N° RG 25/01111 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKSM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

11ème civ. S1

N° RG 25/01111

N° Portalis DB2E-W-B7J-NKSM

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— M. et Mme [L]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurometropole de [Localité 10] (anciennement CUS Habitat)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [L]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant, non représenté

Madame [H] [L] née [U]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [O] [X], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 16 octobre 2006 avec effet au même jour, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 10], CUS HABITAT, devenu OPHEA a donné à bail à M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] un logement à usage d’habitation de 3 pièces – 7ème étage – Porte n° 71 sis [Adresse 2] devenu [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 413,15 € acomptes sur charges compris.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 10], CUS HABITAT, devenu OPHEA a mis en demeure ses locataires.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 23 septembre 2024.

Le bailleur a notifié par lettre recommandée avec avis de réception non daté un congé à M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] pour le 30 novembre 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] n’ont pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner la partie défenderesse ainsi que tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 1 607,50 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause ;

— condamner la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner solidairement la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 652,21 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience du 21 mars 2025, le président a constaté l’absence d’établissement du diagnostic social et financier.

A cette audience, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 10], CUS HABITAT, devenu OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à 1 340,50 € au 12 mars 2025. Il indique qu’un plan d’apurement est en cours à hauteur de 50 € par mois depuis décembre 2024. Il n’est pas opposé à des délais de paiement avec clauses de déchéance du terme et cassatoire.

M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] n’ont pas comparu et ne se sont fait représenter bien que régulièrement assignés par actes déposés à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 10], CUS HABITAT, devenu OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception de 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ :

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception un congé a été délivré à M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] pour le 30 novembre 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Il est établi et non contesté que le compte locataire de M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] est en position débitrice depuis le 23 mai 2023, à la date du congé ils n’étaient pas à jour du paiement des loyers et charges courants, l’extrait de compte locataire présentait alors un solde débiteur de 1 607,50 €, et ce malgré des paiements.

Que d’ailleurs depuis cette date, le solde du compte locatif malgré des paiements des locataires, des rectifications comptables en crédit est demeuré débiteur pour atteindre 1 340,50 € au 12 mars 2025.

Qu’il est constant que M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] se sont maintenus dans les lieux, l’assignation du 14 janvier 2025 leur ayant été délivré à l’adresse des lieux loués.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 30 novembre 2024, le congé n’emportant pas par lui-même obligation de quitter les lieux.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

Le montant et la persistance de la dette locative ne permettent pas de retenir que M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] sont de bonne foi au sens de la loi sus-visées de sorte qu’ils ne peuvent prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont ils seront déchus.

M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U], occupants sans droit ni titre, seront également solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] seront condamnés ainsi que tous occupants de leur chef à libérer le logement qu’ils occupent à défaut il pourra être procédé à leur expulsion.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 10], CUS HABITAT, devenu OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 12 mars 2025 établissant que M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] restent lui devoir à cette date la somme de 1 340,50 €. Ce montant est ainsi justifié.

M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U], non comparants, ne formulent, par définition, aucune prétention de nature à contester le principe ou le montant de leur dette. Il ressort toutefois des explications du bailleur qu’un plan d’apurement leur aurait été consenti.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittance au paiement de la somme de 1 340,50 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Le bailleur s’accordant sur des délais de paiement valide en produisant le décompte au 12 mars 2025 le principe de la reprise du paiement du loyer courant.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] à se libérer du montant de leur dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Si M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] apurent leur dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, ils seront condamnés à libérer le logement et pourront être expulsés.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et notamment la régularisation d’un plan d’apurement justifient de rejeter la demande de l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 10], CUS HABITAT, devenu OPHEA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant pubilquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 26 août 2024 le contrat de location du 16 octobre 2006 avec effet au même jour entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 10], CUS HABITAT, devenu OPHEA et M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] portant un logement à usage d’habitation de 3 pièces – 7ème étage – Porte n° 71 sis [Adresse 2] devenu [Adresse 5] est résilié à la date du 30 novembre 2024 ;

PRONONCE la déchéance de M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] de leur droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office Public de l’Habitat de l’eurométropole de [Localité 10], anciennement CUS HABITAT, OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] à payer à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 10], CUS HABITAT, devenu OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE solidairement, en deniers et quittance, M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] à verser à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 10], CUS HABITAT, devenu OPHEA au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 1 340,50 € (décompte arrêté au 12 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants à payer à terme échu au plus tard les trois derniers jours du mois, en 26 mensualités de 50 € chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée n’avoir jamais été acquise. M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] seront considérés comme occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la déchéance du droit au maintien dans les lieux retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— que la condamnation de M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] ainsi que tous occupants de leur chef d’avoir à volontairement libérer les lieux et restituer les clés reprennent son plein effet et qu’en tant que de besoin l’Office Public de l’Habitat de l’eurométropole de [Localité 10], anciennement CUS HABITAT, OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [L] et Mme [H] [L] née [U] aux dépens ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 10], CUS HABITAT, devenu OPHEA ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN