TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karl SKOG, M^e Samuel AZOULAY

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/06465 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJSS

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [K] épouse [Y]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677

DÉFENDEURS

LES DOSSIERS DE L’ELU

S.A.R.L. dont le siège social est situé [Adresse 6]

représentée par M^e Samuel AZOULAY de la SCP ORSAY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque : P253

Monsieur [C] [P]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Samuel AZOULAY de la SCP ORSAY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque : P253

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 17 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/06465 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJSS

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte authentique du 8 février 2001, M. [F] [K], son épouse Mme [V] [H] veuve [K] et leur fille Mme [M] [V] [Y] née [K] ont acquis un appartement et une cave sis [Adresse 5]. Par acte du 22 décembre 2007, Mme [Y] a cédé à ses parents ses droits sur ce bien. À la suite du décès de M. [K] le 1er janvier 2012 puis de Mme [H] le 22 octobre 2019, et après partage, Mme [Y] est devenue seule propriétaire de l’appartement et de la cave.

Par acte sous seing privé des 8 et 10 mars 2019, Mme [V] [H] veuve [K] a consenti à la SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU, sous le cautionnement solidaire de son dirigeant M. [C] [P], un bail à usage d’habitation expressément soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, portant sur ce logement, pour une durée initiale de trois années à compter du 15 mars 2019, moyennant un loyer mensuel charges comprises de 1 690 euros, payable entre les mains du mandataire de gestion, la société LUXEMBOURG GESTION. Le bail a été tacitement reconduit au delà de son terme initial.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, Mme [M] [V] [Y] a délivré à la société LES DOSSIERS DE L’ÉLU un congé pour vendre, prenant effet au 14 mars 2025 à minuit, sur le fondement de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, en indiquant le prix et les conditions de la vente projetée.

Par courrier du 5 novembre 2024, la SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU a contesté ce congé.

À l’expiration du délai de préavis, le 14 mars 2025, la SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU s’est maintenue dans les lieux.

Par assignation du 25 juin 2025, Mme [M] [V] [Y] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Valider le congé pour vente délivré le 19 août 2024,Constater la fin du bail au 15 mars 2025,Ordonner l’expulsion de la SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU et de tout occupant de son chef,Condamner solidairement la SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU et M. [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer charges comprises soit la somme de 1881,14 euros, à compter du 15 mars 2025 et ce jusqu’à libération des lieux,Condamner solidairement la SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU et M. [P] à lui payer la somme de 2698 euros représentant l’arriéré locatif à la date du 23 mai 2025, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation, Condamner solidairement la SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU et M. [P] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement la SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU et M. [P] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du congé pour vente.Décision du 17 décembre 2025

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A l’audience du 29 octobre 2025 la demanderesse, représentée par son conseil, réitère par conclusions récapitulatives reprises oralement, les termes de son assignation. Elle demande en outre de débouter la SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU de ses demandes.

Elle fait valoir que le congé du 19 août 2024 est régulier et est précédé d’un mandat de vente et d’un avis de valeur, ce qui établit une intention sérieuse de vendre. Elle nie toute fraude dans le congé et argue de l’impossibilité de commercialiser le bien en raison de l’obstruction des défendeurs. Elle expose que le locataire en titre est une personne morale, de sorte que la protection « locataire âgé et à faibles ressources » de l’article 15 III ne peut pas être invoquée via la personne de M. [P], simple gérant/caution et que le congé n’avait pas davantage à être assorti d’une offre de relogement. Elle conteste la demande de remboursement de charges.

La SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU et M. [P] soulèvent, par voie de conclusions visées par le greffier et reprisent oralement à l’audience, la nullité du congé pour vendre en ce que la demanderesse ne démontre pas son intention réelle de vendre faisant valoir que l’offre de vente est d’un montant supérieur au prix du marché, qu’elle ne présente par ailleurs aucune offre de relogement au profit de M. [P] locataire âgé et à faibles ressources. Ils concluent à la reconduction tacite du bail et sollicitent le remboursement de la somme de 6600 euros au titre de provisions sur charges qu’ils prétendent non régularisées, outre l’allocation de la somme de 10000 euros de dommages intérêts pour exécution fautive du bail. Subsidiairement, ils sollicitent la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux et leur consignation. En tout état de cause, la SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU et M. [P] demande de débouter Mme [M] [V] [Y] de l’ensemble de ses demandes, de la condamner à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Ils demandent en outre d’écarter l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 17 décembre 2025, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que le contrat de bail à usage d’habitation conclu au bénéfice de la société LES DOSSIERS DE L’ELU est expressément soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la validation du congé

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (…).

En application du II du même article, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ses conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Par ailleurs, il sera rappelé que l’article 15-III protège les locataires âgés de plus de 65 ans et disposant de ressources annuelles inférieures à un certain seuil. Dans ce cas, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé sans qu’un logement correspondant aux besoins de ces locataires et à leurs possibilités ne leur soit proposé dans une limite géographique définie. Cette protection cède lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources annuelles inférieures à un certain seuil, ou lorsqu’il propose un logement de substitution. L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant des ressources est apprécié à la date de notification du congé.

L’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, permet au juge de vérifier le caractère réel et sérieux de la décision du bailleur.

L’article 114 du Code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En premier lieu, la SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU et M. [P] soulèvent le caractère frauduleux du congé indiquant que la demanderesse n’a nullement l’intention réelle de vendre et que le prix proposé est prohibitif.

En l’espèce, le bail consenti à la SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU le 15 mars 2019 s’est renouvelé, par périodes de 3 ans et pour la dernière fois, le 15 mars 2022, pour expirer le 15 mars 2025.

Le congé du 19 août 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé comporte par ailleurs l’indication du motif allégué pour sa délivrance en l’espèce intention de vendre, l’indication que l’offre de vente est faite au profit du locataire avec indication du prix et d’un délai pour préempter, les mentions s’agissant de la description du logement qui est celle contenue dans le contrat de bail.

Le congé est donc régulier dans sa forme.

L’offre de vente au prix de 630 000 euros rapportée à la surface de 56,20 m² mentionnée dans le bail équivaut à un prix de 11209,96 euros du m².

M. [P] produit un document du site « Meilleurs agents » indiquant que pour la [Adresse 10] à [Localité 9] le prix au mètre carré est estimé à 10 959 euros mais qu’il peut varier entre 9683 euros et 12 860 euros.

La demanderesse produit une estimation pour l’appartement à la date du 6 août 2024 aux termes de laquelle la valeur du bien est comprise entre 590 000 et 650 000 euros nets vendeur, soit un prix au mètre carré compris entre 10 498,22 et 11 565,83 euros. Elle produit également deux exemples de ventes réalisées à la même adresse pour un bien de 57 m² vendu le 22 septembre 2020 pour 705 400 euros, soit 12 375 euros au mètre carré et un autre bien de 61 m² situé [Adresse 1] vendu le 20 décembre 2023 pour 702 600 euros soit 11 518 euros au mètre carré.

En écartant la vente réalisée en 2020 comme ancienne dans un contexte où le marché immobilier a beaucoup évolué, il ressort des autres éléments que le prix indiqué dans le congé délivré à la société locataire se situe dans la fourchette haute des estimations produites par les parties. Toutefois les défendeurs sur qui pèsent la charge de la preuve, ne démontrent pas le « caractère manifestement excessif » du prix proposé dans le congé, étant précisé que le désir du propriétaire de réaliser « une bonne affaire » n’est pas en soi critiquable.

En outre, il apparaît que Mme [M] [V] [Y] sollicitait le 6 août 2024 une estimation de la valeur de son bien auprès de la société PHILAE,et mandatait la même société pour vendre son bien par mandat du 10 août 2024 avant de le proposer à la vente de sa locataire le 19 août 2024.

Il ressort de ces éléments des démarches réelles de vente résultant de démarches positives et l’absence de la réalisation des diagnostics obligatoires n’est pas de nature à démontrer l’absence de volonté réelle de vente.

Il convient par conséquent de déclarer le congé régulier dans sa forme et quant au motif de vente invoqué.

En deuxième lieu, la SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU et M. [P] font valoir que le congé est nul d’effet faute de proposer une offre de logement au profit de M. [P], âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont modestes, en application des dispositions de l’article 15III de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le bail est soumis.

Il n’est pas contesté que le contrat prévoit expressément l’application de la loi du 6 juillet 89.

La jurisprudence admet qu’un bail conclu avec une personne morale peut être volontairement soumis à la loi de 1989 si les parties l’ont expressément prévu, ce qui étend au locataire personne morale le régime protecteur en ce qui concerne le délai, la forme, la motivation et le droit de préemption. Toutefois, la jurisprudence confirme que les protections personnelles prévues pour les locataires personnes physiques ne s’étendent pas automatiquement aux occupants logés par la personne morale en vertu du bail (voir en ce sens CA de [Localité 8] décembre-2020- RG18-07421). Ainsi, le congé doit être signifié au preneur, c’est-à-dire à la société et non aux occupants.

Le choix de soumettre le contrat de bail d’habitation accordé à une personne morale aux dispositions de la loi du 6 juillet 89 n’a pas pour effet de modifier la qualité de locataire. En l’espèce seule la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU personne morale est locataire, Monsieur [P] n’étant que l’occupant du logement pour le compte de la SARL. Le statut protecteur de la loi de 1989 entend protéger le locataire personne physique mais ne saurait être étendu à l’occupant logé par la personne morale.

Il en résulte que même en présence d’une clause de soumission à la loi de 1989, l’article 15 III ne peut être invoqué s’agissant de la situation du gérant, caution d’une SARL occupant du logement.

Le moyen de nullité du congé pour défaut de relogement d’un locataire âgé de plus de 65 ans est donc inopérant.

Il ressort de ces développements que le bail ayant pris fin le 15 mars 2025 à minuit et que la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU est devenue occupant sans droit ni titre à cette date et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Décision du 17 décembre 2025

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Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par ailleurs, en application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée dans chaque engagement.

En l’espèce, le bail ne contient pas de clause de solidarité. En revanche, l’acte de caution souscrit par M. [P] stipule un « cautionnement solidaire » s’agissant des loyers, charges mais aussi de l’indemnité d’occupation.

Il en résulte que la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU et M. [P] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 16 mars 2025 équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Mme [M] [V] [Y] verse aux débats le décompte des loyers et charges du 24 octobre 2025 aux termes duquel apparaît le solde restant dû de 816,86 euros. Cette somme correspond au solde de charges au titre de l’année 2023 réclamé par la bailleresse et que la SARL les dossiers de l’élu et M. [P] contestent devoir.

Sur la demande reconventionnelle relative à la reddition des charges

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le locataire peut refuser de payer la quote-part des charges qui lui est réclamée s’il n’a pas été mis en mesure de prendre connaissance des pièces justificatives voire exiger le remboursement des provisions versées au bailleur, celles-ci étant dépourvues de cause.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La Cour de cassation juge qu’en matière de répétition de l’indu des charges perçues par le bailleur, le point de départ du délai de prescription de trois ans de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est le jour de la régularisation des charges et non celui du versement de la provision (Cass. 3e civ. 9 nov 2017, n°16-22.445).

Le jour de la régularisation correspond à la date d’émission ou de notification du décompte de charges ou de l’avis d’échéance intégrant la régularisation par le bailleur, celle à partir de laquelle le locataire dispose, pour la première fois, d’un chiffrage définitif lui permettant d’identifier un trop perçu éventuel.

La société locataire demande le remboursement des sommes perçues par la bailleresse au titre des provisions pour charges pour les années 2020 à 2024, soit cinq années faisant valoir que les sommes n’ont jamais été justifiées. Toutefois, elle ne produit les courriers de régularisation de charges que pour les charges de l’année 2021 (pièce n°5) et pour l’année 2023 (pièces n° 6 et 7).

Seules les demandes de reddition des charges des années 2021 et 2023 seront donc examinées, la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU et M. [P] seront déboutés de leurs demandes au titre des charges des années 2020, 2022 et 2024, faute de production de la demande de régularisation des charges pour ces années.

S’agissant des charges de l’année 2021, la demande de régularisation a été effectuée par courrier du 17 juin 2022. Or l’assignation de la présente affaire ayant permis la demande reconventionnelle en reddition des charges est intervenue le 25 juin 2025, soit plus de trois ans après le courrier du 17 juin 2022. Il en résulte que la demande au titre des charges de l’année 2021 se trouve prescrite.

S’agissant de la régularisation des charges de l’année 2023, par courrier du 13 juin 2024 il est demandé à la société locataire un solde de charges de 816,86 € sans autre détail.

Par courriers du 19 juillet 2024 et du 28 février 2025, la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU a sollicité auprès de Mme [M] [Y] le détail et les justificatifs des charges locatives pour l’année 2023.

A l’occasion de la présente audience, Mme [M] [Y] produit un courrier d’apurement des charges 2023 (pièces n° 16) lesquelles lui ont été imputées par le syndicat de copropriété ainsi qu’un document intitulé « Relevé des charges et produits » (pièces 21 pour l’année 2023). Toutefois, force est de constater que ces documents comptables ne permettent pas de comprendre le calcul effectué au titre des charges récupérables sur la société locataire. Il s’ensuit que Mme [M] [Y] ne justifie pas du montant des charges réelles de sorte qu’il y a lieu de la débouter de sa demande en paiement de la somme de 816,86 euros. Il convient en outre de faire droit à la demande de la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU de restitution des charges récupérables au titre de l’année 2023 soit la somme de 1320 euros (12X110) et condamner Mme [M] [V] [Y] au paiement de cette somme à la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU.

Sur la demande reconventionnelle tendant à la mise en conformité des parties communes par la bailleresse

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que les équipements de chauffage doivent être en bon état d’usage et de fonctionnement et précise que le logement doit permettre une aération suffisante (les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devant être en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements).

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, il est demandé à la bailleresse d’intervenir pour que les travaux de remise en état des parties communes soient effectués sous astreinte de 60 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision.

Au regard de la résolution du litige et de la fin du bail intervenue le 14 mars 2025, il n’y a plus lieu à statuer sur la demande de réalisation sous astreinte desdits travaux. A titre surabondant, il sera constaté que la demande de la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU est vague et ne décrit pas les travaux devant être effectués. Par ailleurs aucun document n’est produit à l’appui de sa demande étant par ailleurs précisé que les travaux sur les parties communes nécessitent un vote en assemblée générale des copropriétaires. Cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque, et que la demande de dommages et intérêts, même quand elle est présentée sur un fondement contractuel, nécessite que soit rapportée la preuve d’un préjudice, certain, personnel et légitime, en lien de causalité directe avec le manquement de la partie adverse à ses obligations contractuelles.

La SARL LES DOSSIERS DE L’ÉLU et M. [P] reprochent à la bailleresse une « exécution fautive du bail » et réclament chacun 10 000 euros de dommages et intérêts.

Le congé pour vente étant jugé régulier ni aucune faute de la bailleresse caractérisée, ni même un préjudice démontré, la demande en dommages et intérêts est infondée et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent sur le principal, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile sans qu’il soit nécessaire de les énumérer dès à présent.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU d’un congé pour vente relatif au bail signé les 8 et 18 mars 2015 à effet au 15 mars 2019, pour un logement situé [Adresse 3] (lots n°8 et 19) sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 15 mars 2025 à minuit ;

DEBOUTE la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU et M. [P] de leur demande de nullité du congé et de reconduction du bail ;

ORDONNE en conséquence à la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU et de tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [M] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU et M. [C] [P] à verser à Mme [M] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 16 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Mme [M] [Y] de sa demande de paiement de la somme de 816,86 euros au titre d’un arriéré de charges locatives,

DEBOUTE la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU et M. [C] [P] de leur demande de reddition des charges locatives s’agissant des années 2020, 2022 et 2024 ;

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande de la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU et M. [C] [P] s’agissant de la reddition des charges locative de l’année 2021 ;

CONDAMNE Mme [M] [Y] à verser à la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU la somme de 1230 euros au titre du remboursement des charges locatives provisionnées au cours de l’année 2023 ;

CONDAMNE conjointement la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU et M. [C] [P] à verser Mme [M] [Y] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL LES DOSSIERS DE L’ELU et M. [C] [P] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

La greffière La juge des contentieux de la protection