Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT

33 rue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [E]

Porte C201 Le Ruban

6 Rue Pauline Roland

44200 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 octobre 2025

date des débats : 02 octobre 2025

délibéré au : 11 décembre 2025

RG N° N° RG 25/01944 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N27E

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [V] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 25 octobre 2013 à effet au 31 octobre 2013, le groupe SNI (société nationale immobilière) a donné à bail à [V] [E] et [U] [W] un logement de type 3 lui appartenant sis, LE RUBAN, 6 rue Pauline Roland, porte C201, outre un stationnement accessoire n°8 – 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 626,18 € pour le logement, 47,79 € pour le stationnement, outre une provision mensuelle pour charges de 124,36 €.

[U] [W] a donné congé le 15 mai 2020.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, CDC HABITAT, venant aux droits de la SNI, a fait commandement à [V] [E] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 701,15 € arrêté au 30 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT a fait assigner [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 25 octobre 2013 à compter du 13 janvier 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 13 février 2025 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [V] [E] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [V] [E] au paiement de la somme de 3 874,55 € arrêtée au 11 mars 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 13 décembre 2024 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [V] [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 13 janvier 2025 ou du 13 février 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux, qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 février 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [V] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— [V] [E] sera condamné à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux,

· Condamner [V] [E] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 25 septembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025. À ladite audience, CDC HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5 178,03 € au titre des loyers et charges échus à la date du 29 septembre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [V] [E] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

CDC HABITAT présente une demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance sur le fondement de la clause résolutoire prévue à l’article 6 du contrat de bail.

L’acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024 fait commandement à [V] [E] de justifier d’une assurance locative. Celui-ci n’en ayant pas justifié dans le délai d’un mois suivant ce commandement, la résiliation du bail est acquise au 14 janvier 2025.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [V] [E] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5 178,03 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 327,92 € (197,77 € + 130,15 €).

Il convient également de déduire les frais de rejet de prélèvement, qui ne sont pas justifiés, soit la somme de 94,57 € (13,51 × 7).

En conséquence, [V] [E] sera condamné au paiement de la somme de 4 755,54 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à CDC HABITAT, à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 960,60 € (899,55 € pour le logement + 61,05 € pour le stationnement).

D’après le diagnostic social et financier, [V] [E] a perdu successivement ses deux emplois, après que son colocataire ait quitté les lieux et qu’il doive assumer seul le loyer. Il n’a déposé une demande de logement social adapté à ses besoins et ses ressources qu’en septembre 2025. CDC HABITAT ne souhaite pas que [V] [E] reste locataire de son parc de logements, ce qui empêche l’intéressé de bénéficier d’un FSL.

Le locataire a entendu qu’il devait reprendre le paiement de son loyer et s’est engagé à verser 307 € mensuels. Il a bénéficié d’une aide familiale pour verser 2 000 € en août 2025, puis 500 € en septembre 2025.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [E], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à CDC HABITAT la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut de justification d’une assurance locative sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE [V] [E] à payer à CDC HABITAT la somme de 4 755,54 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [V] [E] à payer à CDC HABITAT, à compter du 30 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 960,60 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [V] [E], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [V] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [V] [E] à payer à CDC HABITAT la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY