TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Marie-Caroline HUBERT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GENON-CATALOT Pierre-Bruno

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07906 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5V6T

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]

ayant pour sigle RIVP

Société anonymedont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître GENON-CATALOT Pierre-Bruno, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDERESSE

Madame [I] [W]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E346 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-029726 du 29/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07906 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5V6T

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2009, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 02, porte F), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 547,84 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 042,75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [W] le 16 avril 2024.

Par assignation du 20 août 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [W], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 580,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 04 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 07 mars 2025.

À l’audience du 07 mars 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 03 mars 2025, s’élève désormais à 2 055.40 euros, terme du mois de février 2025 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [I] [W], représentée par son conseil, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.

Mme [I] [W] expose qu’elle a réalisé deux versements le 05 mars 2025, d’un montant de 400 et 422 euros.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [I] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 15 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 042,75 euros a été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, celle-ci ayant réglé d’après décompte du bailleur, la somme de 3200 euros sur la période.

La bailleresse est donc mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions ne sont pas réunies au 16 juin 2024.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2025, Mme [I] [W] lui devait la somme de 2 055,40 euros, terme du mois de février 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [I] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il convient d’acter l’accord des parties sur un plan d’apurement de cette dette sur 36 mois, les modalités en étant détaillées au dispositif de la décision, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser que ces délais de paiement soient suspensifs de la clause résolutoire, celle-ci n’étant pas acquise au bailleur.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce aucune partie ne peut être considérée comme perdante ou gagnante à l’instance, les dépens seront ainsi partagés entre les parties.

La demande de condamnation de Mme [I] [W] aux frais irrépétibles sera par conséquent rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [I] [W] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 2 055,40 euros (deux mille cinquante-cinq euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024,

CONSTATE l’accord des parties pour que Mme [I] [W] se libère de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, et au besoin l’y CONDAMNE,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2024 et celui de l’assignation du 20 août 2024 seront partagés par moitié entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) et Mme [I] [W],

DEBOUTE les parties pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge