Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [L]

8 Rue de Dax

5ème étage droite

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparant

Madame [Z] [U]

8 Rue de Dax

5ème étage droite

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025

date des débats : 12 juin 2025

délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/00274 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NRLN

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [C] [L] + Madame [Z] [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 octobre 2020 à effet au même jour, les époux [R], représentés par leur mandataire FONCIA LOIRE ATLANTIQUE, ont donné à bail à [Z] [U] et [C] [L] un logement de type 2 leur appartenant sis, 8 rue de Dax, résidence Astragale, 5ème étage, outre un box fermé en sous-sol n°262 et une cave n°120– 44800 SAINT-HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 450 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 100 €.

Monsieur [W] [R] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé le 14 octobre 2020 un contrat de cautionnement Visale concernant ce logement (préambule du contrat).

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES, venant aux droits de [W] [R], a fait commandement à [Z] [U] et [C] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6 104,76 € arrêté au 4 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [Z] [U] et [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 20 octobre 2020 par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation dudit bail aux torts et griefs du preneur ;

· Ordonner l’expulsion de [Z] [U] et [C] [L] et de tout occupant de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

· Condamner solidairement [Z] [U] et [C] [L] au paiement de la somme de 7 176,76 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 octobre 2024 sur la somme de 6 104,76 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

· Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

· Condamner solidairement [Z] [U] et [C] [L] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

· Condamner solidairement [Z] [U] et [C] [L] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

· Condamner in solidum [Z] [U] et [C] [L] en tous dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du Tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. À ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que les sommes dues par les locataires s’élèvent désormais à 9 093,60 €.

Régulièrement assignés chacun à étude, [Z] [U] et [C] [L] n’ont pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. En application de l’article 474 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits des bailleurs

L’article 2308 du code civil dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. »

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre les bailleurs et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 14 octobre 2020 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention État – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’ont les bailleurs à l’encontre de [Z] [U] et [C] [L] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 18 octobre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 8 janvier 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 8 janvier 2025 a été régulièrement dénoncée par la partie demanderesse au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [Z] [U] et [C] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6 104,76 € arrêté au 4 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 décembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [Z] [U] et [C] [L].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et du contrat de cautionnement Visale du 14 octobre 2020.

[Z] [U] et [C] [L] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats et la quittance subrogative n°8 établie le 21 mars 2025 par ACTION LOGEMENT SERVICES laissent apparaître un solde de 9 093,60 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 11 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail contient en son article VII une clause de solidarité qui prévoit qu’ « en cas de pluralité de locataires, ces derniers sont tenus solidairement à l’accomplissement de l’ensemble des obligations résultant du présent bail. »

En conséquence, [Z] [U] et [C] [L] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 9 093,60 €, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 juin 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 642,16 €, dans les limites que celle-ci aura versée à ce titre aux bailleurs.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [U] et [C] [L], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 octobre 2020 entre [W] [R] et son épouse d’une part et [Z] [U] et [C] [L] d’autre part, concernant le logement situé 8 rue de Dax, résidence Astragale, 5ème étage, et ses accessoires – 44800 SAINT-HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement [Z] [U] et [C] [L] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9 093,60 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [Z] [U] et [C] [L] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 12 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 642,16 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, et dans les limites que celle-ci aura versée à ce titre aux bailleurs ;

ORDONNE à [Z] [U] et [C] [L], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [Z] [U] et [C] [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [Z] [U] et [C] [L] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY