Tribunal Judiciaire de Nantes, Procedures orales, 22 août 2025, n° 24/04058

TJ Nantes 22 août 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des délais de restitution du dépôt de garantie
La cour a constaté que des dégradations avaient été relevées lors de l'état des lieux de sortie, justifiant la retenue sur le dépôt de garantie.
Rejeté
Perception indue d'allocations logement
La cour a jugé que les versements de la CAF étaient justifiés car ils concernaient des périodes durant lesquelles la locataire occupait le logement.
Rejeté
Préjudice moral lié à la non-restitution du dépôt de garantie
La cour a estimé que le préjudice n'était pas justifié, compte tenu des dégradations constatées dans le logement.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il n'était pas inéquitable de condamner la locataire à payer des frais irrépétibles à la société gestionnaire.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Nantes, Madame [Z] [N] [L] demande la restitution de son dépôt de garantie de 455€, le remboursement de 647€ d'allocations logement perçues indûment, ainsi que des dommages et intérêts pour préjudice moral. Les questions juridiques portent sur la restitution du dépôt de garantie et la légitimité des retenues effectuées par le bailleur. Le tribunal conclut que les dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie justifient la non-restitution du dépôt, et que les allocations logement étaient dues au bailleur pendant la période d'occupation. En conséquence, il déboute Madame [Z] [N] [L] de toutes ses demandes et la condamne à payer 200€ à la société AFEDIM GESTION au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, procedures orales, 22 août 2025, n° 24/04058
Numéro(s) :	24/04058
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Séverine FERRE-GUITTENYValérie REDON-REY
Parties :	Société AFEDIM GESTION

Texte intégral

Minute n° 25/0483

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

============

JUGEMENT du 22 Août 2025

__________________________________________

ENTRE :

Madame [P] [L]

[Adresse 1]

assistée de Monsieur [V], mandaté par la Confédération Générale du Logement

D’une part,

ET:

Société AFEDIM GESTION

[Adresse 2]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par M^e FERRE-GUITTENY, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [X] [K]

Chez AFEDIM GESTION [Adresse 2]

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Catherine GEGLO-VINCENT

GREFFIER : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 Mars 2025

date des débats : 06 Juin 2025

délibéré au : 22 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/04058 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPWF

COPIES AUX PARTIES LE :

— CCFE + CCC à

— CCC à

FAITS-PROCEDURE&MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 18 avril 2019, Monsieur [X] [K] et Madame [K], son épouse, ont consenti à Madame [Z] [N] [L] un bail d’habitation sur un logement sis à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial charges comprises de 495€.

Le bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 455€.

Un mandat de gestion du bien a été consenti par les époux [K] au profit de la société AFEDIM GESTION le 19 avril 2017.

Par courrier du 17 avril 2023, Madame [Z] [N] [L] a donné congé pour le 18 mai 2023 et un état des lieux contradictoire du bien a été établi le 19 mai 2023.

Par requête enregistrée le 20 novembre 2024, Madame [Z] [N] [L] a saisi le tribunal judiciaire de NANTES aux fins de voir condamnée la société AFEDIM GESTION et Monsieur [X] [K] à lui payer la somme de 1102€ correspondant à la restitution du dépôt de garantie et à la restitution d’un trop perçu d’allocations logement versé par la CAF.

Elle sollicite par ailleurs la somme de 1699,04€ à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral.

Les parties ont été convoquées par la commission départementale de conciliation à une réunion de conciliation en date du 26 avril 2024 à laquelle la société AFEDIM GESTION s’est excusée de son absence par courrier du 26 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2025 puis renvoyée à l’audience du 6 juin 2025 à laquelle elle a été évoquée.

A cette audience, Madame [Z] [N] [L] assistée du représentant de la confédération générale du logement modifie ses demandes et sollicite la condamnation des époux [K] et de la société AFEDIM GESTION en sa qualité de gestionnaire du bien, au paiement de la somme de 455€ correspondant à la restitution du dépôt de garantie et 647€ correspondant aux versements de la CAF perçus indûment par la société AFEDIM GESTION, outre la somme de 250€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais de la Confédération générale du logement.

Elle reconnait que le logement restitué comportait lors de l’état des lieux de sortie un certain nombre de dégradations à sa charge mais reproche aux défendeurs de ne pas avoir respecté leur obligation de lui adresser dans les deux mois les justificatifs de remise en état du bien et leur montant, le devis ne lui ayant été adressé qu’en septembre 2023, soit 4 mois après le départ du logement.

Elle reproche par ailleurs au bailleur de ne pas lui avoir restitué le montant du dépôt de garantie de 455€ dans le délai légal de deux mois, mais uniquement une somme de 390,76€ par virement, sans aucune explication.

Elle considère en outre que la société AFEDIM GESTION lui a transmis des justificatifs farfelus puisqu’elle lui a adressé en premier lieu un devis de réparations du 13 septembre 2023 pour un montant de 3043,70€, puis un second devis de remise en état réduit à la somme de 758,90€ en date du 23 septembre 2023, dont le montant a finalement été déduit du montant de son dépôt de garantie.

Elle reproche enfin aux défendeurs d’avoir perçu indûment la somme de 647€ au titre d’allocations d’aide au logement qu’elle leur demande de lui rembourser.

En réplique, dans ses conclusions soutenues à l’audience par son conseil, la société AFEDIM GESTION conclut au débouté de l’ensemble des demandes formulées par Madame [Z] [N] [L] et à titre reconventionnel à sa condamnation au paiement de la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles.

Elle explique que le logement était entièrement neuf lorsque Madame [Z] [N] [L] a conclu le bail le 17 avril 2019.

Or, lors de l’état des lieux de sortie du bien réalisé le 19 mai 2023 il a été constaté un certain nombre de désordres et de défauts d’entretien locatifs qui ne résultaient pas d’une utilisation du bien pendant une durée de 3 ans.

Elle ajoute que le devis initial de remise en état d’un montant de 3043,70€ dont 2745,34€ correspondaient à la reprise des dégradations locatives a été transmis à la demanderesse par courrier du 13 septembre 2023 en lui expliquant que le montant étant supérieur au montant du dépôt de garantie de 455€, celui-ci ne serait pas restitué.

Elle affirme que les propriétaires du bien les époux [K] ont fait alors le choix de ne pas réclamer à leur locataire la totalité des travaux de remise en état mais une partie uniquement soit la somme de 758,90€ et non celle de 2745,34€ contenue dans le devis initial.

Compte tenu des défauts d’entretien et des désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie du bien, signé sans réserve par Madame [Z] [N] [L] et de l’évaluation des travaux à 2745,34€, somme qui a été réduite à celle de 758,90€ par les propriétaires du bien, elle estime qu’il n’y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie de 455€.

Elle s’oppose à la demande formulée par Madame [Z] [N] [L] au titre du remboursement d’un trop perçu versée au titre d’aides au logement par la CAF au bailleur pour la somme de 647€ aux motifs que seul cet organisme peut réclamer le paiement d’une somme versée indument et à défaut de justifier que cette somme a été versée à tort au titre de l’aide au logement.

Elle indique à ce titre que le bailleur était en droit de percevoir l’allocation du 5 avril 2023 versée pour le mois de mars 2023 ainsi que celle du 5 mai 2023 versée pour le mois d’avril 2023, puisqu’elle occupait le bien loué et que la régularisation versée le 5 avril 2023 correspondant aux loyers précédents, les loyers étant dus jusqu’au 17 mai 2023, date de son départ.

Elle ajoute que lors de l’établissement du compte de sortie du locataire, et sous déduction de la retenue faite au titre des réparations pour 758,910€, il est apparu un solde positif en faveur de la locataire de 390,76€ qui a été restitué le 3 mai 2024 à Madame [Z] [N] [L].

Elle s’oppose enfin à la demande de dommages et intérêts à défaut pour la demanderesse de justifier de son préjudice, des divers frais sollicités, ainsi que des pénalités légales qui n’ont pas lieu d’être appliquées, le dépôt de garantie n’ayant pas à être restitué.

A cette même audience, Monsieur [X] [K] propriétaire du logement et comparant en personne indique qu’il n’a été informé des difficultés concernant les dégradations commises sur le bien loué et de la demande de restitution du dépôt de garantie qu’au mois d’octobre 2023 et qu’il ne se sent pas concerné par l’affaire ayant confié à la société AFEDIM GESTION la gestion de son appartement.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est expressément fait référence aux conclusions déposées à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 22 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande en restitution de la somme de 1102€ :

Il résulte des dispositions de l’article 1353 du code civil que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

« Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu :

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; »

« d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

Enfin l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. »

« Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

En premier lieu Madame [Z] [N] [L] sollicite la restitution de son dépôt de garantie d’un montant de 455€.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, contrat de bail et état des lieux d’entrée du bien que le bien loué par les époux [K] par l’intermédiaire de leur mandataire la société AFEDIM GESTION à Madame [Z] [N] [L] par bail du 18 avril 2019, était neuf.

Il n’est pas contesté par ailleurs que lors de la restitution du bien et de l’état des lieux de sortie établi le 19 mai 2023, le bien présentait un certain nombre de désordres et de défauts d’entretien locatifs ne résultant pas de la vétusté du bien par son utilisation.

Il ressort en premier lieu de l’état des lieux de sortie que l’émetteur du parking était cassé.

Par ailleurs, il résulte de ces mêmes pièces les dégradations suivantes :

Au niveau de la cuisine :

« Des traces d’application de peinture sur les murs et la faïence;

Des tâches et brulures au sol, du patafix au plafond ;

Des traces noires sur les plinthes ;

Des traces et un joint en PVC défait sur la fenêtre ;

« La réglette éclairage en LED ne fonctionne pas ;

L’évier est rayé ; les joints moisis ;

Le radiateur tâché ;

Les boutons de la hotte aspirante cassés ;

Le congélateur du réfrigérateur abîmé. »

Dans la chambre :

« les vitres et les volets non nettoyées ; »

Sur le balcon :

Les dalles sont tâchées.

Dans la salle de bain :

« Des traces d’application de peinture sur les murs et des tâches de peinture au sol ainsi que sur les plinthes.

« Le lavabo est rayé, tâché, ;

La robinetterie présentait du tartre ainsi que la cabine de douche.

Le meuble sous vasque présentait des écailles et une poignée cassée et le miroir des tâches noires. »

En l’espèce, il s’agit de désordres relevant de l’entretien mis à la charge du locataire.

Par ailleurs, Madame [Z] [N] [L] qui ne conteste pas avoir restitué un logement comportant des désordres a bien signé l’état état des lieux de sortie du bien sans formuler de réserves.

En outre les désordres mentionnés ressortent également des photographies prises lors de cet état des lieux.

Elle ne pouvait pas ignorer en conséquence qu’une retenue serait opérée sur le montant du dépôt de garantie, même si le justificatif des travaux à effectuer ne lui a pas été adressé dans le délai de 2 mois.

La société AFEDIM GESTION verse aux débat un devis du 13 octobre 2023 établi par l’entreprise EPPC SERCICE S44 pour la remise en état du bien d’un montant de 3043,70€ correspondant à la reprise de tous les désordres ainsi que la reprise totale de la peinture de la cuisine.

Or, il résulte des éléments produits que les propriétaires du bien ont accepté de ne réclamer à Madame [Z] [N] [L] la totalité du devis mais de ne retenir qu’une partie des réparations figurant sur le devis initial du 13 octobre 2023, soit la somme de 758,90€, selon le nouveau devis du 2 avril 2024, qui correspond aux réparations indispensables pour relouer le bien, soit :

— Le remplacement de l’émetteur de parking dont il est produit la facture du 27 avril 2024 ;

— Le remplacement des joints de cuisine, du plan de travail, le remplacement de l’éclairage avec LED et de la hotte ainsi que les poignées de tiroirs du meuble de la salle de bain pour un total de 672,10€ ainsi que le nettoyage de l’appartement pour 40€.

Le montant du dépôt de garantie étant de 455€, le montant de la reprise des désordres est supérieur à cette somme et aucune restitution n’était due, pas davantage que les pénalités prévues par la loi en cas de non-restitution du dépôt de garantie dans le délai légal.

Par ailleurs, Madame [Z] [N] [L] sollicite la somme de 647€ correspondant à la restitution d’une somme versée par la CAF au bailleur au titre du versement de l’allocation d’aide au logement mensuelle d’un montant de 183€ pour la période des mois de janvier à mers 2023, ainsi qu’une régularisation d’allocations pour cette même période.

Cependant il ressort du relevé de compte du locataire produit par la société AFEDIM GESTION, gestionnaire du bien, arrêté à la date du 3 mai 2024 que lors de la sortie des lieux du locataire, après retenue réactualisée de la somme de 758,90€ au titre des réparations locatives et sous déduction du montant de son dépôt de garantie de 455€, il restait un solde positif en faveur de Madame [Z] [N] [L] d’un montant de 390,75€.

Or, la demanderesse ne conteste pas avoir reçu cette somme du mandataire du bailleur le 3 mai 2024.

En outre, les versements réglés par la CAF directement au bailleur concernaient des allocations d’aide au logement pour les mois pendant lesquels la demanderesse occupait effectivement le bien loué, le congé n’ayant été adressé que le 17 avril 2023 pour le 18 mai 2023.

Il résulte en conséquence de ces éléments qu’aucune restitution à ce titre n’est due à Madame [Z] [N] [L] et qu’il convient de la débouter de sa demande formulée à ce titre.

Il convient en outre de débouter Madame [Z] [N] [L] de sa demande formulée au titre des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [Z] [N] [L] supportera les dépens de l’instance.

Par ailleurs, en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile, il n’est pas inéquitable de condamner Madame [Z] [N] [L] à payer à la société AFEDIM GESTION la somme de 200€ au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition et rendue en dernier ressort,

Déboute Madame [Z] [N] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Madame [Z] [N] [L] à payer à la société AFEDIM GESTION la somme de DEUX CENTS EUROS (200€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Z] [N] [L] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. HOFFMANN Catherine GEGLO-VINCENT