Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Février 2025

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DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représentée par Madame [D] [X], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [P] [K]

3 rue de l’Île Mabon

Porte 61 Roselière 1

44200 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 janvier 2025

date des débats : 09 janvier 2025

délibéré au : 27 février 2025

RG N° N° RG 24/03785 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NONQ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [Z] [P] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2010, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT), a donné à bail à Madame [S] [K] un logement situé 3 rue de l’île Mabon – 44200 NANTES.

A la suite du décès de Madame [S] [K], le contrat de location du logement situé 3 rue de l’île Mabon – 44200 NANTES a été transféré à Monsieur [Z] [P] [K] le 21 août 2014.

Le 26 mars 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3744,96 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 7 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 11 juillet 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 et à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [P] [K] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— Condamner Monsieur [Z] [P] [K] à lui payer les sommes suivantes :

—  8014.98 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 334,30 euros, augmenté des charges locatives en cours, à compter du 7 mai 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

—  300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [D] [X] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 17943,75 euros selon décompte arrêté au 6 janvier 2024, frais de procédure déduits, avec des surloyers depuis janvier 2024. L’office s’est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai de paiement, le dernier règlement datant du mois de novembre 2023.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [Z] [P] [K] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 11 juillet 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [Z] [P] [K], le 26 mars 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 3744,96 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2024.

Dès lors, Monsieur [Z] [P] [K], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Z] [P] [K] sera par ailleurs condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme mensuelle de 334,30 euros, augmenté des charges, avec revalorisation laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, et ce à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 17943,75 euros au 6 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, après déduction des frais de procédure.

Monsieur [Z] [P] [K] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Toutefois, apparaissent au décompte, à compter du mois de janvier 2024, des surloyers de 976,25 euros (soit 11715 euros au total), des pénalités d’enquête sociale de 7,62 euros chacune, ainsi que des frais de dossier de 25 euros.

Or, le bailleur produit seulement un courrier simple qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier de son avis d’imposition ou de non-imposition, mais ne fournit pas, dans le respect des dispositions combinées des articles L.441-3 et L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, la preuve d’une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, de sorte que ces sommes seront retirées du décompte.

Le diagnostic social et financier mentionne que l’intéressé ne vit plus dans le logement mais dans celui de son épouse depuis août 2023. Il est également précisé qu’au vu de sa situation de santé complexe, celui-ci est inactif depuis plusieurs années. Ainsi, il serait envisagé de constituer un dossier MDPH. Enfin, il est indiqué qu’étant dans l’incapacité d’effectuer des paiements, il a été proposé Monsieur [Z] [P] [K] de déposer un dossier de surendettement.

Par conséquent, les éléments recueillis ne permettent pas d’établir qu’il serait en mesure de solder la dette, tandis que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement partiel remonte au mois de novembre 2023, de sorte qu’il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [Z] [P] [K], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

En conséquence, Monsieur [Z] [P] [K] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 6112,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [P] [K], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Monsieur [Z] [P] [K] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 27 mai 2024, du contrat de bail conclu le 1er décembre 2010, portant sur le logement situé 3 rue de l’île Mabon – 44200 NANTES;

DIT que Monsieur [Z] [P] [K] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [Z] [P] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT les sommes suivantes :

—  6112,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 334,30 euros par mois, augmenté des charges, avec revalorisation laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, et ce à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DEBOUTE NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée à l’encontre de Monsieur [Z] [P] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] [K] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE