TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02400 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JKYQ

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2026

E.P.I.C. INOLYA

C/

[I] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

M. [I] [K]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS CAEN 780 705 703

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [N] [H], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [K]

né le 31 Juillet 1987 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Novembre 2025

Date des débats : 27 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 30 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juin 2020, l’OPH Inolya a donné à bail à M. [I] [K] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 374,37 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 14,31 euros.

Par acte extrajudiciaire du 21 mars 2024, notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception par courriel du 12 avril 2024, l’OPH Inolya a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 610,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 février 2024, terme de février 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 12 juin 2025, l’OPH Inolya a fait assigner M. [I] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location qui lui a été consenti, à compter du 21 mai 2024 et dire que la location a cessé de plein droit ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion, tant de sa personne que de tous occupants de son chef et de ses biens, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– dire que l’indemnité d’occupation qui sera due, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et la restitution des clés, sera égale au montant du loyer en cours et des charges ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 3 155,86 euros représentant les loyers et charges impayés au 20 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que les loyers et charges échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mars 2024 et de l’assignation.

À l’audience du 27 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par Mme [N] [H] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 2 436 euros, arrêtée au 25 novembre 2025. Il ajoute être d’accord quant à l’octroie des délais sollicités par le défendeur, compte tenu de la reprise de paiement des loyers courants.

M. [I] [K], comparant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite que lui soit accordés des délais de paiement ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire. À cette fin, il propose le versement d’une somme mensuelle de 100 euros en plus du loyer courant. Il explique être plombier-chauffagiste en tant qu’intérimaire et percevoir la somme mensuelle de 2 100 euros, avoir une enfant à charge en résidence alternée et payer une pension alimentaire d’un montant de 150 euros.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 29 juin 2020 ;

– le commandement de payer du 21 mars 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 610,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 février 2024, terme de février 2024 inclus ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer portant sur la période de janvier 2022 à février 2024 inclus ;

– les avis d’échéance des termes de mars 2024 à novembre 2025 inclus ;

– les avis de régularisation des charges réelles récupérables au titre des années 2023 et 2024 ;

– un décompte locatif actualisé au 25 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2 436 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [I] [K] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, la somme totale de 253,64 euros, correspondant aux sommes de 126,39 euros et 127,25 euros mises respectivement au débit du compte locatif en sus des échéances courantes de loyer et charges des termes d’avril 2024 et août 2025 au motif « frais de contentieux », doit être retirée du calcul de la dette locative, étant rappelé que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés.

Dès lors, il ressort des débats que M. [I] [K] est débiteur d’une somme s’élevant à 2 182,36 euros, calculée comme suit : (2 436 euros – (126,39 euros + 127,25 euros)), au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Par conséquent, M. [I] [K] sera condamné à payer à l’OPH Inolya la somme de 2 182,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [I] [K], par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024 et portant sur la somme en principal de 1 610,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 février 2024, terme de février 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que, bien que le locataire ait effectué durant ce délai 3 règlements portant sur les sommes de 443,66 euros, 423,66 euros et 570,05 euros, en dates respectives des 13 mars, 13 avril et 13 mai 2024, ceux-ci n’ont pas permis de régler l’entièreté de l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyers et charges échues durant ce délai ; de sorte qu’à l’issue du délai de deux mois la dette locative s’élève encore à la somme de 1 146,47 euros, terme d’avril 2024 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 21 mai 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [I] [K] sollicite des délais de paiement, en proposant un apurement de la dette locative par le biais de mensualités à hauteur de 100 euros en sus du montant du loyer courant et le bailleur s’y montre favorable.

En outre, il ressort des débats que, M. [I] [K] a repris le paiement des échéances courantes de loyer et charges, augmentée d’une somme de 100 euros afin de réduire sa dette locative.

Dès lors, M. [I] [K] apparaît en situation d’apurer sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

De sorte qu’il y a lieu de mettre en place des délais de paiement au bénéfice de M. [I] [K], par le biais de mensualités à hauteur de 100 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer et charges.

Par conséquent, il convient d’accorder à M. [I] [K] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, M. [I] [K] sollicite également son maintien dans les lieux litigieux, lequel s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers et charges courants en intégralité avant l’audience et que, M. [I] [K] apparaisse en situation d’apurer sa dette locative, des délais de paiement lui ont été accordés.

De sorte qu’il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail pendant les délais de paiement qui ont été accordés à M. [I] [K] et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [I] [K] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

M. [I] [K] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 21 mai 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [K], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mars 2024 et de l’assignation du 11 juin 2025.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [K] à payer à l’OPH Inolya la somme de 2 182,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 ;

ACCORDE à M. [I] [K] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 21 mensualités de 100 euros et une 22e du solde de la dette, intérêts et frais, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 29 juin 2020, entre d’une part l’OPH Inolya et d’autre part, M. [I] [K] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 21 mai 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, M. [I] [K] reste tenu du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que M. [I] [K] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [I] [K] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

DIT que M. [I] [K] devra dans ce cas payer à l’OPH Inolya une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 21 mai 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

*

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [I] [K] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,