Du 22 novembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01230 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKPN

[R] [F], [X] [C]

C/

[S] [B],

[K] [Y],

[P] [H] épouse [Y],

[L] [Y]

— Expéditions délivrées à

Mme [S] [B] et M. [K] [Y]

Mme [P] [H] épouse [Y] et M. [L] [Y]

— FE délivrée à

M^e Valérie REDON-REY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Madame [R] [F]

née le 22 Février 1966 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [X] [C]

né le 17 Septembre 1965 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Valérie REDON-REY, Avocat au barreau de TOULOUSE, membre de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ (plaidant) et M^e Lara TAHTAH, Avocat au barreau de BORDEAUX (postulant)

DEFENDEURS :

Madame [S] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Monsieur [K] [Y], muni d’un pouvoir de représentation spécial

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Présent

Madame [P] [H] épouse [Y] (caution)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Présente

Monsieur [L] [Y] (caution)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Madame [P] [H] épouse [Y], munie d’un pouvoir de représentation spécial

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2018, Madame [R] [F] et Monsieur [X] [C] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, la société ELYADE GERANCE MYGESTION, donné à bail à effet du 16 octobre 2018 à Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] un logement ainsi qu’un garage n°4 et un stationnement aérien n°20 situés [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer révisable mensuel de 780€ et une provision sur charges mensuelle de 50€.

Le 12 octobre 2018, des actes de cautionnement solidaire ont été établis au nom de Madame [P] [H] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] afin de garantir le paiement des loyers, charges, indemnités locatives, réparations locatives, impôts et taxes et frais de procédure relatifs au bail susvisé.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, Madame [R] [F] et Monsieur [X] [C] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.066,85€ en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail, un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de justifier de l’occupation du logement.

Par actes introductifs d’instance en date du 25 juin 2024, Madame [R] [F] et Monsieur [X] [C] ont fait assigner Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 septembre 2024 aux fins de :

— Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé au visa des dispositions de l’article 24 (non paiement des loyers et des charges) et 7g (défaut d’assurance locative) de la loi du 6 juillet 1989

En conséquence,

— Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— Condamner solidairement Madame [S] [B], Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] es qualité de cautions au paiement par provision de la somme de 6.787,38€ correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 17 juin 2024, quittancement juin 2024 inclus

— Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de juillet à septembre 2024 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par les occupants

— Les condamner solidairement par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux

— Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail

— Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 mars 2024

— Les condamner solidairement au paiement d’une somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— Les condamner solidairement au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement et de la dénonce à caution conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile

A l’audience du 20 septembre 2024, Madame [R] [F] et Monsieur [X] [C], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur demande initiale à l’exception de la demande de constat de l’application du jeu de la clause résolutoire et de la résiliation du bail susvisé au visa des dispositions de l’article 7g pour laquelle ils se désistent, les locataires ayant justifié à l’audience de la souscription à une assurance contre les risques locatifs. Ils exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.040,56€ (août 2024 inclus). Ils indiquent être opposés à l’octroi de délais de paiement et précisent que l’échéancier proposé n’a jamais été respecté.

En défense, Monsieur [K] [Y] comparaît et expose que Madame [B] a perdu son emploi en février 2022 et qu’il a été licencié en 2023. Il indique qu’il commence une formation et que Madame [B], désormais en CDI, perçoit la somme mensuelle de 1.300€. Il précise avoir réglé le loyer du mois de septembre à hauteur de 908,36€ ainsi que la somme de 120€. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 120€ sur 34 mois en sus du loyer courant. Il précise avoir deux enfants âgés de 3 et 6 ans.

En défense, Madame [S] [B] est régulièrement représentée en vertu d’un pouvoir spécial par Monsieur [K] [Y].

En défense, Madame [P] [H] épouse [Y] comparaît mais ne formule aucune observation.

En défense, régulièrement représenté en vertu d’un pouvoir spécial par Madame [P] [H] épouse [Y], Monsieur [L] [Y] n’a formulé aucune observation.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance de Madame [R] [F] et Monsieur [X] [C].

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 26 juin 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 20 septembre 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 19 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de relever que Madame [R] [F] et Monsieur [X] [C] se désistent de leur demande tendant au constat de l’application du jeu de la clause résolutoire et de résiliation du bail susvisé au visa des dispositions de l’article 7g (défaut d’assurance), les locataires ayant justifié le jour de l’audience de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

S’agissant de la demande en constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [R] [F] et Monsieur [X] [C] ont fait signifier à Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 6.066,85€ au titre des loyers échus suivant exploit du 18 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le 22 mars 2024, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Madame [P] [H] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y], cautions.

Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 18 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 19 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 19 mai 2024.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aussi, l’article 24-VII de la loi précitée ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte des déclarations de Monsieur [K] [Y] que le loyer de mois de septembre 2024 à hauteur de 908,36€ a été réglé en intégralité et qu’une somme supplémentaire de 120€ a été versée ce qui est corroboré par le décompte actualisé à la date du 17 septembre 2024. En outre, il appert de ce décompte que Monsieur [K] [Y] et Madame [S] [B] ont repris le versement intégral du loyer courant depuis le mois de juillet 2024 et ont également versé des sommes supplémentaires. Ils ont ainsi repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et démontrent être en situation de régler leur dette locative. Par ailleurs, il ressort des bulletins de paye de Madame [B] des mois de juillet et août 2024 joints au diagnostic social et financier que Madame [S] [B] dispose des ressources financières pour régler la dette locative et s’acquitter du loyer courant, celle-ci percevant la somme mensuelle de 1.321,35€.

Par suite, il convient de faire application des V et VII de l’article 24 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, en accordant à Monsieur [K] [Y] et Madame [S] [B] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, Madame [R] [F] et Monsieur [X] [C] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Monsieur [K] [Y] et Madame [S] [B] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Toutefois, dans l’hypothèse d’une expulsion, il ne sera pas fait droit à la demande de Madame [F] et Monsieur [C] d’une expulsion sans délai dans la mesure où rien ne justifie de supprimer ou réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux.

Sur la provision au titre de l’arriéré et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [R] [F] et Monsieur [X] [C] soutiennent que leur créance s’établirait à la somme de 4.040,56€ (août 2024 inclus).

Cependant, il résulte du décompte actualisé en date du 17 septembre 2024 (septembre 2024 inclus) versé aux débats par les bailleurs que la dette locative s’élève à la somme de 3.920,56€, des versements à hauteur de 908,36€ et de 120€ ayant été opérés par les locataires.

En outre, ce décompte intègre une somme qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (266,35€).

Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Dès lors, cette créance n’étant pas sérieusement contestée et contestable, Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] seront condamnés au paiement de la somme de 3.654,21€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 17 septembre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Dans l’hypothèse où Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (908,36€ par mois à la date de l’audience) à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] sont déclarés solidaires dans le paiement de leur dette par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur la caution

Madame [P] [H] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] se sont portés caution solidaire des engagements des locataires. Il résulte desdits contrats qu’ils ont eu connaissance de la nature et de l’étendue de leur engagement. En outre, ceux-ci respectent les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la signature desdits actes de caution.

Madame [P] [H] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] seront donc tenus solidairement au paiement des sommes dues par Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y].

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et le coût de la dénonce à caution, ces frais antérieurs à l’engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] à verser à Madame [R] [F] et Monsieur [X] [C] la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que Madame [R] [F] et Monsieur [X] [C] ont régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 18 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] à payer à Madame [R] [F] et Monsieur [X] [C] la somme de 3.654,21€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 17 septembre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter leur dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure ;

ACCORDONS à Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] la faculté de se libérer de leur dette en principal, intérêts et frais dans un délai de 34 mois à raison de mensualités de 120€ et le solde le 35ème mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

SUSPENDONS les effets du commandement de payer en date du 18 mars 2024 aux fins de résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivants la date d’échéance :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;en cas de résiliation immédiate du bail, à défaut par Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] d’avoir libéré volontairement les lieux loués comprenant un logement ainsi qu’un garage n°4 et un stationnement aérien n°20 situés [Adresse 2] n°5 à [Localité 5] , il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;en cas de résiliation immédiate du bail, sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (908,36€ par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] à son paiement en deniers ou quittances valables à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] à payer à Madame [R] [F] et Monsieur [X] [C] une indemnité de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [B] et Monsieur [K] [Y] et Madame [P] [H] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de la dénonce à caution;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION