TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 25/09600

N° Portalis 352J-W-B7J-DALBK

N° MINUTE :

Assignation du :

17 juillet 2025

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 15 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [M], [F], [A], [U] [V]

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée par Maître Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #E0595, Maître Béatrice BONACORSI, avocat au barreau du Val d’Oise, avocat plaidant

DEFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Jeanne d’Arc [Adresse 8] et [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ORALIA-MEILANT & BOURDELEAU, SAS

[Adresse 15]

[Localité 16]

représenté par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237

La société AXA FRANCE IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal et ès qualité d’assureur MRI du Syndicat des copropriétaires (N° de police : 20824515604)

[Adresse 10]

[Localité 18]

non comparante

La MUTELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L’INDUSTRIE DU COMMERCE (MACIF), prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 17]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0390

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistée de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 décembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 15 janvier 2026.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Réputée contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble « [Adresse 24] » situé [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Localité 23] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [M] [V] est propriétaire d’un appartement situé au 6ème étage, donné en location.

Elle a constaté, lors de l’état des lieux de sortie réalisé le 21 juin 2024, des infiltrations sur le mur donnant sur la cage d’ascenseur. Elle a déclaré le sinistre à son assureur, la MACIF.

Dans un rapport établi le 29 novembre 2024, la société BATEI, missionnée par le syndic, a constaté des infiltrations en plinthe basse intérieures et a estimé que « la position des désordres indique une migration de l’eau depuis le balcon extérieur à travers le mur de façade. Le balcon est dépourvu de système d’étanchéité en étant revêtu d’un carrelage. La suppression de la voie d’eau exige la création d’une barrière étanche depuis l’extérieur. En l’occurrence il faut traiter le balcon dans son ensemble en intégrant le traitement du joint de fractionnement ».

Mme [R], architecte DPLG, mandatée par le syndic, a rendu un rapport le 24 février 2025, après une visite des lieux réalisée le 21 février 2025 en l’absence du représentant du syndic. Ses conclusions sont les suivantes : « L’eau pénètre par les trous présents au pied de la façade. Ces trous se trouvent derrière la tôle pliée située sous la pierre agrafée. En arrosant la pierre de façade, l’eau ruisselle jusqu’à la tôle pliée, qui est plane ou peut présenter une contre pente vers la façade, et glisse derrière la partie verticale de la tôle, directement sur le mur en béton. Malgré la présence de plinthes carrelées et de bandes de solin, l’existence d’un relevé d’étanchéité, en particulier contre la façade n’a pas pu être vérifiée, ni l’existence d’un système SEL sous carrelage. (…) Quoi qu’il en soit, même si ce relevé existe, il n’est pas protégé en tête contre la façade puisque l’eau s’infiltre derrière. Boucher les trous depuis l’intérieur ne suffira pas, puisque l’on a vu, grâce aux tests d’arrosage, que l’eau pénètre par le trou colmaté (fissures ou micro-fissures). Il faudrait déposer le carrelage, les plinthes, la rangée basse de pierre agrafée, et la tôle pliée en pied de façade. Après colmatage des trous, exécution d’un système SEL, compris relevés d’étanchéité sous carrelage, puis repose d’un carrelage, et de la rangée basse de pierre agrafée. Les relevés, en particulier celui contre la façade, doivent être protégés en tête. Le relevé doit monter plus haut que le niveau de la tôle pliée sous la pierre, afin que celle-ci ne guide pas l’eau derrière le relevé d’étanchéité. Elle doit être indépendante des relevés. Son utilité est probablement d’ordre esthétique. Si tel est le cas, il est possible de la supprimer, afin que l’eau ruisselle directement sur le balcon et non vers la façade ».

Estimant que l’assemblée générale du 28 avril 2025 a été trompée par des manœuvres dolosives d’un membre du conseil syndical lors du vote de la résolution n° 52 et a, par voie de conséquence, rejeté la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité des balcons, parties communes, tels que préconisés par Mme [R], Mme [M] [V] a, par actes de commissaire de justice respectivement délivrés les 17 et 22 juillet 2025, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 24] » situé [Adresse 5] à Paris 13ème, la société AXA France IARD en qualité d’assureur dudit syndicat, et la société MUTUELLE MACIF en qualité d’assureur de Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander au tribunal de :

Vu les articles 24, 25, 30 et 42 de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965, les dispositions des articles 1240 à 1244 du code civil, les pièces versées au débat,

Annuler la résolution n° 52 de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 28 avril 2025 notifiée le 30 mai 2025,

Dans tous les cas et indépendamment :

Condamner le [Adresse 27] à réaliser les travaux suivant rapport d’expertise et sur la base du devis AXE ETANCHEITE et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir,

Condamner le [Adresse 27] à payer à Mme [V] la somme de :

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

—  4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ORALIA- Meillant & Bourdeleau, in solidum avec la compagnie AXA, assureur MRI, à lui payer la somme provisionnelle de 12.000 € représentant 12 mois de loyer au titre du trouble de jouissance et l’impossibilité de louer, conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil,

A titre subsidiaire, en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile :

Désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de :

— se rendre sur place, [Adresse 9] afin de visiter l’appartement de Mme [V],

— décrire les désordres affectant l’appartement, propriété de Madame [V],

— rechercher l’origine de ces désordres,

— déterminer les responsabilités techniques encourues,

— dire que l’expert aura notamment également pour mission de rechercher d’éventuelles causes d’infiltrations en provenance des parties communes, façade, descente ou tout autre élément commun et se prononcer sur l’atteinte éventuelle à la structure de l’immeuble,

— donner à l’expert une mission de bonne fin des travaux à effectuer et à en contrôler l’effectivité,

— entendre tout sachant pour l’accomplissement de sa mission,

— chiffrer le montant des travaux de remise en état du lot de Mme [V],

— proposer une évaluation distincte du trouble de jouissance subi par celle-ci depuis septembre 2024 jusqu’à la parfaite exécution des travaux dans son lot,

— déterminer ainsi l’ensemble des préjudices matériels et immatériels subis par Mme [V],

— en cas d’urgence, autoriser Mme [V] à exécuter tous travaux rendus nécessaires, sous le contrôle de l’expert et pour le compte de qui il appartiendra,

— dire que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter de sa désignation,

— fixer le montant de la provision qui lui sera due,

— en cas d’urgence reconnue ainsi qu’indiqué ci-dessus, l’autoriser à déposer un pré-rapport de ses opérations,

Accorder à Mme [V] une provision ad litem à la charge du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ORALIA- Meillant & Bourdeleau in solidum avec la compagnie AXA, assureur MRI, pour faire face aux frais d’expertise, à hauteur de 6000 € et à défaut, mettre les frais d’expertise à la charge du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ORALIA Meillant & Bourdeleau,

Condamner la MACIF à prendre en charge le sinistre et à assurer la défense recours inclus au contrat,

Condamner le [Adresse 26] [Adresse 19]Arc au paiement des entiers dépens,

Dire que ces condamnations ne pourront être imputées sur les charges de copropriété de Madame [M] [V] au tita-e de son habitation au [Adresse 7] [Localité 23].

Quelques jours auparavant, Mme [M] [V] a, par actes de commissaire de justice respectivement délivrées les 15 et 16 juillet 2025, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [21] » situé [Adresse 5] à Paris 13ème, la société AXA France IARD en qualité d’assureur dudit syndicat, et la société MUTUELLE MACIF en qualité d’assureur de Mme [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander :

— à titre principal, la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de son assureur à faire exécuter sous astreinte les travaux d’étanchéité du balcon selon le devis AXE ETANCHEITE approuvé par l’architecte expert et à lui payer la somme provisionnelle de 12.000 € représentant 12 mois de loyer au titre du trouble de jouissance et de l’impossibilité de louer,

— à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire, avec la même mission que celle demandée au fond,

— à titre très subsidiaire, condamner la MACIF à prendre en charge le sinistre et à assurer la défense recours inclus au contrat.

Par ordonnance du 22 octobre 2025 (RG 25/54959), le juge des référés de [Localité 22] a d’une part, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de travaux, de provision et de prise en charge du sinistre par la MACIF, en retenant :

— s’agissant de l’exécution des travaux demandés, le sérieux des motifs de contestation opposés par le syndicat des copropriétaires, à savoir le fait que l’exécution des travaux demandés était contestable « dès lors qu’il convient de : i) relever que les travaux demandés par Mme [V] ont fait l’objet d’un vote de rejet lors de l’assemblée générale du 28 avril 2025 (résolution n°52) et que le juge des référés ne peut apprécier l’opportunité de faire réaliser ces travaux sans que la nullité de ladite résolution ait été prononcée ; ii) qualifier de partie privative ou commune le balcon litigieux devant faire l’objet de travaux, iii) déterminer avec certitude les travaux à entreprendre, le syndicat des copropriétaires faisant valoir que des travaux d’étanchéité des balcons avaient été réalisés en 2003, ce dont il justifie, que la société GCBTP SPID mandatée par ses soins propose de procéder par étape et de proposer en premier lieu à un colmatage des trous constatés dans la structure du balcon et de réaliser un nouvel essai d’étanchéité, avant d’envisager en cas de besoin les travaux préconisés par Mme [V] »,

— s’agissant de la demande de provision, le fait que « les responsabilités des différentes parties n'(ont) pas encore été déterminées », que « Mme [V] ne produi(t) aucun élément probatoire pour justifier le quantum du préjudice subi ».

Il a d’autre part fait droit à la demande d’expertise et a désigné M. [Z] [B] en qualité d’expert judiciaire en fixant au 2 septembre 2026 la date du dépôt de son rapport. Il a rejeté la demande de provision ad litem.

Il a enfin dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de prise en charge du sinistre par la MACIF.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Jeanne d’Arc [Adresse 8] et [Adresse 13]) demande au juge de la mise en état de :

Vu les dispositions des articles 378 et suivants du code de procédure civile, vu les pièces versées aux débats,

Le recevoir dans ses conclusions,

Y faisant droit,

Surseoir à statuer dans l’attente du rapport d’expertise de M. [Z] [B] ordonné par une décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en date du 22 octobre 2025 (RG n° 25/54959),

Débouter Mme [M] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

Condamner Mme [M] [V] à lui verser une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions sur incident notifiées le 24 novembre 2025, Mme [M] [V] demande au juge de la mise en état de :

Vu les 108 et suivants du code de procédure civile, les pièces versées au débat,

Débouter le [Adresse 25] [21] de son exception de procédure de sursis à statuer,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de la Résidence Jeanne d’Arc irrecevable en sa demande de débouté de Mme [V],

Condamner le [Adresse 28] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au entiers dépens.

Par message électronique adressé aux parties le 12 décembre 2025, le juge de la mise en état a alerté le conseil du syndicat des copropriétaires sur le fait que le message « conclusions d’incident » notifié le 28 novembre 2025 contenait des conclusions relatives à un dossier étranger à l’affaire concernée. L’invitant à rediriger lesdites conclusions vers le « bon » numéro de RG, il lui a demandé s’il comptait notifier des conclusions d’incident en réplique dans le cadre de la présente instance enregistrée sous le n ° RG 25/09600.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries sur incident du juge de la mise en état du 16 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

Le syndicat des copropriétaires a notifié des conclusions d’incidents le 17 décembre 2025 à 9h32. Le conseil de [V] a, par message électronique notifié le même jour, demandé au juge de la mise en état d’écarter lesdites conclusions.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il y a lieu d’écarter les conclusions d’incident notifiées par le syndicat des copropriétaires le 17 décembre 2025, hors de tout respect du contradictoire et a après l’audience de plaidoirie sur incident.

1 – Sur la demande de sursis à statuer

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Jeanne d’Arc [Adresse 8] et [Adresse 13]) fait valoir les termes de l’ordonnance du juge des référés et soutient que, dès lors que l’origine des désordres et les responsabilités n’ont pas encore été identifiées et que le montant des préjudices n’a pas été évalué, il y a lieu de surseoir à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Mme [M] [V] estime dilatoire la demande de sursis à statuer, en faisant valoir que :

— l’origine des désordres et les responsabilités ne font l’objet d’aucun débat et sont acquis,

— Seuls la volonté et l’obstruction d’un membre ou deux du conseil syndical, allant à l’encontre des préconisations techniques de l’expert amiable et ayant fait reculer le syndic dans sa volonté d’exécuter les travaux en fonction du devis obtenu et validé par l’architecte ont nécessité la demande d’expertise judiciaire, laquelle est toutefois est sans lien avec le présent litige,

— l’instance au fond dont est saisi le tribunal concerne l’application de la loi du 10 juillet 1965, précisément ses articles 14 et 18,

— les éléments communiqués au débats et notamment le rapport de Mme [R], ainsi que les échanges entre cette dernière et M. [P], membre du conseil syndical, de même que le déroulement de l’assemblée générale et le devis approuvé par l’expert amiable sont autant d’éléments suffisants pour permettre au juge de statuer sur la demande d’annulation et la pertinence des travaux soumis aux votes, sans attendre le rapport de l’expert judiciaire qui a par ailleurs décliné sa mission, malgré la consignation immédiate,

— le fait que le syndic ait pris la mesure de l’urgence de la situation dès le 14 mars 2025, en confirmant son intention d’envoyer un ordre de service à l’une des deux sociétés dont le devis serait validé par l’architecte expert pour l’exécution des travaux est également un élément fondamental pour caractériser l’urgence,

— le rapport de l’expert judiciaire sur l’origine des désordres ou les responsabilités est sans incidence sur la demande d’annulation de la résolution litigieuse et le sursis à statuer serait sans objet,

— un sursis à statuer violerait au surplus, les dispositions de l’article 6 de la convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales en ce qu’il porterait une atteinte excessive au droit de Mme [V] d’obtenir une décision dans un délai raisonnable, alors même que son appartement souffre d’humidité depuis des années et qu’il ne peut être reloué en l’état, lui occasionnant un préjudice financier majeur,

— le syndicat des copropriétaires ne peut, sans se contredire soulever une contestation sérieuse à l’exécution en urgence des travaux préconisés, en indiquant que la résolution 52 de l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas été annulée et, dans le même temps, solliciter le sursis à statuer sur la demande d’annulation.

***

L’article 378 du code de procédure civile prévoit que « la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ».

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie souverainement l’opportunité d’un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, si les décisions du juge des référés n’ont pas autorité de chose jugée sur le fond, Mme [V] ne peut pas soutenir que la demande de sursis à statuer formée par le syndicat des copropriétaires est dilatoire dès lors que :

— l’expertise judiciaire qui est en cours a été ordonnée à sa demande, étant relevé qu’elle n’a pas renoncé à ladite demande puisqu’elle expose avoir immédiatement versé la consignation exigée et que, si l’expert désigné a décliné sa mission, il n’est pas établi qu’un expert n’aurait pas été désigné en remplacement,

— l’expertise judiciaire porte précisément sur la détermination de l’origine des désordres dénoncés et les solutions réparatoires appropriées, en ce compris les « travaux urgents qui sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens » (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires).

Par ailleurs, dans l’hypothèse où le tribunal viendrait à annuler, au fond, la résolution critiquée, cette annulation n’emporterait pas, en elle-même, obligation pour le syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux dont Mme [V] demande la réalisation.

Dans ces conditions, il est d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés dans l’instance enregistrée sous le numéro 25/54959.

Enfin, l’affaire présentant des critères d’éligibilité à une mesure de médiation et les éléments techniques et objectifs résultant des premières réunions de l’expertise judiciaire pouvant utilement servir une discussion amiable, il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur, au plus tard le 30 avril 2026, pour un rendez-vous d’information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet, à savoir :

Me [D] [Y]

[Adresse 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 20]

2 – Sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à « débouter Mme [M] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre »

Le juge de la mise en état n’est pas compétant pour statuer sur cette demande, qui relève de la compétence du tribunal statuant au fond.

3 – Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’objet de l’incident, les demandes formées par les parties au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront réservées.

Il convient de renvoyer l’affaire à la mise en état du 24 novembre 2026 à 10 h pour :

— information du juge de la mise en état sur les suites données au rendez-vous d’information sur la médiation,

— à défaut d’entrée en médiation conventionnelle ou autres pourparlers, finalisation d’un calendrier de procédure suite au dépôt du rapport d’expertise judiciaire ordonné par le juge des référés dans l’instance enregistrée sous le numéro 25/54959.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Ecartons les conclusions d’incident notifiées le 17 décembre 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 24] » situé [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Localité 23],

Ordonnons le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés dans l’instance enregistrée sous le numéro 25/54959,

Nous déclarons incompétent pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [21] » situé [Adresse 6] et [Adresse 11] à Paris 13ème visant à « débouter Mme [M] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre », cette demande relevant de la compétence du tribunal statuant au fond,

Donnons injonction aux parties de rencontrer un médiateur, au plus tard le 30 avril 2026, pour un rendez-vous d’information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet, à savoir :

Me [D] [Y]

[Adresse 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 20]

Réservons les demandes formées par les parties au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoyons l’affaire à la mise en état du 24 novembre 2026 à 10 h pour :

— information du juge de la mise en état sur les suites données au rendez-vous d’information sur la médiation,

— à défaut d’entrée en médiation conventionnelle ou autres pourparlers, finalisation d’un calendrier de procédure suite au dépôt du rapport d’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés dans l’instance enregistrée sous le numéro 25/54959.

Faite et rendue à [Localité 22] le 15 janvier 2026

La Greffière La Juge de la mise en état