Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [B] [V], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [Y] [C] [W]

Logement 1001

31 Avenue de l’Angevinière

44800 SAINT- HERBLAIN

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 20 mars 2025 No N-44109-2025-001254

représenté par Maître Amélie GIZARD, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 février 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/00096 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQVA

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Maître Amélie GIZARD + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 avril 2017 à effet au même jour, la S.A.HARMONIE HABITAT a donné à bail à [A] [W] et [U] [Z] [X] un logement de type 4 lui appartenant sis, 31 avenue de l’Angevinière, appartement N1001 – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 361,49€ pour le logement, 24,30 € pour une contribution partage économie charges outre une provision mensuelle pour charges de 161,58 €.

Le 4 avril 2019, [U] [Z] [X] a déposé une main courante dans laquelle elle déclare être mariée à [A] [W] depuis 2016 et avoir un enfant avec lui, âgé de plus de deux ans. Elle indique avoir quitté la veille le domicile familial avec l’enfant dans un contexte de violences conjugales, sans qu’elle soit blessée, et être prise en charge par SOS Femmes. Elle affirme qu’une procédure a été ouverte à l’encontre de son mari.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [A] [W] seul de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.116,96 € arrêté au 28 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.A.HARMONIE HABITAT a fait assigner [A] [W] seul devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [A] [W] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 2.398,81 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 22 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [A] [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 590,58 € à compter de la date d’audience et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 16 janvier 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2025, renvoyée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.661,51 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 mai 2025.

Régulièrement assigné à étude, [A] [W] a été représenté par son Conseil et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions, le défendeur sollicite du juge des contentieux de la protection :

à titre principal, le débouté de la S.A. HARMONIE HABITAT de sa demande ;

à titre subsidiaire, un échelonnement du paiement des sommes dues sur une durée de deux ans ;

le débouté de HARMONIE HABITAT de sa demande relative à l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamnation de HARMONIE HABITAT aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 22 avril 2024 et la Caisse en a accusé réception le 25 avril 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 29 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 29 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 3 décembre 2024, qui en accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 4 juillet 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [A] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.116,96 € arrêté au 28 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [A] [W].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail, ce que ne conteste pas [A] [W].

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges.

La séparation de fait des époux [W] n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges. En effet, les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil, ou dans les conditions prévues à l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

[A] [W] fait valoir que si la bailleresse produit aux débats une main courante par laquelle [U] [Z] [X] déclare avoir quitté le domicile familial avec l’enfant du couple du fait de violences de la part de son mari, les conditions exigées par l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies, ce qui implique une solidarité entre eux pour le paiement de la dette.

Si la position du défendeur est fondée, il n’en reste pas moins que la dette locative existe et que nul ne peut contraindre le bailleur à assigner l’ensemble des débiteurs.

***

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.661,51 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 mai 2025. En conséquence, [A] [W] sera condamné au paiement de cette somme, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et revalorisation , soit la somme de 415,91 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [A] [W] a repris le versement de l’intégralité du loyer courant depuis janvier 2025 et a effectué un virement de 1.000 € le 5 mai 2025.

Le diagnostic social et financier indique que [A] [W] a fait part d’une séparation en 2019 et d’une décision du juge aux affaires familiales qui aurait statué sur la situation de l’enfant commun avec son épouse en mars 2025. Après avoir eu des problèmes de santé, il va mieux et a pu signer un CDI à temps plein en octobre 2024. Il a ressenti comme une injustice le refus de la bailleresse de mettre en place un échéancier du montant qu’il demandait. Il n’est pas exigible au FSL.

Lors de l’audience, HARMONIE HABITAT est d’accord pour un échéancier de 150 € par mois en plus du loyer courant.

Au regard de ces éléments, dès lors que [A] [W] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [A] [W] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [A] [W], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande de HARMONIE HABITAT présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 14 avril 2017 entre HARMONIE HABITAT et [A] [W], concernant le logement sis 31 avenue de l’Angevinière, appartement N1001 – 44800 SAINT HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 septembre 2024 ;

CONDAMNE [A] [W] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 1.661,51 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [A] [W] un délai de paiement de onze (11) mois pour se libérer de la dette, soit 10 mensualités de 150 €, la 11ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [A] [W] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 31 avenue de l’Angevinière, appartement N1001 – 44800 SAINT HERBLAIN, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [A] [W] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [A] [W] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation en plus, soit la somme mensuelle de 415,91 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [A] [W] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE HARMONIE HABITAT de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY