A l’audience du 28 février 2024, la SCI SOJESY, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elle a sollicité le débouté de l’ensemble des demandes reconventionnelles de M [D] [H], le rejet des débats de la pièce n°6 et 8 et maintenu l’ensemble des autres demandes sauf à actualiser la demande au titre du remboursement des frais d’huissier à la somme de 360 euros et au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3000 euros.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SOJESY fait valoir que les locataires ont toujours connu des difficultés de paiement depuis le début mais qu’à compter de la délivrance du congé pour vente en août 2021, ils ont arrêté de payer leur loyer. Elle ajoute que ces derniers ont quitté les lieux le 16 décembre 2021 en ne resituant pas l’ensemble des jeux de clefs et en refusant de laisser accès au logement malgré les demandes de la bailleresse qui souhaitait organiser des visites. Elle précise que l’appartement a été retrouvé très dégradé ainsi que les parties communes et a nécessité d’importants travaux de remise en état.

Elle conteste tout manquement à son obligation de délivrance indiquant que les locataires ne se sont jamais plaints de l’état de l’appartement auprès d’elle, que rien ne vient étayer les allégations de trouble de jouissance. Elle précise avoir tenté d’avoir accès à l’appartement au cours de l’année 2021 en vain, que c’est le manque d’entretien de la part des locataires qui est à l’origine des dégradations importantes constatées par l’huissier de justice dans les lieux.

M [D] [H], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles il a sollicité le rejet des demandes à son encontre et la condamnation de la SCI SOJESY à lui verser 13405, 68 euros en réparation de son trouble de jouissance, 800 euros en remboursement de son dépôt de garantie, 3000 euros de dommages et intérêts pour congé pour vendre frauduleux outre 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, M [D] [H] indique que lors de l’entrée dans les lieux l’appartement était déjà dans un état moyen, notamment la moquette, le plafond, les volets, la ventilation, les murs plinthes et plafond e la chambre et de la cuisine et portait trace d’un dégât des eaux ancien. Il indique en outre avoir subi un important dégât des eaux en mars 2021 en lien avec l’état de l’appartement du voisin du dessus qui avait fait l’objet d’un arrêté prescrivant des mesures pour mettre fin au danger imminent pour la santé publique le 25 janvier 2016. Il allègue que faute de réalisation des travaux de remise en état par son bailleur, l’appartement est devenu invivable, qu’il a dû déménager et font valoir l’exception d’inexécution pour justifier l’absence de paiement des loyers. Il ajoute que la bailleresse a délivré frauduleusement un congé pour vente afin de libérer l’appartement, y faire les travaux sans avoir à reloger ses locataires pour le relouer par la suite.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les pièces n°6 et 8

L’article 202 du code de procédure civile dispose que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

la société SOJESY sollicite que les pièces 6 et 8 versées par M [D] [H] soient écartées des débats.

Le courriel du 5 juin 2021 dans lequel Mme [E] [Z], voisine des locataires souhaite apporter son témoignage et intitulé « témoignage sinistres » ne respecte pas le formalisme susvisé et sera ainsi écarté des débats.

Cette pièce que ne respecte pas la forme prescrite par les dispositions susvisées sera ainsi écartée des débats.

En revanche la pièce 8 respectant ledit formalisme, il n’y a pas lieu de l’écarter des débats en ce qu’aucune violation du secret médical ne saurait être retenu, des éléments d’informations identiques étant repris dans l’arrêté du 25 juin 2016 également versé aux débats.

Sur les arriérés de loyer et de charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Il est constant que même si l’absence de décence du logement se traduit par de graves troubles de jouissance pour le locataire, la suspension de paiement des loyers n’est acceptable que si le logement est inhabitable. Ainsi, la suspension des loyers n’est admise qu’en cas d‘impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M [D] [H] a totalement cessé de payer les loyers à compter du mois d’août 2021 alors que les clefs n’ont été restituées qu’au mois de décembre 2021.

Il indique qu’à la suite de deux dégâts des eaux survenus en janvier 2016 et mars 2021, en provenance de l’appartement de dessus, l’appartement est devenu inhabitable et allègue de l’exception d’inexécution.

Il ne verse toutefois pas, au soutien de ses allégations, de preuve de ce que l’appartement était inhabitable. Si le constat d’huissier du 30 mars 2021 démontre que l’appartement était en mauvais état du fait d’une importante humidité, rien ne vient établir une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

La société SOJESY verse aux débats un décompte de la dette locative arrêtée à décembre 2021, date de la restitution des clefs par le locataire s’élevant à la somme de 3665, 88 euros. En l’absence de toute contestation sur ce décompte, M [D] [H] sera condamné à verser à la société SOJESY la somme de 3665, 88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2022 ainsi qu’à la somme de 148 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère 2021.

Sur les dégradations locatives des preneurs

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée amiable établi contradictoirement le 7 janvier 2016 et du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 19 janvier 2022, hors la présence du locataire qui a restitué les clés, que :

entrée : les locataires se sont vu confier 3 x 2 clés et 2 clés de boîte à lettre, et 2 clés de cave. Ils n’ont remis lors de la restitution des clefs qu’un seul jeu de clé. Cette allégation n’a pas été contestée par le défendeur qui devra en conséquence rembourser les frais de serrurier de 264 euros ainsi que justifié par la facture de l’entreprise EIRL VICARINI n° F22-00015 du 9 janvier 2022,séjour/cuisine : si la peinture des murs était en bon état lors de l’entrée dans les lieux, il sera relevé que celle du plafond et des volets ainsi que la ventilation était en état moyen en janvier 2016, et il était indiqué que les portes des placards hauts et bas étaient en mauvais état. Lors de l’état des lieux de sortie, il est relevé que les murs sont en mauvais état portant de nombreuses traces, les portes de placard sont déposées et l’intérieur des placards hors d’usage, la robinetterie est en mauvais état, la plaque vitro céramique est hors d’usage, les murs sont fortement dégradés, ainsi que le plafond qui supporte un trou en partie centrale. Il y a des meubles à l’abandon (2 chaises, une table basse, une étagère, une poubelle, un lave linge, un réfrigérateur et quelques éléments de vaisselle) Il existe des traces de moisissures sur un mètre à compter du sol.chambre 1 :la peinture des murs et du plafond et la moquette sont en état moyen en 2016 alors qu’en 2022 en mauvais état s’agissant de la moquette, les murs portent des traces de moisissures en partie basse en 2021, les prises sont descellées et encrassées, une armoire est en téta d’usage et un tiroir est manquant,salle de bain : en bon état en 2016 sauf le flexible de douche en état moyen et le mur mitoyen de la chambre et cuisine portant une auréole jaunâtre en raison d’un ancien dégât des eaux. En 2022, la porte d’accès à la douche est hors d’usage et porte trace de moisissures, la robinetterie fortement entartrée et l’ensemble de la pièce est sale.

Il est constant que l’appartement est dans un état fortement dégradé lors de la reprise des lieux en 2022. Si le locataire indique que l’unique cause en est l’absence de tous travaux d’entretien par la propriétaire à la suite des deux importants dégâts des eaux survenus en janvier 2016 et mars 2021, dont l’inertie est la seule cause de l’état de l’appartement, force est de constater que l’huissier de justice relève dans l’état des lieux de sortie, un état de saleté de la salle de bain, une robinetterie entartée, la présence de certains meubles laissés dans les lieux de même que l’encombrement de la cave, qui relève de l’absence d’entretien du locataire.

Toutefois, il convient également de relever que l’appartement était déjà globalement dans un état d’usage lors de l’entrée dans les lieux, qu’un quotient de vétusté trouve à s’appliquer en l’espèce qui doit rester à la charge du propriétaire. En outre, il n’est pas contesté que M [D] [H] a subi deux dégâts des eaux dont il ne peut être tenu pour responsable qui n’ont donné lieu à aucun travaux de remise en état, que l’importante humidité à l’origine des moisissures constatées à divers endroits de l’appartement est nécessairement multifactorielle en lien à la fois avec les dégâts des eaux survenus en 2016 et 2021 mais également avec un manque d’entretien et d’aération des lieux découlant du mauvais état des ventilations tel que relevé dans l’état des lieux d’entrée, du mauvais état des huisseries mais également à un manquement du locataire dans l’aération.

Il n’appartient pas au locataire de supporter les frais de remise en état de l’ensemble de l’appartement qui a été dégradé principalement par l’usure et l’humidité en lien avec les dégâts des eaux. Faute pour la société SOJESY de fournir une facture détaillant les postes au titre du débarras de la cave et des meubles et du nettoyage de la moquette, de la robinetterie, elle sera déboutée de sa demande au titre de frais de remise en état.

Ne rapportant pas la preuve de l’origine des dégradations de l’ascenseur il ne sera pas fait droit à la demande de remboursement de réparation de l’ascenseur.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance de la société SOJESY

la société SOJESY sollicite l’indemnisation de la perte de jouissance de l’appartement sur les 7 mois entre janvier 2022 et juillet 2022, date à laquelle les travaux de remise en état ont été terminés. Elle allègue notamment que l’impossibilité de faire visiter les lieux en lien avec la résistance des locataires et la durée importante des travaux du fait du manque d’entretien doit faire l’objet d’une indemnisation.

Toutefois, il relève des débats que l’indisponibilité de l’appartement est en lien avec d’importants travaux qui relèvent davantage de la remise en état en lien avec la vétusté et consécutive aux dégâts des eaux dont M [D] [H] ne peut être tenu pour responsable.

Dès lors, la société SOJESY sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau .

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que le remplacement des robinets ou de l’évier ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. Le bailleur est enfin tenu l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Le bailleur est enfin obligé de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement pas le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Le premier grief d’indécence n’est toutefois pas justifié. De même, si l’huissier de justice a constaté des traces de moisissures sur les murs cette constatation alors même que les clichés photographies ne permettent pas de se faire une opinion sur le taux d’humidité de la pièce, ne permet pas à elle seule de retenir une indécence des lieux et alors même que M [D] [H] ne rapporte pas la preuve d’une quelconque réclamation à sa bailleresse.

Ce dernier ne verse ni constat amiable, ni expertise d’assurance, ni aucune sollicitation auprès de sa bailleresse l’informant de l’état de l’appartement et des prétendus troubles de jouissance.

Au contraire, il apparaît que cette dernière en dépit de demandes réitérées par courriel et courriel a sollicité l’accès à l’appartement au cours de l’année 2021 (mail du 29 mars 2021, du 6 avril 2021, courrier du 7 avril 2021, courriel du 27 avril 2021, 4 octobre 2021) en vain.

En conséquence, M [D] [H] sera débouté de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts pour congé pour vente frauduleux

M [D] [H] sollicite la somme de 3000 euros au motif que le congé pour vente a été délivré frauduleusement. Il déduit de la remise en location du bien après les travaux de rénovation que la société SOJESY n’a jamais eu l’intention de mettre en vente le bien.

Or, il résulte des débats que d’une part la société SOJESY a cherché à avoir accès à l’appartement en octobre 2021 afin de faire passer le diagnostiqueur dans le cadre de la vente projetée, que d’autre part, si l’appartement n’a pas été vendu, le bailleur n’a pas réalisé d’opération spéculative dans la mesure où le nouveau bail conclu le 8 juin 2023, après réalisation des travaux de remise en état, l’a été aux mêmes conditions que celui ayant lié les parties à la présente instance.

En conséquence, la preuve d’une intention frauduleuse ne peut découler de l’absence de vente et M [D] [H] sera débouté de sa demande.

Sur les comptes entre les parties et la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

M [D] [H] est redevable de la somme de 3665, 88 euros au titre des loyers impayés, 148 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère 2021, et 264 euros au titre des frais de serrurier outre la somme de 180 euros au titre de la moitié des rais de constat d’huissier pour l’ état des lieux de sortie, soit la somme de 4257, 88 eurosla bailleresse est redevable de la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie,

Il en résulte que M [D] [H] est débiteur de la somme de 3457, 88 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, dont l’équité commande qu’ils soient fixés à hauteur de 2000 euros. Le défendeur sera débouté de sa propre demande.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige, sera constatée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M [D] [H] à verser à la SCI SOJESY la somme de 3457, 88 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2022 ;

DEBOUTE la société SOJESY de sa demande au titre des travaux de remise en état,

DEBOUTE la société SOJESY de sa demande au titre de sa demande de réparation du préjudice de jouissance,

DEBOUTE M [D] [H] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE M [D] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour congé pour vente frauduleux,

CONDAMNE M [D] [H] à verser à la SCI SOJESY la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [D] [H] aux dépens de l’instance en ce compris les frais de sommation de payer et d’assignation;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

Le greffierLe juge