TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 MARS 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 22/03819 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WG43

N° de MINUTE : 25/00208

La société ECOPLUS [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me [X], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1770

DEMANDEUR

C/

La SCI BANKARY IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Christophe TSE, avocat ( postulant) au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 286 ; M^e Dominique LEBRUN, avocat ( plaidant) au barreau du VAL D’OISE

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Janvier 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 19 octobre 2021, la société Ecoplus muret a consenti à la SCI Bankary immobilier une promesse unilatérale de vente stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier et portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] (lots de copropriété 18, 52, 53, 54, 84, 85 et 86), moyennant le prix de 460 800 euros, la vente devant être réitérée avant le 31 janvier 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 février 2022, la société Ecoplus muret a mis en demeure la SCI Bankary immobilier d’avoir à lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

C’est dans ces conditions que la société Ecoplus muret a, par acte d’huissier du 30 mars 2022, fait assigner la SCI Bankary immobilier devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 novembre 2023 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 11 mars 2024.

Par jugement du 23 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ;

— révoqué l’ordonnance de clôture du 29 novembre 2023 ;

— ordonné la réouverture des débats ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du Mercredi 19 juin 2024 à 9h (immeuble européen, salle chambre du conseil 2, 5ème étage) ;

— invité les parties à conclure sur :

— la clause stipulant que « le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT » ;

— la conformité des prêts sollicités aux stipulations de la promesse ;

— l’application de l’article 1304-3 du code civil ;

— dit qu’à défaut de réponse la radiation ou la clôture sera encourue ;

— réservé les dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 20 janvier 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 24 mars 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, la société Ecoplus muret demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— constater que la SCI Bankary immobilier a manqué à ses obligations issues du compromis de vente du 19 octobre 2021 ;

— condamner la SCI Bankary immobilier à lui payer la somme de 46 080 euros, outre 10 % d’intérêts par an ;

— condamner la SCI Bankary immobilier à lui payer la somme de 26 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI Bankary immobilier à lui payer la somme de 26 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SCI Bankary immobilier à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la SCI Bankary immobilier demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter la société Ecoplus [Localité 7] de ses demandes ;

— condamner la société Ecoplus [Localité 7] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et financier ;

— condamner la société Ecoplus [Localité 7] à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Ecoplus [Localité 7] aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la ou les parties ayant conclu, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation et la caducité de la promesse unilatérale de vente

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

L’acquéreur peut échapper à l’application des dispositions de l’article 1178 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, lorsqu’il démontre que, s’il avait présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, cette demande aurait aussi été rejetée » (Cass. 3e civ., 12 sept. 2007, nº 06-15.640, Bull. civ. III, nº 143).

A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment, selon l’article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.

Toutefois, l’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent ne consistent que dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l’éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu’en cas de mauvaise foi du débiteur.

En l’espèce, s’agissant du sort de l’indemnité d’immobilisation, les parties sont convenues :

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de […] 46 080,00 EUR).

[…]

1. Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE

De convention expresse entre les parties la somme de […] 23 040,00 EUR sera versée par le BENEFICIAIRE, qui s’y oblige, au plus tard le 22 octobre 2021 et sera affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier.

[…]

3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une réparation prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

Et le BENEFICIAIRE versera en pareille hypothèse au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, la somme complémentaire de […] 23 040,00EUR.

Si le BENEFICIAIRE venait à ne pas verser cette somme dans les délais impartis, la somme de […] 23 040,00 EUR sera productive d’intérêts au taux de 10% par an, soumis à l’anatocisme, et ce jusqu’à complet paiement de la somme tant en principal qu’en accessoires et sans préjudice d’éventuels dommages-intérêts à ce titre.

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte. »

Il convient d’envisager la réalisation de la condition suspensive litigieuse ainsi stipulée :

« qu’il soit obtenu par le BENEFICIAIRE une ou plusieurs offres définitives de prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues :

— organisme prêteur : tout organisme prêteur ;

— montant maximal […] : 350 000 euros ;

— durée maximale de remboursement : 15 ans ;

— taux nominal d’intérêt maximal : 1,40% l’an (hors assurances) ;

— garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-5 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt et de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque au plus tard le 10 janvier 2022. »

La demanderesse soutient, concernant la réalisation de la condition suspensive :

— qu’il était stipulé à l’acte que la réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 10 janvier 2022 ;

— que l’obtention ou la non obtention du prêt, devait être notifiée par la bénéficiaire à la promettante ;

— qu’à défaut de cette notification, la société Ecoplus muret avait la faculté de mettre la SCI Bankary immobilier en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition et que passé ce délai de huit jours, sans que SCI Bankary immobilier ait apporté les justificatifs, la somme de 46 080 Euros demeurait acquise à la société Ecoplus muret, outre 10 % d’intérêts par an.

En effet, la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipule (pages 15 et 16 de la promesse) que si, avant le 10 janvier 2022, aucune notification d’octroi ou de refus d’un prêt n’était faite au

vendeur, celui-ci pourrait mettre en demeure l’acquéreur, que, lorsque dans le délai de huit jours suivant la mise en demeure, la situation n’était pas régularisée, il serait fait application des règles relatives au défaut de réalisation résultant de l’acquéreur, mais que, toutefois, ce dernier pourrait recouvrer le dépôt de garantie à condition d’avoir justifié d’une demande de prêt répondant aux caractéristiques prévues contractuellement.

Il est constant que la SCI Bankary immobilier n’a pas obtenu de prêt immobilier.

La société Ecoplus muret justifie en outre avoir, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 10 février 2022, mis en demeure la SCI Bankary immobilier d’avoir à lui justifier sous huit jours de l’obtention ou non d’un prêt (pièce n°2), conformément aux clauses précitées.

La SCI Bankary immobilier soutient avoir informé la société Ecoplus muret des refus essuyés, et produit un courrier sans démontrer l’avoir effectivement envoyé, de sorte que cette pièce est dépourvue de force probante face aux affirmations de la demanderesse qui expose qu’elle ne lui a nullement fait part de ces échecs.

La SCI Bankary immobilier expose en outre qu’elle justifie aujourd’hui avoir essuyé plusieurs refus de prêt dans les délais et formes stipulées au compromis de vente, de sorte qu’elle peut se prévaloir de la clause stipulant qu’elle pourra « recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ».

Autrement dit, en dépit du défaut de réponse dans le délai de huit jours, le BENEFICIAIRE conserve la possibilité de démontrer que la condition suspensive n’est pas défaillie de son fait, et ainsi réclamer la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

La SCI Bankary immobilier ne fournit qu’une seule réponse bancaire ensuite d’une demande de prêt, celle de la TFBank, à laquelle il a été demandé un crédit hypothécaire (donc garanti par une sûreté réelle), pour un montant et une durée de remboursement conformes aux stipulations (350 000 euros sur quinze ans).

Le courrier de la banque indique un taux de 2,15% par an, certes largement supérieur à celui stipulé dans la promesse, mais qui est bien plus favorable pour l’établissement bancaire qu’un taux de 1,40 %.

Il doit donc être considéré que, dans l’hypothèse où la SCI Bankary immobilier aurait sollicité un prêt avec un taux conforme aux stipulations de la promesse, la demande aurait été rejetée.

La condition suspensive n’a donc pas défailli de façon fautive.

De ce fait, la société Ecoplus [Localité 7] ne peut réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Les demandes de la société Ecoplus [Localité 7] seront ainsi rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, le caractère abusif de la procédure ne peut se déduire du seul fait que la société Ecoplus [Localité 7] succombe en ses prétentions, mais suppose de démontrer une intension dolosive ou malicieuse dont la preuve fait défaut.

En effet, la société Ecoplus [Localité 7] a parfaitement pu se méprendre sur la portée de ses droits.

Il en résulte que la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la société Ecoplus [Localité 7], succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de

la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les demandes de ce chef seront rejetées en équité.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société Ecoplus [Localité 7] de ses demandes en paiement ;

DEBOUTE la SCI Bankary immobilier de ses demandes reconventionnelles en paiement ;

AUTORISE le notaire à libérer le séquestre entre les mains de la SCI Bankary immobilier ;

MET les dépens à la charge de la société Ecoplus [Localité 7] ;

DEBOUTE la société Ecoplus [Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI Bankary immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT