SG

LE 27 AOUT 2025

Minute n°

N° RG 23/05315 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MTRJ

[L] [X]

C/

[W] [K]

Demande relative à un droit de passage

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

M^e Agathe BELET – 114

Maître [O] DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS – 33

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT SEPT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 20 MAI 2025 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 27 AOUT 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [L] [X], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Cyril DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Agathe BELET, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEUR.

D’AUTRE PART

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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Madame [L] [X] a fait construire une maison à usage d’habitation constituant la parcelle AD [Cadastre 1] Lot [Cadastre 7] située au [Adresse 4] selon permis de construire du 16 juin 2021 modifié le 2 février 2022 pour agrandissement du garage associé. Elle a alors édifié un mur non-mitoyen aux abords de la limite séparative de son habitation et de celle de monsieur [W] [K].

Monsieur [W] [K] est propriétaire de la parcelle voisine cadastrée section AD n°[Cadastre 2] située au [Adresse 6]. Il a fait clôturer sa propriété en juillet 2022.

Le 7 avril 2022, un salarié s’est présenté pour solliciter l’autorisation de passer chez lui afin de réaliser des travaux d’enduit du mur du garage de Madame [L] [X], ce que monsieur [W] [K] a refusé, considérant que sa clôture n’est pas démontable.

Le 4 août 2022, la société PACIFICA ASSURANCES DOMMAGES a mis en demeure monsieur [W] [K] d’autoriser l’accès temporaire à sa propriété afin d’enduire le mur de la demanderesse. Les tentatives de règlement amiable n’ont pas été concluantes.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 novembre 2023, Madame [L] [X] a fait assigner monsieur [W] [K] devant le tribunal judiciaire de NANTES aux fins de se voir autoriser à accéder à sa propriété afin de pouvoir procéder à l’enduit de son mur et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2024, Madame [L] [X] demande au tribunal de :

L’autoriser à accéder temporairement à la propriété de monsieur [W] [K] afin de pouvoir procéder à l’enduit de son mur, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement Débouter Monsieur [W] [K] de l’ensemble de ces demandes Le condamner au paiement des entiers dépens, en ce compris les constats d’huissierLe condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Au soutien de ses prétentions, Madame [L] [X] fait état, par référence à l’article 686 du code de procédure civile, de l’existence d’une servitude de tour d’échelle. En ce sens, elle affirme qu’afin d’être en conformité avec le plan local d’urbanisme, elle est dans l’obligation d’enduire son mur comme le précise le permis de construire, ce pour quoi elle est dans la nécessité d’accéder à sa parcelle.

Elle soutient que Monsieur [W] [K] s’y oppose, prétextant qu’il n’est pas possible de retirer les clôtures qu’il a installées, et ce alors même qu’il s’agirait de panneaux amovibles pouvant être démontés.

En réponse au moyen de Monsieur [W] [K] selon lequel la servitude de tour d’échelle ne s’exerce que pour des travaux de réparation ou de rénovation et non pour des travaux neufs, elle prétend que les seuls critères applicables sont la nécessité des travaux et du passage.

Madame [L] [X] soutient ensuite que les travaux projetés sont incontestablement nécessaires pour assurer l’étanchéité du mur et qu’ils seraient imposés tant par le plan local d’urbanisme que par le permis de construire.

Sur le moyen de Monsieur [W] [K] selon lequel les dispositions du plan local d’urbanisme ne seraient pas respectées, elle répond que l’extrait du règlement du plan local d’urbanisme cité n’évoque que l’aspect du mur et non ses propriétés techniques, et notamment son étanchéité. Elle déclare qu’aucun mur de pignon d’un bâtiment ne peut rester sans enduit sans produite un effet d’humidité permanent à l’intérieur du bâtiment et que contrairement à ce qu’il affirme, aucune disposition législative ou réglementaire n’impose de choisir un matériau en considération du voisinage ni un éventuel retrait du mur pour éviter tout passage chez son voisin. Madame [L] [X] indique avoir respecté la condition du permis de construire selon laquelle « la construction sera implantée en stricte limite de propriété sans débordement d’aucune partie de l’ouvrage sur le fonds voisin ». Elle déclare que la conformité du projet au plan local d’urbanisme relève de la compétence du tribunal administratif et que Monsieur [W] [K] n’a pas exercé de recours contre le permis de construire accordé.

Madame [L] [X] affirme que l’opposition de Monsieur [W] [K] est motivée par une intention de nuire déjà manifestée par un refus de médiation.

Sur la nécessité du passage, elle indique qu’il est impossible d’enduire le mur à partir de sa propre propriété.

Sur le moyen du défendeur selon lequel les travaux projetés entraîneraient une destruction de sa clôture, elle affirme que les photos qu’il produit démontrent que la clôture est démontable et peut être remontée à l’identique sans dégradations et qu’au surplus, si des dégradations advenaient, elles pourraient donner lieu à une indemnisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juillet 2024, Monsieur [W] [K] demande à titre principal de débouter Madame [L] [X] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre.

A titre subsidiaire, il sollicite du tribunal :

D’autoriser Madame [L] [X] à pénétrer sur sa propriété mais ce à la condition qu’elle le prévienne dans un délai minimum de 15 jours du début des travaux, qu’elle fasse réaliser à ses frais un procès-verbal de constat d’huissier avant et après les travaux, qu’elle précise leur durée et qu’elle l’indemnise de toute éventuelle dégradationDe la condamner à lui payer la somme de 1 276 euros avec indexation sur l’indice BT01 entre le mois de novembre 2023 et celui du présent jugement, outre la somme de 200 euros par jour écoulé entre la démolition et la reconstruction de sa clôture En tout état de cause, il sollicite du tribunal de :

Condamner Madame [L] [X] au paiement des entiers dépens La condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilePour s’opposer aux demandes formées par Madame [L] [X], Monsieur [W] [K] soutient que la servitude de tour d’échelle n’est susceptible de s’exercer que pour des travaux de réparation ou de rénovation et non pour des travaux neufs.

Il indique que compte tenu de la configuration des lieux et de la présence de la clôture, la demanderesse aurait dû prévoir la mise en œuvre de matériaux ne nécessitant pas d’être enduits par l’extérieur pour l’édification de son mur.

Monsieur [W] [K] déclare ensuite que le mur peut être isolé de l’intérieur et qu’il est protégé par l’avancée de toit et par la gouttière et implanté dans un terrain sablonneux où les remontées d’eau sont inexistantes.

Il ajoute qu’il est inexact d’affirmer que la demanderesse est dans l’obligation d’enduire son mur pour être en conformité avec le plan local d’urbanisme qui ne sanctionne pas des règles de construction. En ce sens, il indique que le règlement de la zone Ub du plan local d’urbanisme n’impose pas d’enduire les murs en coloris blanc finition écrasé comme choisi par la demanderesse mais seulement que les constructions s’intègrent à leur environnement dans un souci esthétique et non technique. Monsieur [W] [K] indique également que le lotissement comprend plusieurs murs non enduits et visibles de tous les propriétaires alors que le mur litigieux n’est visible que par lui. Il déclare que l’article Ub7 du plan local d’urbanisme impose une implantation des constructions par rapport aux limites séparatives à une distance de trois mètres, comme le prévoyait le dossier de demande de permis de construire de Madame [L] [X] et que le respect de cette disposition lui aurait évité le présent litige dès lors que les travaux d’enduit envisagés, impliquant la dépose de la clôture et sa privation d’usage pendant trois jours, constitueraient une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

Sur sa demande subsidiaire d’autorisation de passage sous condition d’indemnisation, il affirme ne pas s’être opposé à accorder un droit de passage provisoire à Madame [L] [X] sur son terrain mais seulement à la démolition partielle de sa clôture qui ne serait pas constituée de panneaux amovibles pouvant être démontés. Il rapporte que Monsieur [E] [T], qui a édifié la clôture, atteste de ce qu’elle ne serait pas démontable sans être gravement endommagée.

La clôture de la mise en état est intervenue le 20 mars 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 20 mai 2025 à laquelle elle a été retenue puis mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande formée par Madame [L] [X] d’accès temporaire à la propriété de Monsieur [W] [K]

Aux termes de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Par exception, la servitude de tour d’échelle consiste dans le droit du propriétaire de disposer d’un accès temporaire au fonds d’une propriété contiguë à la sienne pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien dans le cas où le demandeur à ce droit rapporte la preuve du caractère indispensable des travaux et de l’impossibilité de les réaliser autrement qu’en accédant au fonds voisin. Le propriétaire de l’ouvrage à entretenir doit justifier du caractère indispensable des travaux, que ces travaux consistent en des travaux de rénovation, de réparation, d’entretien, de finitions ou même de construction, mais aussi de la nécessité d’accéder au fonds de voisin afin de réaliser les travaux projetés.

En l’espèce, il apparaît que par arrêté municipal en date du 16 juin 2021, Madame [L] [X] s’est vue accorder un permis de construire pour le terrain situé et cadastré [Adresse 8] Lot n°7 AD [Cadastre 1] et ce au visa du plan local d’urbanisme tel que modifié le 4 mars 2021. L’arrêté dispose que « la construction sera implantée en stricte limite de propriété sans débordement d’aucune partie d’ouvrage sur les fonds voisins ».

Par arrêté municipal en date du 28 janvier 2022, elle s’est ensuite vue accorder un permis de construire modificatif et ce au vu du plan local d’urbanisme en vigueur. Le projet annexé mentionne que « Les matériaux resteront dans l’esprit des constructions environnantes : enduit ton blanc finition écrasée (…) ».

L’article Ub11 dispose que « les constructions et les clôtures doivent s’intégrer parfaitement à leur environnement par :

— La qualité des matériaux et leur harmonisation avec les constructions environnantes

— Leur implantation par rapport aux constructions environnantes

— L’harmonie des couleurs ».

Il dispose également qu’ « en limite séparative, les clôtures doivent être constituées par :

— une grille, un grillage (…) et dont la hauteur totale est limitée à 1,80m (…) ».

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît qu’aucune disposition du plan local d’urbanisme n’impose à Madame [L] [X] d’enduire son mur de garage. En effet, c’est en réalité le permis de construire modificatif, certes accordé au visa du plan local d’urbanisme, qui l’y autorise au vu du projet annexé. Ce projet annexé comprenant un dossier paysage établi par la demanderesse, c’est en réalité sur sa seule volonté que l’enduit du mur a été demandé en annexe et est en conséquence projeté.

S’agissant du plan local d’urbanisme en question, il ressort de ses dispositions qu’il impose uniquement que « les constructions et les clôtures doivent s’intégrer parfaitement à leur environnement » et n’impose pas à la demanderesse d’enduire son mur. En conséquence, il apparaît erroné de considérer que Madame [L] [X] est dans l’obligation d’enduire son mur afin de se mettre en conformité avec le plan local d’urbanisme.

En outre, si Madame [L] [X] soutient que l’enduit du mur est nécessaire afin de prévenir tout effet d’humidité permanent à l’intérieur du bâtiment, elle ne justifie pas d’une telle allégation.

Dans ces conditions, Madame [L] [X] ne rapporte pas la preuve du caractère indispensable des travaux projetés.

Au surplus, il apparaît que le passage sur le terrain de Monsieur [W] [K] nécessiterait de retirer sa clôture édifiée par Monsieur [E] [T] tel qu’il ressort des factures du 6 janvier 2022, 10 février 2022 et de son courrier du 19 septembre 2023.

En effet, si la demanderesse soutient que la clôture de Monsieur [W] [K] est démontable et peut être réinstallée sans dégradations, ses dires, non justifiés, sont contredits par le courrier de Monsieur [E] [T] du 19 septembre 2023, produit par le défendeur et qui indique qu’elle a une hauteur d’un mètre quatre-vingt, qu’elle « n’est pas démontable » et que « son retrait entraînerait fatalement des détériorations » :

La détérioration des lames de sertissage des poteaux et donc la perte de leur garantie de tenue en cas de réutilisation s’agissant du retrait des grillesS’agissant du remplacement des poteaux, leur descellement et celui des plaques de soubassement S’agissant de la manipulation des plaques de soubassement, leur détérioration et leur fragilisation (cassure, fentes)Monsieur [E] [T] ajoute que « l’enlèvement d’une ou plusieurs unités de clôture entraînerait donc un remplacement par du matériel neuf ».

Monsieur [W] [K] ayant engagé des frais de 11 400 euros pour l’édification de sa clôture tel qu’il ressort des factures susmentionnées, tant le retrait de la clôture que le remplacement pour un montant de 1 276 euros tel qu’il ressort du devis du 13 novembre 2023 serait disproportionnés.

En conséquence, outre l’absence de preuve rapportée du caractère indispensable des travaux projetés, le passage par la propriété du défendeur constituerait une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

Dès lors, la demande de Madame [L] [X] d’être autorisée à accéder temporairement à la propriété de Monsieur [W] [K] afin de pouvoir procéder à l’enduit de son mur sera rejetée.

Il n’y a en conséquence pas lieu de statuer sur la demande d’astreinte afférente.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, Madame [L] [X], qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

(…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…) ».

Madame [L] [X], condamnée au paiement des entiers dépens, devra verser à Monsieur [W] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition du public au greffe,

DEBOUTE Madame [L] [X] de sa demande d’autorisation d’accès temporaire à la propriété de Monsieur [W] [K] avec astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNE Madame [L] [X] au paiement des entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [L] [X] à payer à Monsieur [W] [K] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART