Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 09 Octobre 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [B]

Logement 40 Etage 7 Porte J705 Résidence Laome

14 Rue de la Fantaisie

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025

date des débats : 12 juin 2025

délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/00074 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQRB

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Madame [J] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet au 28 septembre 2022, LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à [J] [B] un logement de type 2 avec terrasse privative lui appartenant sis, 14 rue de la Fantaisie, Résidence Laome, 7ème étage, n°40 porte J705, outre un emplacement de parking n°105 – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 389,93 € pour le logement, 41,56 € pour le stationnement outre une provision mensuelle pour charges de 107,77 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [J] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 345,90 € arrêté au 12 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· La recevoir en son action et la dire bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail à la date du 28 octobre 2024 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

· Ordonner l’expulsion de [J] [B] et de tout occupant de son chef du logement situé 14 rue de la Fantaisie, Résidence Laome, 7ème étage, n°40 porte J705, outre un emplacement de parking n°105 – 44000 NANTES, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, jusqu’à complète libération des lieux ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 4 385,72 € arrêtée au 31 octobre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 389,93 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

· Condamner [J] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;

· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. A ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 238,84 € au titre des loyers et charges échus à la date du 2 juin 2025.

Régulièrement assignée à étude, [J] [B] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 25 septembre 2024, dont l’organisme a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 16 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 16 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.8.1.

Par exploit de commissaire en date du 28 août 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [J] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 345,90 € arrêté au 12 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [J] [B].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[J] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6 238,84 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 juin 2025. En conséquence, [J] [B] sera condamnée au paiement de cette somme, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par la locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par la locataire.

[J] [B] sera enfin condamnée à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 3 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 584,92 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et son avocat a indiqué ne pas avoir mandat pour accepter d’éventuels délais de paiement. La bailleresse ajoute qu’un accord avait été trouvé avec la locataire pour un versement mensuel de 100 € en plus du loyer courant et que celle-ci n’a pas réussi à respecter cet accord.

D’après le relevé de compte locataire, les incidents de paiements ont démarré dès le deuxième mois et [J] [B] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, puisqu’elle n’a versé que 350 € en juin 2025 et 274 € en mai 2025.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [J] [B].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [B], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande de LA NANTAISE D’HABITATIONS fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation à effet au 28 septembre 2022 conclu entre LA NANTAISE D’HABITATIONS et [J] [B], concernant le logement sis 14 rue de la Fantaisie, Résidence Laome, 7ème étage, n°40 porte J705, outre un emplacement de parking n°105 – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

CONDAMNE [J] [B] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 6 238,84 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, dépôt de garantie de 389,93 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [J] [B] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 3 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 584,92 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [J] [B], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [J] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande formée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [J] [B] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 09 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY