TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 24 Octobre 2024

Enrôlement : N° RG 23/00029 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2ZHZ

AFFAIRE : S.C.I. TOCATE ( M^e Caroline CAUSSE)

C/ S.D.C. LE [Adresse 7] [Adresse 4] (la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Juillet 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 17 Octobre 2024, puis prorogée au 24 octobre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société TOCATE, SCI immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 792 864 845, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice DURAND IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 849 896 907, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement d’adjudication du tribunal de grande instance de Marseille du 11 septembre 2014, la SCI TOCATE est devenue propriétaire d’une chambre de service située dans le bâtiment A de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] », sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 15 juillet 2019, la SCI TOCATE a donné cette chambre à bail à Monsieur [E].

Le 30 juillet 2019, celui-ci s’est plaint d’une défaillance du système d’eau chaude. La SCI TOCATE en a avisé le syndic de l’immeuble qui, le même jour, a missionné la société COFELY ENGIE pour intervenir.

Le 4 décembre 2019, cette société a de nouveau été mandatée en raison de l’absence d’eau chaude.

Le 5 décembre 2019, la SCI TOCATE a informé le syndic d’une absence de chauffage signalée par son locataire.

Le 11 décembre 2019, une intervention de la société COFELY ENGIE a été demandée par le syndic pour les problèmes de chauffage au niveau des chambres de service.

Par acte du 12 décembre 2019, la SCI TOCATE a fait assigner le syndicat des copropriétaires en référé d’heure à heure afin qu’il soit condamné à changer le chauffe-eau sous astreinte. Le même jour, les travaux ont été effectués à la demande du syndicat et les désordres en lien avec l’eau chaude ont cessé. La demande de condamnation du syndicat des copropriétaires a donc été déclarée sans objet.

Les désordres relatifs au chauffage ont quant à eux persisté.

Par actes des 13 et 22 janvier 2020 et 3 février 2020, la SCI TOCATE a sollicité la réalisation d’une expertise judiciaire concernant le défaut de fonctionnement du système de chauffage, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une provision.

Parallèlement, par acte du 8 juillet 2020, elle a assigné le syndicat des copropriétaires en référé d’heure à heure au titre d’anomalies affectant le système électrique des chambres de service, non conforme aux normes de sécurité.

Par ordonnance du 16 juillet 2020, le syndicat a été condamné à faire procéder aux travaux de remise aux normes du réseau électrique des chambres de service, sous astreinte.

Par ordonnance de référé du 23 septembre 2020, Monsieur [R] [M] a été désigné en qualité d’expert concernant les désordres affectant le système de chauffage. La demande de provision a été rejetée.

Monsieur [M] a déposé son rapport définitif le 25 février 2022.

Suivant exploit du 27 décembre 2022, la SCI TOCATE a assigné le syndicat des copropriétaires au fond devant le tribunal judiciaire de Marseille, au visa des articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser de divers préjudices liés au dysfonctionnement du chauffage et de l’installation électrique.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/00029.

Par conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 5 décembre 2023, la SCI TOCATE demande au tribunal de :

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à lui payer les sommes suivantes en réparation son préjudice, assortie des intérêts au taux légal :

* 720 € au titre du préjudice matériel

* 10.000 € au titre du préjudice moral

* 14.238,68 € au titre du préjudice immatériel

* 10.825,02 € au titre des frais d’expertise

* 996 € au titre du remboursement des frais d’établissement des rapports SOCOTEC

* 50.000 € au titre de la résistance abusive pour défaut de réalisation des travaux et maintien d’une situation dont la dangerosité a été relevée.

— le condamner au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— le condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître Caroline CAUSSÉ sur son affirmation de droit, en ce compris les dépens de la procédure de référé ayant conduit à la désignation de l’Expert

— dire et juger que la société TOCATE ne participera pas aux charges de copropriété afférente à la présente procédure

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— juger que la somme de 720 € réclamée au titre du préjudice matériel correspond à des frais d’installation d’un chauffage électrique dans une partie privative,

— juger qu’un aménagement en partie privative ne saurait incomber au Syndicat des copropriétaires d’un immeuble,

— en conséquence, rejeter la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] au titre du préjudice matériel,

— juger qu’aucune pièce n’est communiquée pour justifier le montant des pertes de loyers,

— juger que Monsieur [E] ne s’est jamais acquitté du paiement de ses loyers depuis son entrée dans les lieux,

— juger qu’aucun lien de causalité n’est établi entre une défaillance dans l’entretien des parties communes imputables au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] et le non-paiement des loyers par Monsieur [E] à la SCI TOCATE,

— en conséquence rejeter la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] au titre du préjudice immatériel,

— juger qu’aucune pièce n’est communiquée pour établir l’existence d’un préjudice moral subi par la SCI TOCATE,

— en conséquence, rejeter la demande de condamnation formée par la SCI TOCATE au titre du préjudice moral,

— juger que l’intervention de SOCOTEC n’est pas en lien avec la présente procédure,

— rejeter l’intégralité des demandes formulées par la SCI TOCATE à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6],

— en conséquence rejeter la demande de remboursement de la facture SOCOTEC.

— en tout état de cause,

* mettre hors de cause le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6],

* rejeter la demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formulée par la SCI TOCATE,

* condamner la SCI TOCATE à régler au [Adresse 9] [Adresse 6] la somme de 7.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* condamner la SCI TOCATE aux entiers dépens de l’instance, comprenant les honoraires de l’Expert judiciaire, distraits au profit de Maître Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES, Avocat au Barreau de MARSEILLE.

*

La clôture de la procédure est intervenue le 4 avril 2024.

Aux termes de conclusions comportant demande de rabat de l’ordonnance de clôture notifiées par RPVA le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu l’intégralité de ses demandes, en y ajoutant les suivantes :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 4 avril 2024 et son report à l’audience de plaidoirie du 4 juillet 2024.

— juger que le syndicat des copropriétaires a fait intervenir dans les meilleurs délais un électricien pour traiter l’anomalie décelée par Monsieur [U] en janvier 2022 et qu’il en a informé l’Expert judiciaire,

— juger que cette anomalie, résolue dès février 2022, n’a aucun lien avec la solution technique consistant à ajouter un radiateur électrique dans la chambre de service à titre d’aménagement en partie privative,

— en conséquence, juger que le syndicat des copropriétaires n’a opposé aucune résistance abusive,

— rejeter l’intégralité des demandes formulées par la SCI TOCATE à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6].

Elle a également modifié sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la porter à la somme de 8000 euros.

Aux termes de conclusions après demande de rabat de l’ordonnance de clôture notifiées par RPVA le 31 mai 2024, la SCI TOCATE a maintenu l’intégralité de ses demandes.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 juillet 2024.

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2024, prorogé au 24 octobre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte», dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans son dispositif.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

En raison de l’accord des parties, le contradictoire ayant été respecté, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 4 avril 2024 afin d’admettre comme recevables les dernières conclusions notifiées postérieurement. La clôture sera fixée au jour des plaidoiries.

Sur les désordres et leur origine

— Le dysfonctionnement du chauffage :

La SCI TOCATE a signalé, en décembre 2019, un dysfonctionnement du système de plancher chauffant au sein de la chambre de service lui appartenant.

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [M] a permis de confirmer ce dysfonctionnement, dont la matérialité n’est pas discutée. Ainsi, lors de la deuxième réunion sur site en date du 25 janvier 2021, l’absence de chauffage au sol a été constatée.

L’expert a identifié deux causes à l’origine de ce dysfonctionnement :

— à titre principal, l’absence de désembouage du circuit collectif de chauffage, qui était partiellement rempli de boue, ce qui a eu pour conséquence une diminution de la puissance thermique émise par les serpentins en plafond et en plancher, qui ne remplissaient pas complètement leur fonction. Ce point relève selon l’expert d’un manque d’entretien.

— dans une moindre mesure, l’insuffisance du linéaire de tubes en plancher et en plafond pour pouvoir émettre une puissance thermique suffisante par rapport à la puissance maximale nécessaire en période de grand froid. Cette insuffisance ne permet pas d’atteindre une température attendue de 19° dans la chambre pendant ces périodes. En revanche, la puissance actuelle permet de répondre aux besoins de chauffage pour les températures extérieures plus clémentes. Il s’agit selon l’expert soit d’une erreur au stade de la conception ou de la réalisation du système, soit d’une erreur au stade de l’aménagement des chambres de services.

Le désembouage du réseau effectué lors du 3ème accédit de l’expert le 27 mai 2021 a permis de constater une amélioration de la chauffe du plancher. La première cause identifiée a ainsi été résolue.

L’expert a par ailleurs préconisé l’installation d’un radiateur électrique de petite puissance dans la chambre de la SCI TOCATE pour pallier à l’insuffisance des tubes du plancher chauffant. Cette installation n’avait pas été réalisée à la date de l’expertise.

— Les désordres électriques :

La SCI TOCATE fait parallèlement état de non-conformités de l’installation électrique commune alimentant les chambres de service, créant un risque d’incendie. Elle se plaint également de disjonctions régulières du système liées au sous-dimensionnement de l’installation.

Ces désordres ne font pas partie de ceux ayant initialement donné lieu à la réalisation de l’expertise judiciaire.

Pour autant, suite aux éléments rapportés par la SCI TOCATE et à la nécessité d’installer un chauffage complémentaire dans sa chambre de service, l’expert a fait appel à un sapiteur qui a noté, lors de son accédit du 12 janvier 2022 :

— que certains des tableaux présents devant chaque chambre étaient décrochés, et/ou avec des câbles apparents ;

— que les installations des équipements électriques situées en fond de couloir étaient très dégradées, avec présence d’un fil à nu présentant un risque d’électrocution ;

— que dans les WC, les interrupteurs étaient décrochés, avec un risque important de contact direct.

Il a indiqué que l’installation d’un chauffage dans la chambre de la SCI TOCATE nécessitait par ailleurs la réalisation de travaux, à savoir :

— la réalisation et le raccordement protégé d’une ligne d’alimentation sur le tableautin situé devant la chambre,

— la mise en conformité de ce tableautin par l’ajout de disjoncteurs magnétothermiques de protection du chauffage, de l’éclairage et du convecteur ;

— l’installation complémentaire d’une protection magnétothermique du câble d’alimentation au départ de l’installation au sous-sol.

Il a chiffré ces travaux à la somme totale de 720 euros TTC.

Il a confirmé la nécessité de réaliser parallèlement des travaux de mise en sécurité et en conformité complète de l’installation électrique en partie commune, présentant un risque pour la sécurité des personnes.

Sur les demandes principales de la SCI TOCATE

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’un régime de responsabilité de plein droit, ne nécessitant pas la preuve d’une faute ni d’un défaut d’entretien.

Il appartient seulement au copropriétaire qui recherche la responsabilité du syndicat de démontrer que les désordres qu’il subit dans ses parties privatives trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

— Sur la demande au titre du préjudice matériel

La SCI TOCATE formule d’abord une demande visant à obtenir la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 720 euros au titre des travaux à effectuer pour pouvoir installer un chauffage d’appoint dans son bien, selon l’estimation effectuée par l’expert judiciaire.

Aucune des parties ne conteste que ces travaux sont à réaliser dans les parties privatives de la SCI TOCATE, ni qu’ils n’ont pas été effectués à ce jour.

Les désordres liés à l’insuffisance du chauffage, qui entrainent la nécessité d’installer un chauffage complémentaire dans la chambre de la requérante, ont bien leur origine en partie commune puisqu’ils sont dus à l’insuffisance du réseau de tubes du plancher chauffant collectif (outre l’absence de désembouage du réseau qui a déjà été réparée).

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires en est responsable de plein droit et ne peut invoquer le caractère privatif de ces travaux pour refuser de les prendre en charge, l’origine des désordres se situant bien dans les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à payer à la SCI TOCATE la somme de 720 euros au titre de son préjudice matériel en lien avec les travaux nécessaires à l’installation d’un chauffage complémentaire dans son bien.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la demande au titre du préjudice moral

La SCI TOCATE réclame une somme de 10.000 euros en réparation d’un préjudice moral lié aux diligences disproportionnées qu’elle a dû entreprendre concernant les désordres en parties communes.

Toutefois, le tribunal constate que la requérante ne précise pas les diligences en question ni les désordres précis au titre desquels elle aurait dû réaliser ces démarches. Seuls des courriels attestant de contacts répétés avec le syndic relativement aux désordres sont produits.

D’autre part et surtout, elle ne produit aucun justificatif (certificats médicaux, attestations, etc.) quant à l’existence même de son préjudice moral, alors qu’il ne s’agit pas d’un particulier mais d’une personne morale, dont l’objet social est au surplus l’acquisition et la gestion de biens immobiliers.

Cette demande, non justifiée, sera rejetée.

— Sur la demande au titre du préjudice immatériel locatif

La SCI TOCATE sollicite par ailleurs la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 14.238,68 euros au titre des loyers et charges impayées par son locataire depuis décembre 2019. Elle soutient que ce dernier a arrêté de payer son loyer en raison des désordres affectant les parties communes.

Il est établi par les attestations comptables et décomptes locatifs versés aux débats que le locataire de la SCI TOCATE, Monsieur [E], a cessé de payer son loyer en décembre 2019, ce qui coïncide avec la survenance des désordres affectant le chauffage.

Pour autant, il apparait que :

— l’absence de paiement des loyers n’est pas limitée aux périodes pendant lesquelles l’utilisation du chauffage est requise, mais est générale à l’ensemble de l’année 2020, 2021 et 2022 ;

— le paiement des loyers n’a pas repris après la réalisation des travaux de désembouage du réseau de chauffage réalisés dans le cadre de l’expertise judiciaire en mai 2021, qui a pourtant permis d’améliorer sensiblement la chauffe de la chambre (bien qu’elle reste insuffisante en période de grand froid) ;

— enfin et surtout, la SCI TOCATE ne justifie d’aucune procédure engagée à l’encontre de son locataire afin d’obtenir le paiement des loyers, ni d’aucune procédure intentée par ce dernier au titre d’un préjudice de jouissance qu’il subirait dans le cadre du bail d’habitation du fait des désordres en parties communes, et que la SCI TOCATE aurait été condamnée à indemniser.

Ainsi, non seulement il n’est pas démontré que le préjudice locatif subi par la SCI TOCATE soit bien lié aux désordres affectant les parties communes, imputables au syndicat des copropriétaires, mais il n’est pas davantage établi que le locataire de la requérante se serait vu reconnaitre un droit total ou partiel à conserver une partie des loyers du fait d’un éventuel trouble dans la jouissance paisible des lieux loués, ce que la requérante affirme sans avoir engagé aucune procédure.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires serait responsable du préjudice locatif subi par la SCI TOCATE, à qui il appartient d’agir directement à l’encontre de son locataire défaillant, et de solliciter le cas échéant la garantie du syndicat si elle était condamnée à indemniser un éventuel trouble de jouissance de ce dernier.

La SCI TOCATE sera par conséquent déboutée de sa demande au titre de son préjudice locatif.

— Sur la demande au titre des frais d’expertise

La requérante formule une demande visant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.825,02 euros au titre des frais d’expertise judiciaire.

Or, conformément à l’article 695 du code de procédure civile, ces frais sont inclus dans les dépens.

Il sera donc statué sur cette demande dans ce cadre, en fin de jugement.

— Sur la demande au titre des rapports SOCOTEC

La SCI TOCATE demande également le remboursement, par le syndicat des copropriétaires, de la somme de 996 euros qu’elle a engagée pour faire établir un diagnostic de l’installation électrique commune par la société SOCOTEC.

Elle produit à l’appui de sa demande les pièces suivantes :

— un rapport de la société SOCOTEC en date du 11 février 2021 suite à une intervention du 21 décembre 2020, pour une vérification portant sur l’alimentation des parties communes jusqu’à l’alimentation des chambres, ayant relevé cinq non-conformités et émis treize observations, ainsi que la facture relative à cette intervention établie le 21 décembre 2020 d’un montant de 264 euros TTC ;

— un rapport de la société SOCOTEC portant sur une intervention du 9 juin 2021, remplaçant le précédent rapport, ayant relevé les cinq mêmes non-conformités que précédemment, ainsi que la facture relative à cette intervention établie le 9 juin 2021 d’un montant de 180 euros TTC ;

— un rapport de la société SOCOTEC en date du 27 juin 2022, remplaçant le précédent rapport et ayant relevé la persistance des mêmes non-conformités, ainsi que la facture relative à cette intervention établie le 7 juin 2022 d’un montant de 180 euros TTC ;

— un rapport de la société SOCOTEC en date du 25 octobre 2022, remplaçant le précédent rapport et ayant relevé toujours les mêmes non-conformités, ainsi que la facture relative à cette intervention établie le 26 octobre 2022 d’un montant de 192 euros TTC ;

— un rapport de la société SOCOTEC en date du 17 mai 2023, remplaçant le précédent rapport, ayant relevé la persistance de trois non-conformités (deux ayant été réparées), ainsi que la facture relative à cette intervention établie le 23 mai 2023 d’un montant de 216 euros TTC.

Il ne peut être contesté que ces différents rapports sont en lien avec les nombreuses anomalies qui affectaient l’installation électrique du bâtiment, qui constitue une partie commune. Elles ont d’ailleurs également été relevées par le sapiteur de l’expert judiciaire Monsieur [U], qui est intervenu en janvier 2022 et a noté dans son rapport qu’une mise en conformité et en sécurité complète de l’installation était nécessaire.

Le syndicat des copropriétaires ne peut valablement soutenir qu’il n’aurait pas à supporter ces frais qui auraient été engagés par la SCI TOCATE de sa propre initiative et qui seraient sans lien avec le présent litige et avec les désordres affectant le chauffage, objet de l’expertise judiciaire. En effet, s’il est constant que ces anomalies électriques n’étaient pas incluses dans le périmètre initial de la mission d’expertise, la lecture de l’assignation permet de constater que la SCI TOCATE recherche la responsabilité du syndicat dans le cadre de la présente affaire tant au titre des désordres affectant le chauffage que de ceux affectant l’installation électrique, qui sont expressément visés dans l’assignation.

Le sapiteur de l’expert judiciaire, auquel il a fait appel pour déterminer la possibilité de mettre en place un chauffage complémentaire suite aux désordres affectant le plancher chauffant de l’immeuble, a par ailleurs confirmé l’existence de ces anomalies et la nécessité de mettre l’installation en conformité.

La réalité de ces anomalies électriques n’est d’ailleurs pas contestée par le syndicat des copropriétaires.

Celui-ci ne peut dès lors qu’en être déclaré responsable et être condamné à rembourser à la SCI TOCATE le coût des différentes interventions de la société SOCOTEC, qui a été nécessaire pour déterminer précisément les anomalies affectant l’installation commune, ce que le sapiteur de l’expert judiciaire n’a pas fait, et qui s’avérait indispensable pour pouvoir ensuite procéder à sa mise en conformité complète.

La demande de la SCI TOCATE à ce titre, formulée à hauteur d’une somme totale limitée à 996 euros, sera donc accueillie.

— Sur la demande au titre de la résistance abusive

La SCI TOCATE sollicite enfin une somme de 50.000 euros au titre de la « résistance abusive » du syndicat, pour ne pas avoir réalisé les travaux de manière diligente et avoir maintenu l’immeuble dans une situation de dangerosité. Il résulte de ses écritures que cette demande vise exclusivement le défaut de diligences concernant les travaux de mise en conformité électrique.

Il est constant que par acte du 8 juillet 2020, la requérante a assigné le syndicat des copropriétaires en référé d’heure à heure au titre des anomalies affectant le système électrique, ce qui constitue sa première demande à ce titre.

Il est également constant que le syndicat a été condamné sous astreinte à la remise aux normes du réseau par ordonnance du 16 juillet 2020.

Il n’est pas davantage contesté que la société DRASKO ELEC avait été sollicitée par le syndicat dès le 2 juillet 2020 pour établir un devis ayant pour objet la « remise en conformité de l’installation électrique des 14 chambres de bonnes » (pièce n°24 de la SCI TOCATE), que ce devis émis le 8 juillet 2020 a par la suite été validé pour un montant total de 9.592 euros, et que ces travaux ont été réalisés, pour s’achever en novembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires s’est donc montré diligent dans le cadre de la réalisation de ces travaux initiaux de mise aux normes de l’installation, qui ont été commandés avant même l’assignation en référé puis réalisés immédiatement, ce que la cour d’Appel a d’ailleurs relevé pour rejeter la demande de liquidation totale de l’astreinte qui avait été formulée par la requérante.

La SCI TOCATE reproche toutefois au syndicat :

— de ne pas avoir mis en œuvre les mesures nécessaires pour remédier aux non-conformités qui persistaient après la réalisation de ces travaux et qui avaient été relevées par la société SOCOTEC dans son premier rapport du 21 décembre 2020. Ces non-conformités étaient relatives à : l’absence d’étiquette d’identification des circuits et des appareillages basse tension ; des obturateurs déposés à remettre en place ; un interrupteur à remplacer sur le tableau commun par un interrupteur d’un ampérage et d’une sensibilité supérieurs ; une absence de protection sur ce tableau contre les surintensités et courts-circuits au niveau du coffret chambre.

— de ne pas s’être montrée diligente concernant l’augmentation parallèle de la puissance du contrat souscrit auprès du fournisseur d’énergie, au regard de la persistance d’un problème de disjonction récurrente du compteur alimentant les chambres, signalé par la requérante dès le 23 novembre 2020.

Il est constant que suite au rapport de la société SOCOTEC, le syndicat a mis en demeure la société DRASKO ELEC de reprendre les non-conformités par LRAR adressée par le syndic le 3 février 2021, ce qui ressort de l’arrêt de la cour d’Appel.

Il n’est en revanche justifié d’aucune suite donnée à cette mise en demeure, ni en tout état de cause de la réparation de ces différentes non-conformités et du problème de disjonction du compteur, pendant un délai minimum de près d’un an après la réalisation des travaux initiaux, puisque :

— le syndicat n’a fait intervenir la société KS ELEC pour augmenter la puissance du disjoncteur qu’en décembre 2021, selon facture du 23 décembre 2021 jointe au rapport d’expertise ;

— il n’a fait appel à cette même société au titre de la réparation de certaines des non-conformités relevées par SOCOTEC que le 19 janvier 2022, la facture établie à cette date et annexée au rapport d’expertise visant en particulier le remplacement de deux interrupteurs et la mise en place d’une goulotte pour les câbles à nu ;

— la mise en sécurité de l’installation électrique par fixation des tableaux et remplacement des goulottes arrachées n’est quant à elle intervenue que selon facture du 17 février 2022 (également annexée), soit après l’intervention du sapiteur de l’expert judiciaire ;

— la mise en place d’une protection différentielle de 63 ampères dans le placard au niveau du sous-sol et d’une identification des circuits et appareillages n’a enfin été réalisée qu’en janvier 2023, soit plus de deux ans plus tard, selon facture de la société KS ELEC du 3 janvier 2023.

La majorité des non-conformités a ainsi pu être levée dans le cadre du rapport SOCOTEC du 17 mai 2023, qui a toutefois maintenu les non-conformités relatives au dispositif de protection contre les surintensités, ce qui a encore donné lieu à une nouvelle intervention de la société KS ELEC selon facture du 27 juin 2024 (soit plus de trois ans après le premier rapport de SOCOTEC) ayant réalisé le réglage du disjoncteur général 500 mA, le remplacement de deux disjoncteurs 16A, et la mise en place d’un obturateur dans la chambre.

Ce délai entre le premier rapport établi par la société SOCOTEC en décembre 2020, signalant la persistance de non-conformités importantes impliquant pour certaines un risque pour la sécurité des personnes (s’agissant notamment des tableaux non fixés et des câbles à nu), et leur réparation intervenue pour la plupart en février 2022 et pour les dernières en juin 2024, apparait anormalement long et démontre l’existence d’un défaut de diligence du syndicat des copropriétaires dans la levée de ces réserves émises par le contrôleur technique, dont il était avisé.

Il ne peut par ailleurs être contesté que ce défaut de diligence a nécessairement causé un préjudice à la SCI TOCATE compte tenu de la dangerosité liée au risque d’incendie qui existait du fait de ces anomalies au moins jusqu’en février 2022, date de l’intervention de la société KS ELEC ayant permis de mettre fin aux principales non-conformités (câbles à nu, défauts de fixation des tableaux électriques et goulottes arrachées). Elle devait en outre faire face aux plaintes récurrentes de son locataire au titre des disjonctions de compteur, ce qui ressort des courriers et courriels produits.

Il y a dès lors lieu de réparer ce préjudice par l’allocation d’une somme de 2.000 euros, la demande formulée par la requérante à hauteur de 50.000 euros apparaissant largement excessive et injustifiée compte tenu des travaux néanmoins engagés au fil des ans par le syndicat pour remédier définitivement aux désordres. Il sera relevé au surplus que ce retard dans la réalisation des travaux de levée de réserves a déjà donné lieu à liquidation d’astreinte.

Le surplus de la demande formulée à ce titre sera ainsi rejeté.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe au moins partiellement à l’instance, sera condamné aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [M].

Il sera parallèlement condamné au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés par la SCI TOCATE dans le cadre de la présente instance.

Le surplus de la demande formée à ce titre sera rejeté.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, prévoit que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

REVOQUE l’ordonnance de clôture rendue le 04 avril 2024, fixe la nouvelle date de clôture au 04 juillet 2024, date de l’audience de plaidoirie, et admet comme recevables les conclusions et pièces notifiées jusqu’à cette date ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL DURAND IMMOBILIER, à payer à la SCI TOCATE la somme de 720 euros au titre de son préjudice matériel en lien avec le coût de l’installation d’un chauffage complémentaire ;

DIT que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022, date de l’assignation ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL DURAND IMMOBILIER, à payer à la SCI TOCATE la somme de 996 euros au titre du remboursement des frais d’intervention de la société SOCOTEC ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL DURAND IMMOBILIER, à payer à la SCI TOCATE la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice lié au retard dans l’exécution des travaux destinés à mettre en conformité l’installation électrique commune ;

DEBOUTE la SCI TOCATE du surplus de sa demande formulée au titre de la résistance abusive pour défaut de réalisation des travaux ;

DEBOUTE la SCI TOCATE de ses demandes au titre de son préjudice moral et de son préjudice immatériel locatif ;

DIT qu’il sera statué sur les frais d’expertise judiciaire dans le cadre des dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL DURAND IMMOBILIER, à payer à la SCI TOCATE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL DURAND IMMOBILIER, aux dépens de la présente instance ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

DIT que la SCI TOCATE sera dispensée de participation à la dépense commune au titre des frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire dont la présente décision est assortie de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt quatre octobre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT