MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00234 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VWYK

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [K] [G], [U] [P] épouse [G] C/ L’ASSOCIATION CLUB AUTO-RETRO PASSION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Catherine MATHIEU, Présidente

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [G]

Née le 17 Juillet 1949 à VILLENEUVE SAINT GEORGES

demeurant 720, Route de Lacouture – 40700 SERRESLOUS- ET -ARRIBANS

ET

Madame [U] [P] épouse [G]

Née le 17 Novembre 1950 à PARIS

demeurant 720, Route de Lacouture – 40700 SERRESLOUS ET ARRIBANS

représentés par Maître Alexandra JAULIN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire : PC 136

DEFENDERESSE

L’ASSOCIATION CLUB AUTO-RETRO PASSION

dont le siège social est sis 5, Avenue Descartes – 94450 LIMEIL- BREVANNES

représentée par Maître Laurent ABSIL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 1

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Débats tenus à l’audience du : 29 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Septembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1 mars 2012, Monsieur [K] [G] et Madame [P] épouse [G] ont donné à bail commercial à l’association CLUB AUTO RETRO PASSION des locaux situés 5, avenue Descartes à LIMEIL-BREVANNES (94450), moyennant un loyer mensuel de 1 330,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par avenants en date des 15 janvier et 10 juin 2017, les parties ont convenu de modifier l’assiette des lieux loués et le montant du loyer fixé à 1500 euros hors taxe et charges.

Des loyers sont demeurés impayés.

Monsieur [K] [G] et Madame [P] épouse [G] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 12 novembre 2024 à association CLUB AUTO RETRO PASSION pour une somme de 11 280,32 € au titre de l’arriéré locatif au 22 octobre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 5 février 2025, Monsieur [K] [G] et Madame [P] épouse [G] ont fait assigner l’association CLUB AUTO RETRO PASSION devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 12 décembre 2024,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de l’association CLUB AUTO RETRO PASSION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner l’association CLUB AUTO RETRO PASSION à payer à Monsieur [K] [G] et Madame [P] épouse [G] la somme provisionnelle de 15 184,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 11 280,32 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner association CLUB AUTO RETRO PASSION au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 2 % du loyer trimestriel par jour de retard , soit 119,13 euros par jour, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner association CLUB AUTO RETRO PASSION au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et du constat du commissaire de Justice du 21 juin 2024.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 29 juillet 2025, Monsieur [K] [G] et Madame [P] épouse [G], par l’intermédiaire de leur conseil, ont rejeté la proposition de médiation et maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 27 416,59 €, décompte arrêté au 30 juin 2025 et se sont opposés à tout délai de paiement.

Subsidiairement, ils demandent au juge de constater que l’association CLUB AUTO RETRO PASSION est occupante sans droit ni titre et maintiennent de plus fort leur demande d’expulsion. En tout état de cause, ils portent à 4000 euros leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et ajoutent aux dépens le coût du constat du 3 juillet 2025.

Ils soutiennent que la nature commerciale du bail correspond parfaitement à la volonté des parties et que ses termes ont été acceptés en toute connaissance de cause par la locataire.

Ils prétendent que l’association CLUB AUTO RETRO PASSION ne respecte pas la destination du bail, conformément à l’objet de l’association.

L’association CLUB AUTO RETRO PASSION représentée, propose la désignation d’un médiateur et à défaut, demande au juge de dire qu’il n’y a pas lieu à référé et en tout état de cause, de débouter Monsieur [K] [G] et Madame [P] épouse [G] de toutes leurs demandes et les condamner au paiement de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soulève une contestation sérieuse résultant de la nature du bail qui ne peut avoir une nature commerciale alors que la locataire n’a pas la qualité de commerçante et n’exerce pas d’activité commerciale.

Elle conteste la réalité de la dette dès lors que le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance, ayant laissé depuis 2019 les lieux dégradés par un incendie sans les réparer, ce qui justifie le non paiement du loyer.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Sur la nature du bail :

Il pèse sur la partie qui soulève une contestation sérieuse la charge de la preuve de son existence.

Il est admis que par convention, les parties peuvent soumettre le bail au statut des baux commerciaux, même si le locataire n’est pas commerçant.

Dès lors, contrairement aux affirmations de la défenderesse, une association peut bénéficier d’un bail commercial, même si elle n’est pas inscrite au registre du commerce et des sociétés ni n’exploite un fonds de commerce, s’il ressort du bail que la commune intention des parties est de soumettre leur relation au statut des baux commerciaux.

En l’espèce, si le bail du premier mars 2012 ne comprend aucune clause spécifique sur cette extension du droit de la locataire, il résulte toutefois de la lecture du bail qu’il s’agit sans ambiguïté d’un bail commercial, ce qui résulte du titre, mais également de l’ensemble de ses clauses. Les deux avenants de l’année 2017 font référence de façon tout aussi claire à la nature commerciale du bail. Surtout, il résulte des échanges avec le bailleur produit par la locataire et du courrier de l’avocat de la société PAREV AUTO du 27 août 2024 que l’association CLUB AUTO RETRO PASSION poursuivait le projet de céder son fonds de commerce comprenant le droit au bail commercial.

Il n’y a donc aucune contestation sérieuse sur la volonté commune des parties de soumettre le bail objet du litige au statut des baux commerciaux.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

L’association CLUB AUTO RETRO PASSION soulève une contestation sérieuse concernant l’existence de la dette résultant de l’exception d’inexécution de ses obligations par le bailleur.

Elle fait valoir qu’un incendie s’est déclaré en 2019 à la suite duquel le bailleur n’a engagé aucune réparation, de sorte qu’il a manqué à son obligation de délivrance.

Il sera rappelé que la charge de la preuve de l’existence d’une contestation sérieuse pèse sur celui qui l’invoque.

En l’espèce, pour justifier de cet incendie, l’association CLUB AUTO RETRO PASSION ne produit que le courrier d’un cabinet d’expertise amiable du 12 juin 2019 annonçant la date d’un rendez-vous d’expertise amiable. Si l’existence de ce sinistre n’est pas contestée, le bailleur ayant été indemnisé, la locataire ne produit aucune pièce pour justifier des conséquences de l’incendie sur sa jouissance des lieux et sur le déroulement de son activité. Elle n’a pas mis le bailleur en demeure d’effectuer des réparations ni ne justifie d’ailleurs d’aucun échange sur le sujet. Enfin, les décomptes non contestés du bailleur font apparaître des impayés à partir de l’année 2023, chronologiquement éloignés du sinistre de 2019.

En conséquence, l’association CLUB AUTO RETRO PASSION ne justifie pas d’une contestation sérieuse résultant de l’inexécution par le bailleur de ses obligations.

Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [K] [G] et Madame [P] épouse [G] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 11 280,32 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 12 décembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de l’association CLUB AUTO RETRO PASSION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 2 % du loyer trimestriel par jour de retard, soit 119,13 euros par jour, en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur [K] [G] et Madame [P] épouse [G], l’obligation de l’association CLUB AUTO RETRO PASSION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 décembre 1899 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 27 416,59 € arrêté au 27 juin 2025, somme au paiement de laquelle il convient de condamner l’association CLUB AUTO RETRO PASSION, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 11 280,32 € et à compter du 5 février 2025 pour le solde.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association CLUB AUTO RETRO PASSION, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 12 novembre 2023, mais pas les autres constats par commissaires de Justice qui ne sont pas indispensables à la présente procédure.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de l’association CLUB AUTO RETRO PASSION ne permet d’écarter la demande de Monsieur [K] [G] et Madame [P] épouse [G] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 500,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable les demandes de Monsieur [K] [G] et Madame [P] épouse [G],

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 décembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’association CLUB AUTO RETRO PASSION et de tout occupant de son chef des lieux situés 5, avenue Descartes à LIMEIL-BREVANNES avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’association CLUB AUTO RETRO PASSION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS l’association CLUB AUTO RETRO PASSION à la payer,

CONDAMNONS par provision l’association CLUB AUTO RETRO PASSION à payer à Monsieur [K] [G] et Madame [P] épouse [G] la somme de 27 416,59 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 27 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024 sur 11 280,32 € euros et à compter du 5 février 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

CONDAMNONS l’association CLUB AUTO RETRO PASSION aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 12 novembre 2023,

CONDAMNONS l’association CLUB AUTO RETRO PASSION à payer à Monsieur [K] [G] et Madame [P] épouse [G] la somme de 1 500,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS