Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

Société D’HLM LOGI-OUEST

13 boulevard des Deux Croix

BP 83029

49017 ANGERS CEDEX 01

représentée par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [Y] [V]

Logement 534

12 Avenue Josselin

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/01879 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NCFC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Christophe DOUCET

CCC à Monsieur [E] [Y] [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 29 avril 2022 à effet au 5 mai 2022, la SA d’HLM LogiOuest (ci-après «LOGI-OUEST ») a donné à bail à [E] [Y] [V] un logement T2 lui appartenant sis, 12 Avenue de Josselin, 3ème étage, n° 534 – 44300 NANTES et ses accessoires, notamment un emplacement de stationnement, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 335,52 €, outre une provision sur charges prévue à l’article 4.3. du contrat. Par avenant en date du 29 avril 2022, le locataire a également souscrit à un contrat de prestations multiservices nommé « Multi-Entretien Habitat » prenant également effet au 5 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023, LOGI-OUEST a fait commandement à [E] [Y] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 653,18 € arrêté au 24 août 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LOGI-OUEST a fait assigner [E] [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Recevoir son action et la déclarer bien-fondée ;

· Constater, et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du contrat de bail intervenu le 4 novembre 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 29 avril 2022 pour :

Défaut de paiement régulier des loyers et charges depuis le mois de janvier 2023 ;

Absence de production d’une assurance locative depuis le mois de mai 2024 ;

· Ordonner la libération des lieux par le locataire et tout occupant de son chef, ainsi que la remise des clés après un état des lieux de sortie ;

· Ordonner l’expulsion de [E] [Y] [V] et de tout occupant de son chef du logement, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, jusqu’à libération complète des lieux y compris des meubles meublants ;

· Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls du défendeur ;

· Condamner [E] [Y] [V] au paiement de la somme de 2.384,94€ au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés, frais de contentieux impayés arrêtés au 30 avril 2024, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 4 septembre 2023, date du commandement de payer ;

· Condamner [E] [Y] [V] au paiement de la somme de 78,10 € au titre du commandement de payer délivré le 4 septembre 2023 ;

· Condamner [E] [Y] [V] à lui payer à compter du 4 novembre 2023 une indemnité d’occupation mensuelle due, jusqu’à la libération définitive des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles qui seraient dus en vertu du contrat de bail, et subsidiairement fixer ladite indemnité ;

· Condamner [E] [Y] [V] au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal par les services sociaux du département jusqu’au jour de l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, LOGI-OUEST, valablement représentée par son Conseil, s’est référée à l’acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette de loyer à la somme de 4.519,78 € au titre des loyers et charges échus à la date du 18 novembre 2024. La société bailleresse a précisé qu’elle maintenait sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance à titre principal, et pour défaut de paiement des loyers à titre subsidiaire. Elle a également indiqué qu’elle n’avait aucun contact avec [E] [Y] [V].

Régulièrement assigné à étude, [E] [Y] [V] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. À la suite d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

[E] [Y] [V] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 2 octobre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 juin 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 juin 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département, qui en a accusé réception le 4 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 5.5. qui prévoit que « En tout état de cause, les conditions du contrat sont toutes de rigueur et doivent être exécutées strictement. En cas d’inexécution de l’une de ses clauses, et notamment en cas de […] défaut d’assurance […], le bailleur se réserve le droit d’engager une procédure de résiliation du présent contrat de location. »

Néanmoins, la société bailleresse n’apporte pas la preuve d’avoir fait parvenir à [E] [Y] [V] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance reprenant les dispositions de la clause résolutoire précitée.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produisant effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Par conséquent, il convient de débouter LOGIS OUEST de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023, LOGI-OUEST a fait commandement à [E] [Y] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 653,18 € arrêté au 24 août 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour régler sa dette, conformément à ce que prévoit la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article 5.5. et reproduite dans son intégralité dans le commandement.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [E] [Y] [V].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de LOGI-OUEST est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[E] [Y] [V] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.519,78 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 254,12 € correspondant aux frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens (74,10 € + 254,12 €).

En conséquence, [E] [Y] [V] sera condamné au paiement de la somme de 4.265,66 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à LOGI-OUEST, à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 434,97 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, LOGI-OUEST a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, [E] [Y] [V] n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience. De fait, il ne présente aucune demande de délai de paiement.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [E] [Y] [V].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [E] [Y] [V], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à LOGI-OUEST la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 29 avril 2022 et son avenant entre LOGI-OUEST et [E] [Y] [V], concernant le logement sis 12 Avenue de Josselin, 3ème étage, n° 534 – 44300 NANTES au titre du défaut d’assurance ;

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation dudit bail d’habitation au titre du défaut de paiement des loyers ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 novembre 2023 ;

CONDAMNE [E] [Y] [V] à payer à LOGI-OUEST la somme de 4.265,66 € , en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [E] [Y] [V] à payer à LOGI-OUEST, à compter du 19 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 434,97 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [E] [Y] [V], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [E] [Y] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [E] [Y] [V] à payer à LOGI-OUEST la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY