Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [J] [P], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [G]

Logement 122 Etage 9

5 Rue de Tchecoslovaquie

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02080 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND66

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [N] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 novembre 2008 à effet au même jour, NANTES HABITAT, office public de l’habitat de la ville de Nantes, devenu NANTES METROPOLE HABITAT a donné à bail à [N] [G] un logement T5 lui appartenant sis, 5 rue de Tchécoslovaquie, 9ème étage, n°122 – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 374,58 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 200,19 €.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [N] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.201,31 € arrêté au 1er décembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail signé le 26 novembre 2008 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion de [N] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 3.229,11 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 687,82 € augmentée des charges locatives en cours, à compter du 17 janvier 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner la locataire aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 20 novembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.839,49 €. Elle indique que depuis avril 2024 la locataire n’a effectué qu’un seul paiement de 1.200 € le 7 novembre 2024. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

Régulièrement assignée à étude, [N] [G] a comparu. Elle actualise sa situation financière et personnelle déclarant percevoir un salaire mensuel de 1.700 € au titre d’un emploi en CDI, outre 500 € d’allocation ; elle dit avoir deux enfants à charge. Elle précise avoir eu des difficultés en lien avec son crédit bancaire et sollicite un logement plus petit. Elle propose de verser 150 € par mois en sus du loyer courant en vue de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Pour des difficultés de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayés à la CAF le 2 janvier 2023 dont l’organisme a accusé réception le 28 février 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 25 avril 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience. Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 25 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024, et le préfet en a accusé réception le même jour, soit plus de deux mois avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, si le commandement de payer du 6 décembre 2023 accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 4.6.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois. Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 février 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [N] [G].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[N] [G] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.839,49 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 18 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, déduction faite de la somme de 438,74 € correspondant aux frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens (129,64 € + 156,66 € + 152,44 €).

Il convient de déduire également la somme de 57,75 € correspondant à des frais au titre d’une assurance souscrite pour le compte de la locataire, d’un montant de 2,75 € par mois sur une période allant de juillet 2021 à octobre 2024 (2,75 x 21). Le bailleur ne rapporte en effet pas la preuve d’avoir adressé à la locataire la mise en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 l’informant de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte.

En conséquence, [N] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 5.781,74 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Elle sera enfin condamnée à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 687,82 € augmentée des charges et revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, le juge peut, même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude du décompte produit aux débats arrêté au 18 novembre 2024 que [N] [G] a effectué un paiement de 1.200 € le 7 novembre 2024. Ainsi, elle a repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Le diagnostic social et financier mentionne que les difficultés financières de la locataire sont nées en 2022 faisant suite au règlement de frais de santé conséquents, ceux-ci n’ayant pas été pris en charge par sa mutuelle contrairement à ce qu’elle imaginait. De plus, à cette même période, cette dernière a contracté des emprunts pour faire face à des dépenses exceptionnelles, telles que la réparation de son véhicule, lesquels ont grevé son budget.

Lors de l’audience, [N] [G] précise percevoir un salaire mensuel de 1.700 € au titre d’un emploi en CDI outre une allocation de 500 €. Elle propose de verser la somme de 150 € en sus de son loyer courant en vue de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

NANTES MÉTROPOLE HABITAT s’est opposée à tout délai de paiement.

Au regard de ces éléments, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que [N] [G] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’elle propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [N] [G] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES MÉTROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [G], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

La défenderesse sera condamnée à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 novembre 2008 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [N] [G], concernant le logement sis 5 rue de Tchécoslovaquie, 9ème étage, n°122 – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 7 février 2024 ;

CONDAMNE [N] [G] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 5.781,74 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [N] [G] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 150 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [N] [G] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 5 rue de Tchécoslovaquie, 9ème étage, n°122 – 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [N] [G] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [N] [G] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 19 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 687,82 € augmentée des charges et revalorisation, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [N] [G] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [N] [G] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY