Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [J]

10 place Dominique Savelli

Porte 3 Etage 1 Roussière

44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE

comparant en personne

Madame [D] [S]

domiciliée : chez Mionsieur et Madame [W] [N]

52 rue des Grives

44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03490 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL45

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [C] [J] + Madame [D] [S] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 24 novembre 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S] un logement situé 10 place Dominique SAVELLI – 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE.

Par courrier reçu par la bailleresse au mois de mai 2024, Madame [D] [S] a donné congé du bail.

Le 9 juillet 2024, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.787,48 euros au titre des loyers échus et impayés au 26 juin 2024 et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 17 octobre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

— Constater à compter du 9 août 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 9 septembre 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S] à lui payer la somme de 3.044,96 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 9 juillet 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 9 août 2024 ou du 9 septembre 2024, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 septembre 2024 ;Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S] seront condamnés solidairement à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;- Condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

A l’audience du 13 mars 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 7.127,60 euros selon le décompte arrêté au 10 mars 2025. Elle a indiqué avoir été informé, par courrier, du départ de Madame [D] [S], et que de ce fait la solidarité s’applique jusqu’au 2 novembre 2024.

Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S], ont comparu et indiqué être séparés, Madame [D] [S] confirmant avoir quitté le logement au mois de mars 2024. Par ailleurs, Monsieur [C] [J] a reconnu ne pas avoir d’assurance.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience. Il mentionne que les locataires ne se sont pas présentés aux rendez-vous fixés.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 17 octobre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la CAF de la Loire-Atlantique le 1er juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 9 juillet 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Monsieur [C] [J] reconnait lors de l’audience ne pas avoir souscrit d’assurance locative.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative est acquise depuis le 10 août 2024, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l’expulsion des locataires.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Monsieur [C] [J], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [C] [J] sera en outre condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation avec indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6.796,91 euros au 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, après déduction des frais de procédure (309,69 euros) et des frais de dossier relatifs au surloyer non justifiés par la société bailleresse (25 euros).

Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S] n’ont pas contesté la somme sollicitée ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

La clause de solidarité prévue à l’article 8 des conditions particulières du contrat de bail prévoit qu’en cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location, étant précisé que le co-preneur donnant congé par anticipation demeure solidaire pendant 6 mois à compter de la date d’effet de son congé.

En l’espèce, selon le courrier de réponse de la SA CDC HABITAT SOCIAL Madame [D] [S] a donné congé à son bailleur le 2 mai 2024. Elle reste donc tenue au paiement les loyers solidairement avec Monsieur [C] [J] jusqu’au 2 novembre 2024 inclus.

En conséquence, la solidarité sur la dette sera prononcée jusqu’au 2 novembre 2024 inclus, soit sur la somme de 3044,96 euros. A compter de cette date, Monsieur [C] [J] sera seul redevable des sommes dues.

Les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, la résiliation, à la date du 10 août 2024, du bail portant sur les lieux loués situés 10 place Dominique SAVELLI – 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE ;

DIT que Monsieur [C] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [C] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

FIXE la créance de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à la somme de 6.796,91 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée du 10 mars 2025 échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S] au dit paiement à concurrence de la somme de 3044,96 euros ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] seul au dit paiement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation selon indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial, et ce à compter de l’échéance du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [J] et Madame [D] [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE