N° RG 25/00447 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NYE2

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Août 2025

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S.C.I. ST JOSEPH DE BLANCHE BRUYERE

C/

S.A.R.L. K A M

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copie exécutoire délivrée le 07/08/2025 à :

M^e Mathilde BRAZEY – 330

M^e Etienne ROSENTHAL – 100

copie certifiée conforme délivrée le 07/08/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 6]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 19 Juin 2025

PRONONCÉ fixé au 07 Août 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. ST JOSEPH DE BLANCHE BRUYERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Guillaume CLOUZARD, avocat au barreau d’ANGERS

Rep/assistant : Maître Mathilde BRAZEY, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. K A M (RCS Nantes N°794517870), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Eienne ROSENTHAL, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00447 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NYE2 du 07 Août 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 4 septembre 2013, la S.C.I. SLMP a donné à bail commercial à la S.A.R.L. KAM un local de 114 m² environ avec une terrasse provisoire dans un centre commercial U EXPRESS situé [Adresse 2] à [Localité 8] [Adresse 5] [Localité 4] (44 360) pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2013 à destination de l’activité de restauration, brasserie, moyennant un loyer annuel de 14 400 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance.

L’ensemble immobilier du centre commercial a été cédé par la S.C.I. SLMP à la S.C.I. ST JOSEPH DE BLANCHE BRUYERE suivant acte dressé le 31 mars 2022 par Me [X] [I], notaire associée à [Localité 7].

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 février 2025, la S.C.I. ST JOSEPH DE BLANCHE BRUYERE a fait assigner en référé la S.A.R.L. KAM suivant acte de commissaire de justice du 14 avril 2025 pour solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la S.A.R.L. KAM et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— le paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation de 164,98 € par jour du 7 mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,

— le paiement provisionnel de la somme de 22 601,15 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter d’une mise en demeure du 11 novembre 2024,

— la compensation de la somme de 4 506,44 € versée par la société KAM au titre du dépôt de garantie avec le montant de la dette locative de 22 601,15 €,

— le paiement de la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 6 février 2025.

La S.A.R.L. KAM conclut à l’irrecevabilité de la demande et au débouté de la S.C.I. ST JOSEPH DE BLANCHE BRUYERE avec condamnation de celle-ci au paiement d’une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en objectant que :

— la demande, en ce qu’elle est fondée sur l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, est irrecevable, dès lors qu’elle ne porte pas sur des mesures conservatoires ou de remise en état et qu’en tant que locataire, elle n’est pas occupante sans droit ni titre,

— seul l’alinéa 2 de l’article 835 est applicable, à condition qu’il n’y ait pas de contestation sérieuse,

— la clause résolutoire est nulle dans les termes où elle est rédigée, en ce qu’elle est contraire aux dispositions de l’article 1225 du code civil dans sa rédaction applicable depuis le 1er octobre 2016, au regard du renouvellement intervenu le 1er septembre 2022,

— la clause sanctionne en effet l’inexécution de n’importe quelle obligation, y compris non contractuelle, de sorte qu’elle n’a ni cause ni objet, et d’ailleurs la mise en demeure du 11/11/24 visait une procédure en résiliation judiciaire du bail qui ne peut être exercée en référé,

— le décompte sur lequel repose le commandement est imprécis et contesté, notamment en ce qui concerne les charges, et il ne prend pas en considération tous les acomptes versés à la société NEURONE PLUS,

— les montants versés correspondent à ceux qui étaient réclamés par le bailleur,

— les charges ne peuvent pas être comptabilisées en plus des loyers, alors que le bail est imprécis, que les justificatifs n’ont pas été communiqués, ni les comptes régularisés,

— les sommes désormais réclamées ne portent plus sur les charges, si bien que le commandement était erroné et malhonnête,

— en dépit de plaintes régulières, le bailleur n’a jamais activé l’alimentation du chauffage/climatisation, situation confirmée par plusieurs témoignages, si bien qu’il a manqué à son obligation de jouissance paisible,

— ce manquement à une obligation principale du bailleur, qu’il n’a pas et ne pouvait transférer à sa charge, lui interdit de se prévaloir de la prétendue inexécution de celle de payer le loyer.

La S.C.I. ST JOSEPH DE BLANCHE BRUYERE maintient ses prétentions initiales en s’opposant à celles adverses et porte à 6 000 € la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, en répliquant notamment que :

— par le jeu de la clause résolutoire, la locataire est sans droit ni titre depuis le 7 mars 2025, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile,

— la clause résolutoire en matière de baux commerciaux est régie par les dispositions spéciales de l’article L 145-41 du code de commerce et non la règle générale de l’article 1225 du code civil, et la seule condition à respecter est le délai d’un mois à partir du commandement,

— en tout état de cause, l’article 1225 du code civil est entré en vigueur postérieurement au contrat et n’est pas applicable aux contrats en cours,

— il ressort des propres documents de la société KAM qu’elle n’a pas réglé l’ensemble des sommes dues et ces documents sont contestables pour avoir été établis par la société elle-même,

— les montants réglés ne correspondent pas à ceux dus en vertu du bail commercial,

— le décompte ne comprend que des loyers et taxes foncières et non des charges qui n’ont pas été refacturées,

— pour la première fois la veille de l’échéance du commandement, la locataire a évoqué un problème de chauffage sur la base de doléances non justifiées,

— les attestations de témoins sont imprécises et non régulières pour certaines d’entre elles.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 4 septembre 2013 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 14 400 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. ST JOSEPH DE BLANCHE BRUYERE a fait délivrer un commandement de payer le 6 février 2025 portant sur un arriéré de loyer et charges de 24 945,13 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

La S.A.R.L. KAM soulève la nullité de la clause résolutoire au regard des dispositions de l’article 1225 du code civil.

Nonobstant le caractère plus général de ces dispositions du code civil par rapport à celles de l’article L 145-41 du code de commerce, elles s’appliquent, dès lors que les règles spéciales du code de commerce ne dérogent pas à celles du code civil mais apportent des précisions sur la protection apportée au preneur commercial.

L’article 1225 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 est bien applicable au contrat renouvelé au 1er novembre 2022.

Pour autant, la clause qui stipule qu’en cas de « non-exécution de l’une quelconque des conditions du bail, des documents annexes ou à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d’un terme de loyer, des provisions sur charges, reliquat de charges et remboursement divers qui sont payables en même temps que celui-ci le bailleur aura la faculté de résilier de son plein droit le présent bail un mois après avoir mis en demeure le preneur de régulariser sa situation par commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause » ne peut être annulée par application de l’article 1225 du code civil, alors que ce texte ne prévoit pas une telle sanction attachée au non-respect de ses exigences et alors que le seul impératif découlant de l’alinéa premier relatif à la précision des engagements dont l’inexécution est susceptible d’entraîner la résolution qui en l’espèce pourrait être discuté ne peut faire grief, puisque l’engagement de payer le loyer dont le non-respect est allégué en l’espèce est bien expressément visé par la clause résolutoire.

Il s’ensuit que ce moyen n’est pas fondé.

Par ailleurs, la demanderesse est parfaitement recevable à poursuivre l’exécution de cette clause en référé en invoquant le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation des lieux sans droit ni titre après la résiliation du contrat intervenue de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Le document « tableau des paiements » détaillant les sommes prétendument versées par la S.A.R.L. KAM selon différentes années est un état qu’elle a elle-même dressé, sans référence à la moindre comptabilité validée par un expert-comptable, ni justificatif bancaire d’opérations, de sorte qu’il ne peut avoir la valeur de preuve de libération de la débitrice de sa dette.

La contestation purement formelle des charges est dénuée de pertinence, alors que les factures produites permettent de constater qu’elles portent sur des loyers et l’ajustement du dépôt de garantie.

De même, la défenderesse ne peut se prévaloir d’une prétendue mauvaise foi du bailleur ni d’une exception d’inexécution au titre du mauvais réglage du chauffage, non pas des locaux eux-mêmes, mais de la galerie marchande, sans justifier de la moindre réclamation avant la présente procédure, et sans avoir fait constater objectivement une température anormale des lieux.

Il résulte d’un état récapitulatif des inscriptions délivré par Infogreffe qu’il n’y a pas de créancier inscrit au 1er avril 2025.

Dès lors, il n’y a pas, en tout état de cause, de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendra de constater, ce qui justifie l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

L’indemnité provisionnelle d’occupation sera fixée conformément à l’article 23 du contrat à 1 % du loyer annuel par jour de retard, soit la somme de 164,98 € selon le décompte non contesté à ce sujet.

Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 22 601,15 € jusqu’au 6 mars 2025, de sorte que cette somme n’est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision avec intérêts au taux légal sur la somme de 18 143,37 € à compter du 13/11/24, date de présentation de la première mise en demeure, et du 6 février 2025, date du commandement pour le surplus.

Le bailleur sera autorisé à appliquer la compensation entre la somme détenue au titre du dépôt de garantie et les sommes dues à titre de provision,

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. KAM devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail,

Ordonnons l’expulsion de la S.A.R.L. KAM et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

Condamnons la S.A.R.L. KAM à payer à la S.C.I. ST JOSEPH DE BLANCHE BRUYERE :

— une provision de 22 601,15 € au titre des loyers et charges dus au 06/03/25 avec intérêts au taux légal à compter du 13/11/24 sur la somme de 18 143,37 €, et à compter du 6 février 2025 sur le surplus,

— une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— une indemnité provisionnelle d’occupation de 164,98 € par jour à compter du 7 mars 2025 et jusqu’à libération complète des lieux,

Ordonnons la compensation entre la somme de 4 506,44 € versée par la S.A.R.L. KAM au titre du dépôt de garantie avec le montant de la condamnation provisionnelle au titre de la dette locative de 22 601,15 €,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.R.L. KAM aux dépens, y compris le coût du commandement du 6 février 2025.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE