Tribunal Judiciaire de Nantes, Jcpcivil, 25 août 2025, n° 25/01658

TJ Nantes 25 août 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires avaient cessé de payer leurs loyers, rendant la résiliation du bail et l'expulsion des occupants légitimes.
Accepté
Créance de loyers impayés
La cour a jugé que les locataires devaient payer les loyers échus, conformément aux obligations contractuelles.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a décidé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à leur évacuation.
Accepté
Préjudice subi en raison du non-paiement
La cour a reconnu le préjudice subi par la bailleresse et a accordé des dommages et intérêts pour compenser ce préjudice.
Accepté
Frais exposés par la bailleresse
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer une indemnité pour couvrir les frais exposés par la bailleresse.
Accepté
Dépens engagés pour la procédure
La cour a décidé que les locataires devaient rembourser les dépens engagés par la bailleresse dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, jcpcivil, 25 août 2025, n° 25/01658
Numéro(s) :	25/01658
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Texte intégral

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 25 Août 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

Madame [K] [J] [O]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [M] [L]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [U] [A]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [N] [P]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [I] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 9]

tous non comparants

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 juin 2025

date des débats : 16 juin 2025

délibéré au : 25 août 2025

RG N° RG 25/01658 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZNT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Madame [K] [J] [O]

CCC à Madame [M] [L]

CCC à Monsieur [U] [A]

CCC à Monsieur [N] [P]

CCC à Madame [I] [Z] + préfecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2022, Monsieur et Madame [O] ont donné à bail à Madame [M] [L] et Monsieur [U] [A] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer révisable et actuel de 869,35 euros, provision sur charges incluse.

Par actes sous seing privé en date des 7 et 8 juillet 2022, Madame [I] [Z] et Monsieur [N] [P] se sont portés cautions solidaires pour les dettes de Madame [M] [L] trouvant leur origine dans le contrat de location.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, Madame [K] [O] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 3.720,50 euros, en visant la clause résolutoire, et d’avoir à justifier d’une assurance. Ce commandement a été dénoncé aux cautions les 3 et 4 octobre 2024.

Par actes séparés de commissaire de justice, Madame [K] [O] a fait citer Madame [M] [L] et Monsieur [U] [A] le 2 avril 2025, en leur qualité de locataires, puis Monsieur [N] [P] et Madame [I] [Z] les 31 mars et 3 avril 2025, en leur qualité de cautions, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement solidaire des loyers échus d’un montant de 8.936,60 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— une indemnité de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 16 juin 2025, Madame [K] [O] indique que les plans d’apurement mis en place n’ont pas été respectés tout en précisant que, d’après le voisinage, il n’y aurait plus de mouvement dans les lieux depuis début janvier 2025.

Madame [M] [L] et Monsieur [U] [A], les locataires, et Madame [I] [Z] et Monsieur [N] [P], les cautions, bien que régulièrement assignés n’ont pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 25 août 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 8 avril 2025, soit six semaines avant l’audience du 16 juin 2025. La procédure est ainsi recevable.

Sur le montant des loyers dus

Conformément aux dispositions de l’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer et les charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, les locataires ont cessé de régler régulièrement leurs loyers depuis le mois de septembre 2023 et la bailleresse déclare une créance de 8.936,60 euros au 18 mars 2025.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de location, prévoit en son article VIII, la solidarité en cas de pluralité de locataires pour l’exécution de toutes ses obligations.

Aussi, Madame [I] [Z] et Monsieur [N] [P] se sont portés cautions solidaires pour les dettes de Madame [M] [L] trouvant leur origine dans le contrat de location. Le commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance leur a été signifié conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, Madame [M] [L] et Monsieur [U] [A], en leur qualité de locataires, Madame [I] [Z] et Monsieur [N] [P], en leur qualité de cautions, doivent être condamnés solidairement au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges arrêtés au 18 mars 2025, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge le contrat sera résilié de plein droit.

Par exploit du 25 septembre 2024, Madame [K] [O] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.720,50 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour les locataires de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise à la bailleresse.

La procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due solidairement par les locataires jusqu’à leur sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que les locataires auraient payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 869,35 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, face à l’absence de paiement du loyer par ses locataires, Madame [K] [O] se trouve contrainte de cumuler un second emploi afin de subvenir à ses besoins et ceux de sa famille. Elle subit par conséquent un préjudice différent de celui résultant du retard de paiement devant être réparé par l’auteur.

En conséquence, Madame [M] [L] et Monsieur [U] [A] seront condamnés in solidum à payer à Madame [K] [O] la somme de 700 euros au titre de la réparation de son dommage.

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir in solidum les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 25 septembre 2024 et son dénoncé des 3 et 4 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 11 juillet 2022 entre Madame [K] [O] et Madame [M] [L] et Monsieur [U] [A] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4], conformément à la clause résolutoire acquise le 26 novembre 2024 ;

Condamne solidairement Madame [M] [L] et Monsieur [U] [A], en leur qualité de locataires, Madame [I] [Z] et Monsieur [N] [P], en leur qualité de cautions, à payer à Madame [K] [O] la somme de 8.936,60 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation arrêtés au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne solidairement Madame [M] [L], Monsieur [U] [A], en leur qualité de locataires, Madame [I] [Z] et Monsieur [N] [P], en leur qualité de cautions, à payer à Madame [K] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 869,35 euros due à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à sortie des lieux ;

Dit qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Condamne in solidum Madame [M] [L], Monsieur [U] [A] à payer à Madame [K] [O] la somme de 700 euros au titre de la réparation de son dommage ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

Condamne in solidum Madame [M] [L] et Monsieur [U] [A] à payer à Madame [K] [O] la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne in solidum Madame [M] [L] et Monsieur [U] [A] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 et son dénoncé des 3 et 4 octobre 2024.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection