TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/08304

N° Portalis 352J-W-B7I-C5IVC

N° MINUTE : 1

Assignation du :

24 Juin 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [D] [H] [B][2]

[2]

[Adresse 4]

[Localité 7]

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [A] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [L] [F], [P] (prénom d’usage) [T] épouse [Z]

[Adresse 5]

[Localité 8]

tous deux représentés par Maître Romy ZALCBERG, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B0406

DEFENDERESSE

S.A.R.L. L’ANNEXE

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Géraldine HANNEDOUCHE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #K0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 07 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé en date du 18 octobre 2011, Monsieur et Madame [Z] ont donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L. KANNO pour y exercer l’activité de “restaurant” à l’exclusion de toute autre, des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 8] désignés comme suit :

“1°) Un magasin situé au rez-de-chaussée de la cour de l’immeuble, constituant le [lot] n°1 du règlement de copropriété établi le 11 octobre 1950 par maître [J] notaire à [Localité 11]

2°) Une boutique et une petite pièce éclairée sur la rue, arrière-boutique divisée en deux pièces,

3°) Une cave au sous-sol, constituant le lot n°2 du règlement de copropriété.

L’ensemble de ces locaux étant actuellement distribué de la manière suivante :

∙ au rez-de-chaussée : une boutique et une arrière-boutique, une cuisine et une réserve, le tout d’une superficie de 85 mètres carrés environ,

∙ au sous-sol : un local avec W.C. d’une superficie de 33 mètres carrés environ”.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juin 2011, pour se terminer le 31 mai 2020, et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 32.000 euros, hors taxes et hors charges.

La S.A.R.L. KANNO a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la S.A.R.L. L’ANNEXE, par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2011 auquel sont intervenus les bailleurs.

A son terme, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 février 2024, Monsieur [A] [Z] et Madame [P] [Z] ont signifié à leur locataire, la S.A.R.L. L’ANNEXE, un congé pour le 30 septembre 2024 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024 moyennant la fixation du loyer à la somme annuelle de 51.800 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé en date du 11 mars 2024, la société L’ANNEXE a accepté le principe du renouvellement du bail s’opposant toutefois au quantum du loyer sollicité par les bailleurs.

Monsieur [A] [Z] et Madame [P] [Z] ont adressé à la société L’ANNEXE, par courrier recommandé en date du 22 avril 2024, un mémoire préalable aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 44.200 euros, hors taxes et hors charges, puis faute d’accord, ils ont, par acte délivré le 24 juin 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris la société L’ANNEXE aux fins, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, de :

— fixer à la somme de 44.200 euros par an, en principal H.T. et H.C., le loyer dû pâr la société L’ANNEXE à compter du 1er octobre 2024, avec réajustement du dépôt de garantie selon le montant du nouveau loyer, toutes autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,

Au cas où une mesure d’instruction serait ordonnée :

— désigner un expert afin qu’il procède à l’évaluation de la valeur locative des locaux loués à la date du 1er octobre 2024,

— fixer le loyer annuel provisionnel jusqu’à la fixation définitive à la somme de 44.200 euros hors taxes et hors charges et ce, à compter du 1er octobre 2024,

En tout état de cause,

— dire que le loyer réajusté portera intérêt au taux légal à compter de la date d’exigibilité des termes dus,

— dire que les intérêts échus porteront anatocisme en application de l’article 1154 du code civil,

— condamner la S.A.R.L. L’ANNEXE au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner la S.A.R.L. L’ANNEXE en tous les dépens, en ce compris les frais d’une éventuelle mesure d’instruction.

Aux termes de son mémoire régulièrement notifié le 03 janvier 2025, la société L’ANNEXE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l’article L. 145-34 du code de commerce, de :

A titre principal,

— Fixer à la somme de 39.900 euros par an en principal HT HC le loyer dû par la société L’ANNEXE pour les locaux loués sis [Adresse 6], à compter du 1er octobre 2024, avec ajustement du dépôt de garantie et aux mêmes charges et conditions sous réserve de la mise en harmonie du renouvellement du bail conformément aux dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce et de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (dite Loi Pinel),

À subsidiaire,

— Donner acte à la société L’ANNEXE de ce qu’elle ne s’oppose pas à la désignation d’un expert, aux frais avancés des bailleurs et avec fixation du loyer au montant actuellement acquitté par la société L’ANNEXE,

En tout état de cause,

— Condamner les bailleurs à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 janvier 2025 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le renouvellement du bail

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 8] à compter du 1er octobre 2024.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Les parties conviennent que le bail expiré s’étant prolongé tacitement au delà de 12 ans, la règle du plafonnement édictée par les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce est écartée, et le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Elles sont en revanche en désaccord sur cette valeur locative.

Monsieur et Madame [Z] font essentiellement valoir, en se fondant sur un avis non contradictoire réalisé à leur demande par Monsieur [R], expert judiciaire, datant du 27 décembre 2023, ainsi que sur des plans datant de février 2007 et sur un certificat de superficie des locaux en date de décembre 2023, que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 44.200 euros établie sur la base :

— d’une surface utile de 91 m² pondérée à 61 m²,

— d’un prix unitaire de 725 euros / m² P,

— d’un abattement sur la valeur locative de 5 % pour clauses exorbitantes du droit commun,

— d’une majoration de la valeur locative de 5 % pour une terrasse éphémère.

La société L’ANNEXE, quant à elle, conteste la surface utile et la pondération des surfaces effectuée par Monsieur [R], suggérant de retenir une surface pondérée de 57,10 m² arrondie à 57 m² et une surface utile de 70,84 m² à l’exclusion des surfaces de dégagement, des WC et de la cave. Se prévalant de diverses références, du fait que le rapport d’expertise unilatérale a été établi près d’un an avant la date de fixation du loyer du bail renouvelé alors que le marché a nécessairement évolué pendant cette période, elle propose de retenir un prix unitaire de 700 euros / m² P, soit un loyer renouvelé de 57 m² P x 700 € = 39.900 euros hors taxes et hors charges, par an.

* * *

En vertu de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans la mesure où le juge ne peut fixer la valeur locative en se fondant sur un seul rapport d’expertise unilatérale non corroboré par d’autres éléments, que les parties discutent la surface des locaux, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés de Monsieur et Madame [Z], demandeurs à la fixation judiciaire du loyer, dans les termes du présent dispositif.

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce et dans la mesure où seule l’expertise judiciaire permettra d’évaluer la valeur locative, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société L’ANNEXE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [F] (prénom d’usage : [P]) [T] épouse [Z] d’une part, et la S.A.R.L. L’ANNEXE d’autre part, portant sur des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 8] , à compter du 1er octobre 2024 ;

Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Madame [N] [B]

[Adresse 4]

[Courriel 10]

— [XXXXXXXX02]

avec pour mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] à [Localité 8] et de les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2024 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 avril 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [A] [Z] et Madame [L] [F] (prénom d’usage : [P]) [T] épouse [Z] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 12]) avant le 25 avril 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 03 juin 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [V] [X]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 9]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 20 février 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER M. ESCRIVE