Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [P] [H], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [D] [B]

Logement 42 Etage 3

9 Avenue des Impressionnistes

44200 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02081 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND67

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [V] [D] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 novembre 2022 à effet au même jour, Nantes Métropole Habitat, office public de l’habitat de la métropole nantaise (ci-après NANTES MÉTROPOLE HABITAT) a donné à bail à [V] [D] [B] un logement de type 2 lui appartenant sis, 9 avenue des Impressionnistes, 3ème étage, n°42 – 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 414,49 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 86,24 €.

Par acte d’huissier de justice du 19 décembre 2023, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [V] [D] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.519,86 € arrêté au 8 décembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 3 mai 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [V] [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— Constater la résiliation du bail signé le 23 novembre 2022 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— Condamner le locataire au paiement de la somme de 2.332,67 € représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 441,38 €, augmenté des charges locatives en cours, à compter du 30 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix des loyers dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— Condamner le locataire au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

— Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 4 septembre 2024, par les services sociaux du département indiquant que le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.967,03 € au titre des loyers et charges échus. Elle indique le montant du loyer résiduel est de 295,23 € et que l’aide personnalisée au logement n’est pas suspendue. Par ailleurs, NANTES MÉTROPOLE HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement, le locataire n’ayant pas repris le paiement de ses loyers.

Régulièrement assigné à étude, [V] [D] [B] a comparu. Il indique être en recherche d’emploi précisant que ses droits au chômage sont arrêtés et qu’il ne bénéficie pas du RSA. Par ailleurs, il mentionne débuter un travail le mois suivant en CDI dans le domaine de la restauration et ne pas savoir le montant du salaire qu’il percevra. Enfin, il sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme de 500 € par mois, afin de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

Les deux parties étant comparantes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. À la suite d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 22 novembre 2023, dont celle-ci a accusé réception le 23 novembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 mai 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 mai 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire dans le commandement de payer pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit d’huissier en date du 19 décembre 2023, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [V] [D] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.519,86 € arrêté au 8 décembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Si ce commandement en date du 19 décembre 2023 accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article 4.7.1 et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [V] [D] [B].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[V] [D] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.967,03 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse et déduction faite de 275,17 € correspondant aux frais de poursuite (121,55 € + 153,62 €).

La société bailleresse justifie avoir adressé au locataire plusieurs mises en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lui rappelant son obligation de s’assurer et l’informant de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte. Cette somme doit donc rester incluse dans la somme principale due par le locataire.

En conséquence, [V] [D] [B] sera condamné au paiement de 2.967,03 €, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera enfin condamné à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 14 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 305,23 € augmentée des charges et revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, [V] [D] [B] a sollicité l’obtention d’un délai de paiement, proposant de verser la somme mensuelle de 500 € en sus de son loyer courant. NANTES MÉTROPOLE HABITAT s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement, le locataire n’ayant pas repris le paiement de son loyer.

En l’espèce, d’après le relevé de compte locataire, [V] [D] [B] n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience. Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [V] [D] [B] n’a pas réglé les échéances de septembre et octobre 2024. De plus, le dernier paiement effectué date du 18 septembre 2024 ne couvre pas l’entier loyer d’août 2024. Par conséquent, le locataire n’a pas repris le paiement intégral de ses loyers depuis juin 2024.

Au regard de ces éléments, dès lors que [V] [D] [B] n’a pas repris le paiement intégral de ses loyers avant l’audience et que le bailleur s’oppose aux délais de paiement, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [D] [B], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Le défendeur sera condamné à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 23 novembre 2022 entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et [V] [D] [B], concernant le logement sis 9 avenue des Impressionnistes, 3ème étage, n°42 – 44200 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

CONDAMNE [V] [D] [B] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 2.967,03 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE [V] [D] [B] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE [V] [D] [B] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 14 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 305,23€, augmentée des charges et revalorisation, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [V] [D] [B], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [V] [D] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [V] [D] [B] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [V] [D] [B] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY