TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e SAMAMA, M^e BIKARD, M^e VALENTE D’ANDREA,

et M^e DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e CARDONEL

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/12182

N° Portalis 352J-W-B7E-CTKG7

N° MINUTE :

Assignation du :

29 octobre 2020

JUGEMENT

rendu le 29 août 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 21]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Frédéric SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1267

DÉFENDEURS

S.C.I. BOURBON

[Adresse 12]

[Localité 14] (ILE DE [Localité 16])

représentée par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1890

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.R.L. GESTION PASSION

[Adresse 11]

[Localité 10]

représenté par Maître Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0074

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/12182 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTKG7

Société AREAS DOMMAGES, es qualités d’assureur de la copropriété du [Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Séverine CARDONEL de la SELEURL SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1172

S.A. ALLIANZ IARD, es qualités d’assureur de la S.A.R.L. [Adresse 21]

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1155

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 16 mai 2025 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Bourbon est copropriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble situé [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété et assuré auprès de la société Areas Dommages.

Les lots 19 et 21 sont exploités par la société [Adresse 20] dans le cadre d’une activité de vente de jeux vidéos.

A la suite d’un dégât des eaux survenu le 27 juillet 2014, elle a déclaré ce sinistre à son assureur, la SA Allianz IARD, lequel a confié à M. [F] la réalisation d’une expertise amiable.

Décision du 29 août 2025

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L’expert amiable a considéré que le désordre provenait d’une fuite sur une conduite d’évacuation commune sur eaux pluviales.

La société [Adresse 20] a ensuite fait assigner la SCI Bourbon, la SA Allianz IARD et le syndicat des copropriétaires aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 21 juin 2016, M. [B] [I] a été désigné en qualité d’expert.

Les opérations d’expertise ont ensuite été rendues communes à la société Areas Dommages et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].

L’expert a déposé son rapport en l’état le 15 octobre 2018.

En l’absence de toute solution amiable au litige, la société [Adresse 20] a, par acte délivré les 29 et 30 octobre ainsi que les 02 et 26 novembre 2020, fait assigner la SCI Bourbon, la SA Allianz IARD, le syndicat des copropriétaires et la société Areas Dommages afin d’être indemnisée des préjudices subis.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2, notifiées par voie électronique le 16 mai 2023, la société [Adresse 20] demande au tribunal, de :

« DIRE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 23] responsable des désordres constatés au sein du local commercial exploité par la Société OLSQUARE,

En conséquence,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 23] à payer à la Société [Adresse 18] la somme de 45 560 € HT au titre des travaux de réparation du local,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 23] à payer à la Société OL SQUARE la somme de 7 450 € au titre de la perte du stock et celle de 1 939 € au titre de la perte de chance de vendre ces marchandises et de réaliser un bénéfice,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 23] à payer à la Société [Adresse 18] la somme de 33 580 € au titre du préjudice de jouissance

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 23] à payer à la Société OL SQUARE la somme de 574 724,30 € au titre de la perte d’exploitation

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 23] à payer à la Société [Adresse 18] la somme de 2 741,86 € au titre de l’augmentation de la prime d’assurance réglée par la Société OLSQUARE en raison des dégâts des eaux subis,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 23] de l’intégralité de ses demandes

DEBOUTER la compagnie d’assurance AREAS DOMMAGES de l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de la société OLSQUARE

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 23] à payer à la Société [Adresse 18] la somme de 10 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 23] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire (9000 €) ».

Décision du 29 août 2025

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Dans ses conclusion en défense n°4, notifiées par voie électronique le 16 mai 2023, la SCI Bourbon demande au tribunal, au visa de l’article de la loi de 1965, de :

« DEBOUTER l’ensemble des parties de toutes demandes qu’elles pourraient former à l’encontre de la SCI BOURBON, les dire mal fondées ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] représenté par son syndic en exercice au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. »

Dans ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 17 février 2023, la SA Allianz IARD demande au tribunal, au visa des articles 9 du code de procédure civile et 1240 et suivants du code civil, de :

« Limiter la garantie souscrite auprès d’ALLIANZ IARD au regard de ses plafonds et franchises.

Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre d’ALLIANZ IARD.

Condamner la SCI BOURBON, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et AREAS DOMMAGE à relever et garantir la Compagnie ALLIANZ IARD de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Condamner tout succombant à payer à ALLIANZ, la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

La clôture de la procédure a été ordonnée le 11 octobre 2023 et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 27 septembre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.

Par jugement en date du 15 novembre 2024, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et ordonné la réouverture des débats afin que les parties indiquent à quel titre la SA Allianz IARD avait été assignée par la société [Adresse 20] et que Maître [D] précise à quel titre il se constituait pour la SA Allianz IARD.

Dans ses conclusions récapitulatives n°6, notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL GESTION PASSION, en son action et le déclarer bien fondé,

A titre principal,

DEBOUTER la société [Adresse 21], la société AREAS DOMMAGES, es qualité d’assureur de la copropriété, la SCI BOURBON et la société ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur de la SARL [Adresse 21] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER IN SOLIDUM les sociétés AREAS DOMMAGES et ALLIANZ IARD et la SCI BOURBON et la société ALLIANZ IARD, son assureur à garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 7] de toutes les sommes qui pourraient être prononcées à son encontre, tant en principal, frais et accessoires, portant sur le lot n°19,

Décision du 29 août 2025

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En tout état de cause,

CONDAMNER tout succombant à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 7], la somme de 5 000 € titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

DIRE ET JUGER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est incompatible avec la nature du litige. »

Dans leurs conclusions récapitulatives n°2, notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la société Areas Dommages demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants « du même code », L.124-3 du code des assurances, de :

« A TITRE PRINCIPAL,

— DEBOUTER la société [Adresse 21] et tout concluant de toutes demandes dirigées contre la société AREAS DOMMAGES,

En effet,

— JUGER que sont exclus des garanties souscrites par la copropriété auprès d’AREAS DOMMAGES les aménagements, installations et équipements de locaux commerciaux,

— JUGER que le préjudice de jouissance n’est pas un préjudice pécuniaire, et que de ce fait, il n’est pas garanti, au titre de la police AREAS DOMMAGES,

— JUGER que sont exclus des garanties souscrites par la copropriété auprès d’AREAS DOMMAGES les dommages dus à un défaut manifeste d’entretien caractérisé par la vétusté des installations mise en évidence par [H],

— JUGER qu’AREAS DOMMAGES ne saurait garantir toute la partie aggravation des dommages tant matériels qu’immatériels compte tenu de la répétition des sinistres depuis 2013, avec des travaux d’assainissement votés en AG en 2015 mais réalisés quatre ans plus tard à l’été 2017,

En conséquence,

— METTRE HORS DE CAUSE la société AREAS DOMMAGES,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— JUGER que le Tribunal ne saurait entrer en voie de condamnation au-delà des sommes validées par Monsieur [I] dans son rapport,

— JUGER que la somme de 13.773,34 € reçue par [Adresse 21] en indemnisation de ses dommages devrait être déduite des sommes allouées par le Tribunal,

— JUGER que OL’SQUARE n’a pas qualité à demander l’indemnisation d’une somme de 36.940 € HT correspondant à des parties privatives de son bailleur,

— DEBOUTER la société [Adresse 21] des demandes immatérielles consécutives à un dommage matériel non garanti,

En tout état de cause,

— DEBOUTER OL’SQUARE de sa demande au titre du préjudice de jouissance faisant double emploi avec la demande de perte d’exploitation,

— DEBOUTER [Adresse 21] de sa demande au titre de la perte de chance de vendre des marchandises pour le même motif,

— DEBOUTER OL’SQUARE de sa demande au titre de la hausse de la prime d’assurance, comme non justifiée à l’égard d’AREAS DOMMAGES,

— DEBOUTER [Adresse 21] de sa demande au titre de la perte d’exploitation comme non justifiée sur le principe et sur le montant,

ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT,

— CONDAMNER la société ALLIANZ IARD, anciennement GAN ASSURANCES, assureur de la copropriété, à relever et garantir la société AREAS DOMMAGES de toutes condamnations,

Décision du 29 août 2025

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— REJETER l’exécution provisoire du jugement sur les demandes de [Adresse 21],

— DEBOUTER tout concluant de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées contre la société AREAS DOMMAGES,

— JUGER la société AREAS DOMMAGES bien fondée à opposer les limites de garantie prévues à sa police que sont notamment les plafonds et franchises,

— CONDAMNER in solidum [Adresse 21] et tout succombant à payer à la société AREAS DOMMAGES la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER les mêmes succombants sous la même solidarité en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Séverine CARDONEL de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

La société [Adresse 20], la SA Allianz IARD et la SCI Bourbon n’ont pas reconclu après la révocation de l’ordonnance de clôture.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 19 mars 2025 et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 16 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025.

Par message en date du 16 mai 2025, la SCI Bourbon a été invitée à déposer, avant le 23 mai 2025, son dossier de plaidoirie, faute de quoi le tribunal statuerait sans ses pièces.

Aucun dépôt n’a été effectué dans les délais impartis.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « juger »

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la société Areas Dommages demande au tribunal de :

« – JUGER que sont exclus des garanties souscrites par la copropriété auprès d’AREAS DOMMAGES les aménagements, installations et équipements de locaux commerciaux,

— JUGER que le préjudice de jouissance n’est pas un préjudice pécuniaire, et que de ce fait, il n’est pas garanti, au titre de la police AREAS DOMMAGES,

— JUGER que sont exclus des garanties souscrites par la copropriété auprès d’AREAS DOMMAGES les dommages dus à un défaut manifeste d’entretien caractérisé par la vétusté des installations mise en évidencepar [H],

— JUGER qu’AREAS DOMMAGES ne saurait garantir toute la partie aggravation des dommages tant matériels qu’immatériels compte tenu de la répétition des sinistres depuis 2013, avec des travaux d’assainissement votés en AG en 2015 mais réalisés quatre ans plus tard à l’été 2017,

— JUGER que le Tribunal ne saurait entrer en voie de condamnation au-delà des sommes validées par Monsieur [I] dans son rapport,

— JUGER que la somme de 13.773,34 € reçue par [Adresse 21] en indemnisation de ses dommages devrait être déduite des sommes allouées par le Tribunal,

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— JUGER que OL’SQUARE n’a pas qualité à demander l’indemnisation d’une somme de 36.940 € HT correspondant à des parties privatives de son bailleur. »

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Or, ces demandes dont la formulation ne consistent qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Par conséquent, il ne sera pas statué sur ces demandes.

Sur les parties assignées

A titre liminaire, il convient de relever que la société [Adresse 20] a fait assigner la SA Allianz IARD sans préciser à quel titre et que, tant aux termes de son assignation que de ses dernières conclusions, elle ne formule aucune demande à son encontre.

La révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ont ainsi été ordonnées au vu des écritures des parties faisant état d’une intervention de la SA Allianz IARD parfois en qualité d’assureur de la SCI Bourbon, parfois en qualité d’assureur de la copropriété ou parfois en qualité d’assureur de la société [Adresse 20].

Par message transmis par voie électronique le 18 décembre 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a expliqué que ce dernier a tout d’abord été assuré auprès de la compagnie Areas Dommages du 01 janvier 2010 au 01 janvier 2023 puis auprès de la SA Allianz IARD, de telle sorte que, au vu de la date du sinistre, seule la compagnie Areas Dommages, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, est concernée par la présente procédure.

Il a également indiqué indiqué que la société [Adresse 20] était assurée auprès de la SA Allianz IARD, et il a transmis le contrat d’assurance correspondant, précisant que cette dernière n’intervenait donc qu’en qualité d’assureur du demandeur.

Il ressort ainsi des explications fournies et des pièces produites par les parties que la SA Allianz IARD est partie à la procédure uniquement en sa qualité d’assureur de la société [Adresse 19].

Or, la société Areas Dommages formule un appel en garantie à l’encontre de « la société Allianz IARD, anciennement Gan Assurances, assureur de la copropriété » et le syndicat des copropriétaires demande pour sa part de « condamner in solidum les sociétés AREAS DOMMAGES et ALLIANZ IARD et la SCI BOURBON et la société ALLIANZ IARD, son assureur » à le garantir.

Quand bien même la SA Allianz IARD serait bien l’assureur passé du syndicat des copropriétaires et celui de la SCI Bourbon, elle n’a toutefois pas été attraite en la cause en cette qualité.

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Par conséquent, ces demandes, formulées contre une partie non assignée, sont irrecevables.

Sur les désordres

L’expert judiciaire a expliqué que le local est constitué d’une part, d’un espace de vente composé d’une boutique en façade sur rue et arrière boutique avec bureaux au rez-de-chaussée et, d’autre part d’un local de présentation et de vente au public, au sous-sol et indiqué que les dommages ont affecté cette deuxième partie.

Il a ainsi constaté d’importantes dégradations des murs, plafonds et sols, une nuisance olfactive dans le sous-sol du local commercial et une infiltration avec coulure sur le sol carrelé.

Lors de l’accedit du 08 novembre 2016, il a relevé les dommages suivants :

« -dans la zone située à gauche de la descente d’escalier (désordre n°2) :

la cloison sur local stockage a été cassée et remplacée par du carreau de plâtre

la canalisation défectueuse apparente au plafond de ce local chevauchant la cloison a été remplacée par nouvelle en fonte

le DGE a endommagé le faux plafond BA 13 : 4 découpes pour contrôle du réseau électrique ont été pratiquées-fissurations aux joints de plaques

dégât également sur le revêtement de sol : des dalles moquette ont été déposées et la chape est endommagée (éclats et fissures)

— dans la zone située après cet espace, toujours sur la gauche après déplacement des trois vitrines présentoirs (désordre n°2) :

le doublage BA 13 a été en partie déposé, totalement à gauche, et tout le long en partie basse sur 50 cm env.

Dégradation importante du mur avec dépôt de salpêtre : charge à saturation du mur : humiditest au rouge sonore

découpe également du faux plafond idem supra

dégradation du revêtement de sol sur cette zone

— dans la zone du fond du local (désordre n°1)

le mur entre présentoirs est fortement endommagé

les plaques BA 13 sont déformées : éclats et fissuration des joints de plaques

dommage aussi sur les spots et parties électriques

les dalles au sol sont tachées sur une dizaine de m² env ».

Lors de l’accedit du 16 mars 2017, il a relevé une nouvelle infiltration dans le local des rayons SEGA provoquée par une canalisation défectueuse masquée par les bas de présentoirs de vitrines et noté la présence de flaques d’eau sur le carrelage et sur la dalle sous vitrines.

Aux termes de ses opérations, l’expert judiciaire a conclu qu’il avait été établi de façon incontestable que les désordres avaient pour origine la défaillance du réseau d’eaux usées enterré dans la cour intérieure de l’immeuble, précisant qu’elle avait été aggravée par le système d’évacuation des eaux pluviales se déversant dans un siphon de sol positionné au centre de la cour.

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Sur les responsabilités

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Aux termes de l’article 1241 du même code, « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, mentionne que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Bien qu’elle cite les dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, la société [Adresse 20] ne développe nullement la mise en jeu de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ces fondements mais uniquement sur celui de l’article 14 de la loi de 1965 en faisant valoir que dans la mesure où les dommages proviennent des parties communes, et résultent plus précisément d’un défaut d’entretien ou de construction, ces dispositions trouvent à s’appliquer et le syndicat des copropriétaires engage donc sa responsabilité, peu important qu’il ait été diligent après l’intervention de l’expert et qu’il considère ainsi avoir satisfait à son obligation d’entretien des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires fait, pour sa part, tout d’abord valoir que la société Ol’Square ne démontre pas en quoi la défaillance du réseau d’eaux usées serait consécutive à une faute qu’il aurait commise alors qu’il a au contraire fait preuve de diligences, dès qu’il a eu connaissance des désordres, pour prendre toutes les mesures utiles pour y mettre fin puisqu’il a, au fur et à mesure des investigations et interventions réalisées, sollicité des études et mis en œuvre les travaux nécessaires pour y mettre un terme.

Il considère donc qu’aucune faute ne peut lui être reprochée et que sa responsabilité délictuelle ne peut être engagée.

S’agissant de la mise en jeu de sa responsabilité au regard des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il soutient que sa responsabilité ne peut être retenue dès lors qu’aucune preuve d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien n’est rapportée et qu’en l’espèce les défaillances retenues par l’expert ne relèvent ni de l’un ni de l’autre.

La SCI Bourbon fait pour sa part valoir que le syndicat des copropriétaires tente en vain de s’exonérer de sa responsabilité alors que l’article 14 de la loi de 1965 prévoit qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, qu’il s’agit ainsi d’une responsabilité de plein droit, qui est mise en jeu en dehors de toute faute, et que l’expert a bien mis en évidence que les désordres avaient pour origine la défaillance du réseau d’eaux usées enterré dans la cour intérieure de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires se réfère en effet aux dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction en vigueur avant le 01 juin 2020 et qui prévoyaient effectivement que le syndicat des copropriétaires était « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Décision du 29 août 2025

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Dans sa rédaction applicable depuis le 01 juin 2020, cet article prévoit désormais que le syndicat des copropriétaires est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

La responsabilité prévue par ces dispositions s’entend ainsi d’une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, qui peut être mise en jeu dès lors le dommage trouve son origine dans les parties communes sans qu’il n’y ait plus désormais lieu de caractériser un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Les opérations d’expertise ont mis en évidence que le désordre avait pour origine la défaillance du réseau d’eaux usées enterré dans la cour intérieure de l’immeuble, soit dans les parties communes de l’immeuble, de telle sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’indemnisation des préjudices

— sur les travaux de réparation du local

La société [Adresse 20] réclame la somme de 45.560 euros HT au titre de l’indemnisation des travaux réparatoires à engager à la suite du dégât des eaux.

En réponse aux contestations émises par le syndicat des copropriétaires, elle indique que cette somme a été retenue par l’expert « en réparation des conséquences dommageables des désordres », de telle sorte que le lien de causalité avec le désordre, qu’il conteste, est bien établi et qu’elle ne demande pas une intervention sur les parties communes mais la prise en charge du coût des travaux nécessaires à la remise en état du local commercial endommagé.

Le syndicat des copropriétaires soutient en effet tout d’abord que la société Ol’Square sollicite la réparation d’un préjudice sans lien de causalité avec les désordres relevés, l’expert de la société Areas Assurances ayant ainsi indiqué dans son rapport que sa réclamation comprenait une rénovation complète du local sans lien avec le sinistre.

Il indique ensuite que les réparations sollicitées incluent des prestations portant sur des parties communes, telles qu’elles sont définies au règlement de copropriété, et que la société, qui n’a pas qualité pour ce faire, doit être déclarée « irrecevable du chef de travaux en parties communes. »

Enfin, il relève qu’elle a déjà été indemnisée à hauteur de 13.773,34 euros sans qu’aucune facture n’ait jamais été produite et qu’elle ne peut donc être indemnisée deux fois pour les mêmes postes.

S’agissant du montant sollicité, il fait valoir que, comme l’a relevé l’expert, il n’est nullement justifié, en l’absence de production de toute facture.

Il sollicite donc le débouté de cette demande.

La société Areas Dommages fait pour sa part valoir qu’il appartient à la société [Adresse 20] de communiquer l’ensemble des factures des travaux de remise en état des agencements locatifs à hauteur de 13.773,34 euros à la suite du sinistre survenu en 2013 et indemnisé par la société Allianz IARD.

Décision du 29 août 2025

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Elle indique de plus qu’il ne saurait être alloué à la société le coût des prestations correspondant à des parties immobilières privatives du bailleur, la SCI Bourbon, à savoir le purgeage de la chappe, la création d’une chape ciment, l’application d’un ragréage, la pose des dalles PVC, l’enlèvement du revêtement de sol, la dépose et pose de prises de murs doublés, la plâtrerie et enlèvement doublage de pose BA 13, la dépose de faux plafonds et repose BA 12, et la mise en place du chantier soit un total de 36.940 euros HT.

La société Allianz IARD indique, s’agissant de l’ensemble des réclamations formulées par la société [Adresse 20], qu’elle fait siennes les critiques des préjudices formulées par le syndicat des copropriétaires et son assureur et que les réclamations doivent être ramenées à de plus justes proportions.

Enfin, la SCI Bourbon expose qu’elle s’en remet à la sagesse du tribunal s’agissant du quantum des demandes de condamnation.

A titre liminaire, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires sollicite, s’agissant de la demande d’indemnisation du préjudice matériel sollicité par la société [Adresse 20], tout à la fois une irrecevabilité, dans le corps de ses conclusions, et le débouté, dans le dispositif.

Dans la mesure toutefois où le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des conclusions, en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, il ne sera donc statué que sur la demande de débouté, seule figurant au dispositif.

Il est exact que l’expert mandaté par la société Areas Dommages, en raison du sinistre du 27 juillet 2014, a indiqué, dans son rapport du 16 novembre 2015 que « les dommages ont été en partie indemnisés suite au dossier précédent (…) » et qu’il n’avait pas « reçu à ce jour les factures des travaux engagés suite à ce premier sinistre. »

Toutefois, dans son rapport établi le 18 janvier 2016, l’expert amiable mandaté par l’assureur de la société [Adresse 20], a indiqué que le gérant de la société lui avait « transmis une facture confirmant que les travaux du précédent sinistre avaient bien été réalisés ».

Le nouveau sinistre est par conséquent intervenu alors que les travaux réparatoires du précédent avaient bien été réalisés, de telle sorte que la présente demande de la société Ol’Square n’équivaut pas à solliciter une double indemnisation.

De la même façon, l’expert mandaté par la société Areas Dommages, a indiqué que « la réclamation de la société [Adresse 20] comprend une rénovation complète du local sans lien avec le sinistre », mais l’expert judiciaire, sur la base des devis transmis, n’a retenu que les prestations en lien avec le sinistre.

Il a en effet retenu la somme de 45.560 euros HT sur la base des devis établis par les sociétés [G] et Vitrine Center, indiquant qu’ils s’élevaient à 52.968 et 7.810 euros HT et précisant qu’il convenait « donc de reprendre poste par poste les différentes prestations et rectifiés selon la réalité :

1) enlèvement du revêtement de sol : 1292

Purgeage de la chape pas de dalle : 1500

Création d’une chape ciment : 2148

application d’un ragréage : 1200

Pose de dalles PVC : 4260

Décision du 29 août 2025

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2) Electricité : remise en conformité hors expertise

Dépose spots et pose de spots nouveaux : 6240

Dépose et pose de prises murs doublés : 3000

3) Plâtrerie : enlèvement doublage pose de BA 13

compris peinture : 14 000

Dépose faux plafond et repose BA 12 7140

Application calicot et peinture : 2380

4) Plomberie : hors expertise

5) mise en place chantier protection nettoyage 2000

(enlèvement gravois déjà comptés supra) ».

Les devis sur lesquels l’expert s’est appuyé ne sont pas versés aux débats mais il apparaît, au vu des constatations qu’il a faites dans les lieux et des réparations qu’il retient, qu’il a pris le soin d’exclure les prestations sans lien avec le sinistre (remise en conformité de l’électricité et plomberie) et qu’il n’a ainsi pris en compte que celles nécessaires à la réparation des conséquences du désordre.

Il est en revanche exact que certains travaux, bien qu’en lien avec le sinistre, correspondent à la remise en état soit de parties communes de l’immeuble soit de parties privatives du local mais appartenant au seul bailleur, de telle sorte que la société [Adresse 20] ne peut donc être indemnisée de ce chef.

Le règlement de copropriété répute en effet parties communes le « gros œuvre des planchers à l’exclusion des parquets, lambourdes, carrelages et revêtements de sol quelconques ».

Par conséquent le coût des prestations suivantes, portant sur des parties communes de l’immeuble, ne peut être retenu :

« Purgeage de la chape pas de dalle : 1500

Création d’une chape ciment : 2148

application d’un ragréage : 1200 ».

Le règlement de copropriété répute, par ailleurs, parties privatives, notamment « les parquets, lambourdes, carrelages et en général tous revêtements de sols », ainsi que « les enduits des gros murs et cloisons », « les cloisons intérieures », « les plafonds (à l’exception du gros-oeuvre qui est partie commune) ».

Par conséquent, seul le bailleur, et non le preneur, peut être indemnisé des prestations suivantes portant sur des parties privatives du local :

« 1) enlèvement du revêtement de sol : 1292

Pose de dalles PVC : 4260

Dépose et pose de prises murs doublés : 3000

3) Plâtrerie : enlèvement doublage pose de BA 13

compris peinture : 14 000

Dépose faux plafond et repose BA 12 7140

Application calicot et peinture : 2380

5) mise en place chantier protection nettoyage 2000 ».

Par conséquent, seule la prestation de dépose et pose de nouveaux spots à hauteur de 6.240 euros peut être indemnisée au titre des travaux de réparation du local.

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— sur la perte du stock et la perte de chance de vendre le matériel endommagé

La société Ol’Square explique que plusieurs cartons contenant des consoles de jeux ont été rendus inutilisables et irréparables en raison de leur contact avec l’eau, précisant en avoir fait part à l’expert et avoir fait constater ces dégâts par huissier le 08 mars 2016.

Au vu d’un tableau, figurant dans ses écritures, répertoriant ce matériel et précisant pour chaque article le prix de vente, le prix de rachat, la quantité ainsi que le montant perdus et la marge de vente perdue, elle réclame ainsi la somme de 7.450 euros au titre du matériel et 1.939 euros au titre de la perte de chance de le vendre et de réaliser un bénéfice, tel que retenu par l’expert.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir que l’expert ne s’est jamais prononcé sur ce point, estimant qu’il relevait d’une expertise par un technicien et qu’il aurait dû faire l’objet d’un débat contradictoire.

Il fait valoir que les éléments figurant dans les procès-verbaux de constat n’ont jamais été débattus contradictoirement et qu’aucune pièce ne vient corroborer les éléments mis en exergue dans le tableau figurant dans les écritures de la demanderesse.

S’agissant du quantum, il indique que la société [Adresse 20] ne produit aucune facture afférente aux chiffres figurant dans le tableau de telle sorte que les renseignements qu’il contient ne sont pas vérifiables.

Il relève ainsi que la société Ol’Square ne conteste aucun de ces arguments ni ne produit aucune nouvelle pièce afin de justifier ses demandes.

La société Areas Dommages relève, pour sa part, que la société [Adresse 20] n’a pas produit les factures relatives au rachat des marchandises à la suite du sinistre survenu en 2013, et indemnisé, et que la réclamation à hauteur de 1.939 euros fait doublon avec la demande relative à la perte d’exploitation.

Contrairement à ce qu’indique la société Ol’Square l’expert n’a pas retenu les montants qu’elle sollicite mais indiqué, après avoir rappelé les sommes réclamées, que « tous ces éléments comptables, étayés par une imposante série de pièces de bilans, de stocks et autres relèvent d’une expertise par un technicien du chiffre en assistance à expert, pour le moins auraient dû faire l’objet d’un dépôt contradictoire si les opérations avaient été menées à terme : le dépôt en « l’état » a bien évidemment mis en arrêt ce dispositif.

Pour des raisons évidentes, cette imposante série de pièces non traitées n’est pas annexée au rapport. »

Comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, la société [Adresse 20] ne produit aucune pièce au soutien des éléments mentionnés dans le tableau figurant dans ses écritures et détaillant le préjudice qu’elle aurait subi du fait de sa perte de stock.

Le constat d’huissier établi le 19 janvier se contente en effet de mentionner la présence d’un stock d’anciennes consoles de jeu vidéo, et celui du 08 mars 2016 indique pour sa part qu’il « existe dans un carton mouillé un stock de consoles de jeu vidéo », que « des écrans et du matériel sont mouillés », et l’huissier précisant qu’il lui a été indiqué que « toutes ces pièces ont été recouvertes d’eau et sont en conséquence inutilisables et invendables».

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Le tribunal n’est donc en mesure, au vu de ces seules constatations, de vérifier la consistance du préjudice allégué ni d’en évaluer le montant et il convient par conséquent de débouter la société Ol’Square de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de son stock et de sa perte de chance de vendre le matériel endommagé.

— sur le préjudice de jouissance

La société [Adresse 20] explique qu’elle a poursuivi le règlement des loyers et charges du local alors qu’elle n’en avait plus l’usage dans sa totalité puisque le sous-sol s’est trouvé inexploitable entre le mois de juillet 2015 et celui de janvier 2018.

Elle indique que l’expert a retenu ce trouble de jouissance à hauteur du montant réclamé soit 33.580 euros.

En réponse aux contestations de la société Areas Dommages, elle soutient que cette demande ne fait nullement double emploi avec la perte d’exploitation, laquelle relève d’un préjudice économique lié à un gain manqué.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant tout d’abord valoir que le contrat de bail ne mentionne pas la superficie de la surface litigieuse de telle sorte qu’il n’est pas possible de connaître avec exactitude le montant du loyer fixé et les modalités d’occupation des lieux.

Il indique ensuite que le lot n°19, affecté des désordres, est désigné dans le règlement de copropriété comme comprenant « divers dépôts », désignation reprise dans le contrat de bail, et considère donc qu’il ne peut être soutenu que cette partie des locaux fait partie de l’exploitation de la société et partant de sa jouissance principale.

Il soutient en effet que cette surface ne pouvait être affectée à un passage de clientèle et à un espace de vente et qu’il ne peut donc lui être appliqué le même loyer que celui de la partie commerciale située au rez-de-chaussée, la destination des lieux étant parfaitement différenciée.

Il considère ainsi que le règlement de copropriété, qui est opposable au locataire, doit être respecté par ce dernier, ce que n’a pas fait la société [Adresse 20] qui a exploité dans les locaux une activité qui n’est pas conforme à leur destination.

La société Areas Dommages s’oppose également à cette demande d’indemnisation en faisant valoir que le préjudice de jouissance n’est pas un préjudice pécuniaire relevant de sa garantie, que la société [Adresse 20] ne justifie d’aucun préjudice pécuniaire en lien avec le préjudice de jouissance dont elle demande réparation et que le principe même de sa demande fait double emploi avec la demande de perte d’exploitation.

Aux termes du contrat de renouvellement du bail, conclu entre la SCI Bourbon et la société [Adresse 20], le bien donné en location est ainsi décrit :

« au rez-de-chaussée droite du BAT A, un local à usage commercial comprenant : une boutique en façade sur le boulevard Voltaire avec un escalier d’accès au 1er sous-sol et 4 pièces à usage de bureaux et d’entrepôt et un WC (lots 19 et 21).

Au premier sous-sol un local à usage commercial et comprenant divers dépôts et 3 caves portant les numéros de lots 3, 4, 5. »

Cette description est conforme à celle figurant au règlement de copropriété qui mentionne :

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— pour le lot 21 : « un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée droite du bâtiment A comprenant : une boutique en façade sur le [Adresse 15] avec escalier d’accès au 1er sous-sol et quatre pièces à usage de bureaux et d’entrepôt et un water-closet »

— pour le lot 19 : « locaux commerciaux situés au premier sous-sol du bâtiment A et comprenant :

divers dépôts et un escalier d’accès au rez-de-chaussée

droit en commun avec les autres lots du rez-de-chaussée en ayant l’usage et la concierge au water-closet et au poste d’eau situés dans la cour. »

Il ressort ainsi clairement de ces dispositions que tant le lot n°21 que le lot n°19, touché par les désordres, sont affectés à un usage commercial.

C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires soutient que le lot n°19 est à seul usage de dépôt et que la destination des deux lots est parfaitement différenciée, faisant ainsi valoir que les tantièmes affectés aux lots n°21 et n°19 sont parfaitement disproportionnés « et ce afin de prendre en considération l’usage et la destination des lieux, tels qu’envisagés par les rédacteurs du règlement de copropriété. »

En effet, la notion de destination de l’immeuble diffère de celle de l’affectation d’un lot aux termes du règlement de copropriété et/ou de l’état descriptif de division.

En l’espèce, le règlement de copropriété indique, s’agissant des conditions d’occupation des locaux, qu’ils « pourront être utilisés soit pour l’habitation, soit pour l’exercice d’une profession libérale, artisanale ou commerciale, y compris bureaux ».

La destination de l’immeuble est donc mixte.

Par ailleurs, l’affectation d’un lot désigne l’usage qui en est fait lequel peut ne pas être conforme à la mention figurant au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division.

En effet, ces documents n’ont sur ce point qu’une valeur indicative et non un caractère obligatoire, de telle sorte que le fait que le règlement mentionne « divers entrepôts » n’empêche en aucun cas le propriétaire ou son locataire de modifier librement son affectation et de l’utiliser, comme espace de vente ou lieu de passage de la clientèle.

Ainsi le fait d’utiliser cette surface comme espace de vente ou lieu de passage de la clientèle ne modifie aucunement la destination des locaux qui est au contraire parfaitement respectée, dès lors qu’il correspond pleinement à l’exercice d’une activité commerciale, autorisée par le règlement de copropriété.

L’expert judiciaire a clairement indiqué que l’exploitation des locaux a été gravement affectée par le désordre en raison notamment de la dégradation des plafonds, des revêtements des murs et des sols mais aussi et surtout en raison des mauvaises odeurs produites par la canalisation défectueuse rendant difficile voire quasi impossible dans un sous-sol la présence en permanence du personnel commercial, et par voie de conséquence, celle des clients de l’enseigne.

Il a rappelé que les travaux réparatoires ont été achevés à l’été 2017 et considéré que la société avait bien subi un préjudice d’autant que la copropriété n’avait pas été diligente pour mettre un terme aux désordres, de telle sorte que la somme réclamée apparaissait justifiée.

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Il a en effet précisé que la quasi-totalité du sous-sol a été inexploitable pendant une période de 30 mois et il a évalué le préjudice subi, au vu de sa surface de 80 mètres carrés et des informations fournies par la société, à la somme de 33.580 euros.

Le trouble subi par la société Ol’Square dans la jouissance de son bien est ainsi caractérisé.

La société [Adresse 20] indique avoir évalué son préjudice, dans un dire en date du 19 février 2018, en tenant compte d’un loyer mensuel hors charges, hors taxes de 4.617,30 euros qu’elle a appliqué à la superficie touchée de 80 mètres carrés par rapport à la superficie totale du local de 330 mètres carrés, pour une période de 30 mois, du mois de juillet 2015 au mois de janvier 2018.

Il ressort du contrat de renouvellement du bail que le loyer s’élevait, à compter du 01 septembre 2017 à la somme annuelle de 55.407,60 euros HT soit 4.617,30 euros par mois.

Le loyer dû n’était toutefois que de 44.208 euros HT avant ce renouvellement, soit 3.684 euros HT, selon le contrat signé le 01 mai 2006.

Les contrats de bail mentionnent que le montant du loyer sera indexé chaque année mais en l’absence d’éléments permettant de calculer cette indexation, il ne sera tenu compte que du seul montant mentionné sur les contrats.

Comme le relève le syndicat des copropriétaires, les contrats de bail produits ne mentionnent pas la superficie du local en rez-de-chaussée et au sous-sol.

Il ressort toutefois du rapport d’expertise établi le 18 janvier 2016 par l’expert amiable mandaté par l’assureur de la société Ol’Square, qu’il indique avoir constaté deux niveaux de locaux commerciaux et précisé, au vu des dimensions relevées, que ceux situés au rez-de-chaussée étaient d’une superficie de 120 mètres carrés environ (6,30 X 19,20) et ceux au sous-sol d’une superficie d’environ 150 mètres carrés (25,6 X 4,5 + 3, 3 X 10,50).

En l’absence d’autres indications, il est donc retenu une superficie totale du local, rez-de-chaussée et sous-sol, de 270 mètres carrés.

Le devis joint à cette expertise, établi par la société 2 axes, ainsi que celui établi par la société [C], figurant en annexe du rapport, mentionnent de plus que la dépose du revêtement de sol existant était prévue sur une superficie de 68 mètres carrés et la pose de dalles PVC sur une superficie de 71 mètres carrés.

Dans la mesure où la superficie de 80 mètres carrés retenue par l’expert ne ressort que des seules déclarations faites par la société [Adresse 20] dans son dire du 18 février 2018, sans production de pièces en attestant, il convient de retenir une surface de 71 mètres carrés touchée par les désordres.

La période de 30 mois n’est contestée par aucune partie et la quote-part du loyer mensuel correspondant à la surface sinistrée s’élève donc à la somme de :

—  25.187,64 euros pour la période de juillet 2015 à août 2017 [(71 X 3.684) / 270] X 26,

—  4.856,71 euros pour la période de septembre 2017 à janvier 2018 [(71 X 4.617,30) / 270] X 4.

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Le préjudice de jouissance est par conséquent indemnisé à hauteur de 30.044,35 euros que le syndicat des copropriétaires est condamné à régler à la société Ol’Square.

— sur la perte d’exploitation

La société [Adresse 20] explique qu’en raison des dégâts des eaux dont elle a été victime, elle n’a pu exploiter son fonds de commerce et qu’elle a ainsi vu la valeur vénale de son fonds diminuer significativement.

Elle indique qu’elle connaît à ce jour une importante perte d’exploitation en raison d’un chiffre d’affaires en baisse constante.

Elle en veut pour preuve la moyenne du chiffre d’affaires sur les trois années précédant le sinistre, soit 2011,2012 et 2014, d’un montant de 1 088 008,94 euros, alors qu’il ne s’élève plus qu’à :

—  668.224,65 euros pour 2014 avec un taux de marge brute de 187.097,86 euros non réalisée,

-618.237,81 euros pour 2015 avec un taux de marge brute de 209.330,01 euros non réalisée,

-581.341,04 euros pour 2016 avec un taux de marge brute de 178.296,43 euros non réalisée,

—  592.421 euros pour 2017 avec un taux de marge brute de 130.960 euros non réalisée,

soit une perte de chiffre d’affaires de 1 693 361,16 euros sur lequel elle indique qu’il convient de ne retenir que le taux de marge brute n’ayant pu être réalisée en raison du sinistre, soit la somme de 574.724,30 euros dont elle réclame paiement.

Elle fait valoir, en réponse aux contestations émises par le syndicat des copropriétaires, qu’il ne peut conclure à l’absence de débat contradictoire sur ce poste de préjudice alors qu’il a fait l’objet d’un dire spécifique et qu’il lui appartenait dès lors d’en discuter.

Le syndicat des copropriétaires relève en effet que la société Ol’Square réclame un montant pourtant rejeté par l’expert et formule ainsi une demande qui n’était pas justifiée lors de l’expertise et qui ne l’est pas davantage dans le cadre du débat du fond, la société n’apportant aucun élément complémentaire à l’appui de cette demande.

Il considère que les bilans communiqués sont insuffisants à l’étayer, aucun débat contradictoire n’ayant été engagé sur leur teneur.

Il relève au surplus, à la lecture de l’extrait Kbis de la société [Adresse 17], que plusieurs établissements sont rattachés à cette dénomination, de telle sorte qu’il s’interroge sur les chiffres produits et notamment sur leur éventuelle ventilation par établissement.

Il indique de plus que la société ne dépose plus ses comptes depuis 2013 de telle sorte que les chiffres énoncés ne sont pas probants.

Enfin, il ajoute que la surface retenue par l’expert englobe la totalité du sous-sol et ne permet pas de différencier la surface consacrée à l’activité commerciale stricto sensu et donc son réel préjudice de jouissance. Or, il considère que l’exploitation d’un sous-sol et celle d’une surface de vente ne peuvent être indemnisées suivant les mêmes critères et suivant le même loyer.

La société Areas Dommages fait pour sa part valoir qu’elle avait indiqué, dans le cadre de l’expertise, qu’il apparaissait indispensable, au vu de la réclamation ainsi formulée, que l’expert ait recours à un sapiteur et obtienne communication de l’ensemble des pièces comptables, relevant que la société semble au surplus mélanger deux fonds de commerce portant sur les n°5 et [Adresse 5].

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Elle indique toutefois que ces éléments n’ont pas été produits et qu’aucun sapiteur n’a été sollicité compte tenu des difficultés financières de la société ayant sollicité le dépôt du rapport en l’état, de telle sorte qu’il n’y a eu aucun débat contradictoire sur cette question et que l’expert ne s’est pas exprimé sur cette demande.

Elle relève enfin que le lien de causalité entre la diminution du chiffre d’affaires et la survenance du sinistre n’est pas démontrée.

Comme indiqué précédemment, l’expert judiciaire a considéré, s’agissant des demandes liées à la perte d’exploitation et à la perte de stocks que « tous ces éléments comptables, étayés par une imposante série de pièces de bilans, de stocks et autres relèvent d’une expertise par un technicien du chiffre en assistance à expert, pour le moins auraient dû faire l’objet d’un dépôt contradictoire si les opérations avaient été menées à terme : le dépôt en « l’état » a bien évidemment mis en arrêt ce dispositif.

Pour des raisons évidentes, cette imposante série de pièces non traitées n’est pas annexée au rapport. »

En l’espèce, la société [Adresse 17] ne produit, à l’appui de sa demande qu’un bilan et le compte de résultat pour les années 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018, sans qu’il ne soit possible, en l’état de cette transmission brute sans analyse réalisée par un spécialiste, d’en déduire les chiffres qu’elle avance.

En effet, s’il est établi que son chiffre d’affaires a diminué, pour autant le lien de causalité de cette chute avec le sinistre n’est pas démontré, pas plus que la société Ol’Square n’explique le taux de marge brute non réalisé qu’elle retient et son lien avec l’indemnisation sollicitée.

Par conséquent, faute de caractériser le préjudice qu’elle allègue, les pièces produites ne permettant pas au tribunal d’en apprécier l’existence et le cas échéant le quantum, il convient donc de débouter la société [Adresse 20] de sa demande.

— sur l’augmentation de la prime d’assurance

La société Ol’Square explique qu’elle versait deux fois par an, en février et août, une prime d’assurance de 1.355,71 euros mais qu’à compter de l’échéance de février 2017, cette prime a augmenté pour atteindre la somme de 2.726,64 euros en raison des multiples dégâts des eaux subis.

Elle indique avoir ainsi réglé, en 2017, la somme de 5.453,28 euros contre celle de 2.711,42 euros auparavant, soit une augmentation de 2.741,86 euros dont elle réclame paiement.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande.

La société Areas Dommages conteste également l’indemnisation sollicitée au vu de la répétition des dommages depuis 2013 et des travaux votés en 2015 mais réalisés seulement à l’été 2017.

L’assureur de la société [Adresse 20] lui a adressé, le 08 février 2018, un courrier lui confirmant que « suite aux multiples dégâts des eaux du fait de la copropriété que vous nous avez déclarés de 2013 à 2016 la compagnie Allianz Eurocourtage vous a proposé de payer une prime de 2726,64 euros pour l’échéance semestrielle de février 2017 (voir copie de la mise en demeure ci-jointe) alors qu’auparavant en août 2016, la prime était de 1355,71 euros », et précisant que la compagnie avait accepté de ne pas résilier le contrat pour sinistre.

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La mise en demeure produite, en date du 13 avril 2017, réclame ainsi paiement de cette somme de 2.726,64 euros correspondant au montant de la prime impayée à échéance à février 2017.

Il s’ensuit qu’en raison des dégâts des eaux déclarés, la société [Adresse 20] a dû régler en février 2017 une prime supérieure de 1.370,93 euros par rapport à celle réglée en août 2016 (2.726,64 – 1.355,71).

Toutefois, seul le dégât des eaux survenu en juillet 2014, et imputable aux parties communes, est attesté par les pièces produites.

En effet, l’expert judiciaire mentionne certes d’autres dégâts des eaux mais il indique, en page 6 de son rapport que les locaux « subissent ou ont subi un dégât des eaux provenant, selon dires recueillis, des parties communes de l’immeuble, notamment d’infiltrations provenant de la cour et d’une chute EP » et qu’ils sont apparus en 2013 pour une fuite provenant d’une chute d’eaux pluviales située dans la cour et en janvier 2015, pour la fuite provenant de la loge de la gardienne.

Or, ces dégâts des eaux ne sont ainsi imputés à une partie commune de l’immeuble qu’en raison des « dires recueillis », sans plus d’information, étant relevé que dans son rapport du 18 janvier 2016, si l’expert amiable en fait bien état, pour indiquer que le gérant de la société Ol’Square réclame l’indemnisation des dommages causés de ce fait, il précise toutefois « nous n’avons à ce jour aucune information sur ces sinistres (cause, facture de réparation…). Le nouveau syndic de l’immeuble (depuis 5 mois) vu lors de nos opérations d’expertise n’a pas d’information complémentaire à nous apporter. »

Par conséquent, le sinistre du 27 juillet 2014 n’est qu’une cause parmi d’autres de l’augmentation de la prime, l’expert mentionnant en effet deux autres dégâts des eaux, dont il n’est toutefois pas justifié qu’ils soient imputables aux parties communes, et il n’est, en tout état de cause, pas justifié d’une augmentation pour le second semestre 2017, le courrier de l’assureur ne visant que le paiement de la prime venant à échéance au mois de février 2017.

L’indemnisation au titre d’une augmentation de la prime est donc fixée à la somme de 457 euros [(2.726,64 – 1.355,71) / 3] que le syndicat des copropriétaires est condamné à régler à la société [Adresse 20].

Sur la garantie de la société Areas Dommages, assureur du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de son assureur, la société Areas Dommages, mais ne dit mot sur les exclusions de garantie soulevées par cette dernière.

La société Areas Dommages explique qu’elle est devenue l’assureur du syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une police multirisque immeuble collectif à compter du 01 janvier 2010 mais que l’article 16 des conditions générales de sa police stipule que les aménagements, installations et équipements des locaux commerciaux ne sont pas garantis.

Elle indique de plus que l’article 81 exclut expressément les dommages résultants du défaut permanent d’entretien incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui.

Or, elle indique qu’ont été relevées, durant les opérations d’expertise, la particulière vétusté du réseau, outre sa non conformité au regard des règlements sanitaires.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/12182 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTKG7

Elle relève également que le sinistre en cause a la même origine que celui survenu en 2013, mais que les travaux réparatoires n’ont été réalisés qu’en 2017.

Elle soutient donc que l’inertie du syndicat des copropriétaires et du syndic a aggravé le dommage du fait de la non réalisation des travaux d’assainissement.

Elle sollicite par conséquent, à titre principal, d’être mise hors de cause.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que dans la mesure où les aménagements des locaux commerciaux ne sont pas garantis, et où par conséquent les dommages matériels de la société [Adresse 17] ne le sont pas, les pertes pécuniaires subies par cette dernière ne le sont pas plus.

Elle relève au surplus que le préjudice de jouissance n’est pas un préjudice pécuniaire, que la définition des dommages immatériels consécutifs de la police ne vise que les préjudices financiers en excluant le trouble de jouissance dans la mesure où ce dernier n’est pas financier mais ne consiste qu’en une gêne dans la jouissance normale du bien.

S’agissant de la perte d’usage, elle soutient que la garantie ne pourrait être mobilisée qu’après remise en état des lieux, ce qui n’est pas démontré.

Il ressort des conditions particulières du contrat multirisques immeubles, à effet au 01 janvier 2010, que les garanties souscrites couvrent notamment les dégâts des eaux et la responsabilité civile de l’immeuble.

L’article 100 des conditions générales prévoit, s’agissant de la responsabilité civile propriétaire d’immeuble (page 14) que sont garanties les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue en tant que propriétaire en raison des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs lorsqu’ils sont le fait notamment de l’immeuble assuré, c’est-à-dire « les bâtiments eux-mêmes, l’ensemble des constructions pour lesquelles l’assurance est souscrite, ainsi que leurs installations immobilières et mobilières (y compris les ascenseurs et monte-charge et les antennes de télévision) ».

L’article 103 prévoit pour sa part que, pour les immeubles en copropriété, chaque copropriétaire est considéré comme tiers à l’égard de la collectivité et de chacun des autres copropriétaires.

Est annexée aux conditions particulières, l’intercalaire multirisques immeubles qui indique que « les extensions suivantes font partie intégrante du contrat et prévalent sur les conditions tant générales que particulières, la clause la plus favorable profitant à l’assuré. »

Or, il est prévu en page 8 paragraphe 7, s’agissant de la « responsabilité civile immeuble », que l’assureur « garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l’assuré, en raison de dommages corporels, matériels et immatériels causés aux locataires, aux copropriétaires ou au tiers », la police énonçant ensuite les situations visées et précisant que la garantie s’étend en outre « aux conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que peut encourir l’assuré au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

Dans la mesure où la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la garantie de la société Areas Dommages a donc vocation à s’appliquer.

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Cette dernière se prévaut toutefois d’exclusions de garantie et fait tout d’abord état de l’article 16 des conditions générales qui prévoit que « ne sont pas garantis les aménagements et installations et équipements des locaux commerciaux, artisanaux ou industriels, les éléments fixes de cuisines et de salles de bains. »

Toutefois, cette mention ne figure que dans la liste des définitions à donner aux termes employés dans le contrat et n’est nullement reprise au titre des exclusions concernant spécifiquement la responsabilité civile propriétaire d’immeuble des conditions générales ni au paragraphe 7 de l’intercalaire, laquelle indique expressément que « les extensions suivantes font partie intégrante du contrat et prévalent sur les conditions tant générales que particulières, la clause la plus favorable profitant à l’assuré. »

L’assureur évoque ensuite l’article 81 des conditions générales excluant sa garantie, s’agissant du sinistre dégât des eaux, pour :

« les dommages résultant de l’une des causes suivantes :

a) le défaut d’entretien permanent vous incombant, caractérisé et connu de vous ».

Toutefois, il est de jurisprudence constante que la clause excluant la garantie de l’assureur de la copropriété en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré mais qui n’est ni formelle ni limitée au sens de l’article L.113-1 du code des assurances ne peut recevoir application en raison de son imprécision.

En l’espèce, il ne peut qu’être constaté que la clause invoquée ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées puisqu’elle se contente d’évoquer un défaut d’entretien « caractérisé ».

Cette clause ne peut donc recevoir application.

L’assureur dénie enfin sa garantie à raison de l’aggravation du dommage causée par l’inertie du syndicat des copropriétaires et du syndic.

Il est exact que l’article 116 des conditions générales prévoit, indépendamment des exclusions spécifiques prévues pour chaque risque, des exclusions communes à tous les risques en raison de l’aggravation des dommages.

Toutefois, il ressort de la rédaction de cette clause que ne sont pas garantis les dommages ou l’aggravation de dommages causés « intentionnellement par toute personne assurée ou avec sa complicité ».

Or, en l’espèce il n’est ni démontré ni même allégué une telle intention du syndicat des copropriétaires de telle sorte que cette clause ne peut recevoir application.

La société Areas Dommages ne peut donc se prévaloir d’aucune exclusion de garantie et doit, en application de sa police, garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge au titre des dommages matériels et immatériels subis par la société [Adresse 20].

Le dommage matériel est en effet défini, en page 5 des conditions générales, comme « toute détérioration ou destruction d’une chose ou substance, toute atteinte physique à des animaux » et le coût des réparations du local relève donc bien du préjudice matériel tel que défini.

S’agissant du dommage immatériel consécutif, il est défini, en page 5, comme « tout préjudice pécuniaire résultant de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service par une personne ou par un bien, ou de la perte d’un bénéfice entraîné directement par la survenance d’un dommage corporel ou matériel garanti. »

Il ne saurait être considéré, comme le soutient l’assureur, que le préjudice de jouissance sollicité ne constitue pas un préjudice pécuniaire dans la mesure où la société Ol’Square a continué à s’acquitter du paiement de loyers, ce point n’étant pas contesté par son bailleur, alors qu’elle était privée de la jouissance d’une partie des locaux, de telle sorte qu’elle a bien subi un préjudice pécuniaire et non une simple gêne dans la jouissance du local.

L’augmentation de la prime d’assurance ne relève en revanche ni d’un préjudice matériel ni d’un préjudice immatériel consécutif tels que définis dans la police.

Par conséquent, la société Areas Dommages est condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires, en principal, frais et accessoires, des condamnations prononcées à son encontre, et portant sur la réparation du local et le préjudice de jouissance, dans la limite des plafonds et franchises prévus par la police.

Sur les appels en garantie

Le syndicat des copropriétaires indique, en page 20 de ses conclusions, que « si par extraordinaire, le tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires, celui-ci serait bien fondé à solliciter la garantie in solidum de son assureur, la société Areas Dommage, s’agissant de parties communes, de la société Allianz IARD, assureur de la société [Adresse 20] ainsi que de la SCI Bourbon pour toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge tant en principal qu’en frais et accessoires ».

Aux termes du dispositif de ses conclusions, il demande toutefois de condamner in solidum « les sociétés Areas Dommages et Allianz IARD et la SCI Bourbon et la société Allianz IARD, son assureur » à le garantir de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge tant en principal qu’en frais et accessoires.

En application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal n’est tenu que des prétentions formulées au dispositif.

Toutefois, la demande formulée à l’encontre de la SA Allianz IARD, prise en qualité d’assureur de la SCI Bourbon, a été précédemment déclarée irrecevable, de telle sorte que le tribunal n’est saisi que d’une demande de condamnation à l’encontre de la société Areas Dommages, de la SCI Bourbon et de la SA Allianz IARD, assureur de la société [Adresse 20].

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le bailleur est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire méconnaissant les obligations nées du règlement de copropriété.

Il relève ainsi que le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que le co-propriétaire bailleur restera solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires et qu’en l’espèce le lot n°19 n’a pas été utilisé à des fins d’entrepôt mais à des fins commerciales, en contradiction avec les stipulations du règlement de copropriété.

Il considère donc que la société Ol’Square a participé au préjudice qu’elle dit avoir subi et que la SCI Bourbon, copropriétaire bailleur, qui n’a pas veillé au respect par son locataire du règlement de copropriété, doit le garantir de toutes les sommes pouvant être mises à sa charge.

Il indique que, contrairement à ce que soutient la SCI Bourbon, les dispositions de l’état descriptif de division ont bien valeur contractuelle.

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Il soutient également que la destination modifiée de l’entrepôt a eu pour conséquence d’affecter les droits des autres copropriétaires ainsi que la destination de l’immeuble.

La SCI Bourbon ne formule aucun appel en garantie mais sollicite le débouté de l’ensemble des demandes formées à son encontre.

Elle conteste ainsi l’appel en garantie formé à son encontre par le syndicat des copropriétaires en faisant valoir que l’état descriptif de division auquel il se réfère n’a pas valeur contractuelle de telle sorte que l’utilisation du sous-sol par sa locataire pour un usage autre que celui de « dépôt » ne peut constituer une violation du règlement de copropriété.

Elle indique de plus que le syndicat des copropriétaires soutient à tort que l’usage du sous-sol devrait être limité à celui d’entrepôt puisque le local est à usage commercial.

Enfin, elle relève que le syndicat des copropriétaires considère à tort qu’elle est responsable solidairement avec sa locataire, cette dernière n’étant en effet pas responsable des dommages subis.

Pour rappel, la demande de garantie de la société Areas Dommages formulée à l’encontre de « la société Allianz IARD, anciennement Gan Assurances, assureur de la copropriété avant elle », a été déclarée irrecevable.

Il a été ensuite précédemment établi que l’usage du local sinistré n’est pas contraire à la destination de l’immeuble de telle sorte qu’aucune violation des dispositions du règlement de copropriété ne peut être reprochée à la société [Adresse 20] et partant à son bailleur, la SCI Bourbon.

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent débouté de l’appel en garantie formé à l’encontre de la SCI Bourbon.

Aux termes du dispositif de ses conclusions, dont seul le tribunal est tenu, la SA Allianz IARD formule deux demandes contradictoires puisqu’elle sollicite que soit limitée sa garantie au regard des plafonds et franchises de sa police mais demande également de « rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre d’Allianz IARD ».

Il convient toutefois de relever que le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la garantie de la SA Allianz IARD, ne développe pour autant aucun moyen, dans le corps de la discussion, au soutien de cette prétention qui n’est évoquée que dans le corps du dispositif de ses écritures.

En application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal n’est donc pas saisi de cette prétention contenue au dispositif sans être soutenue par des moyens développés dans la discussion.

Aucune demande n’étant ainsi valablement formulée à l’encontre de la SA Allianz IARD, en qualité d’assureur de la société [Adresse 20], les appels en garantie qu’elle formule sont par conséquent sans objet.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires et la société Areas Dommages qui succombent sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Décision du 29 août 2025

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Maître [A] Dechezleprêtre [E] est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est également condamné à régler à la société [Adresse 20] la somme de 4.000 euros et à la SCI Bourbon celle de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Areas Dommages est condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge au titre des dépens et frais irrépétibles, dans les limites de la police (plafonds et franchises).

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires et la société Areas Dommages de leur demande formulée à ce titre.

En équité, la SA Allianz IARD, assureur de la société [Adresse 20] est également déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience ûblique, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] et la société Areas Dommages à l’encontre de la SA Allianz IARD prise en qualité d’assureur de la SCI Bourbon et d’assureur du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à régler à la société [Adresse 20] les sommes de :

—  6.240 euros au titre des réparations à effectuer dans le local ;

—  30.044,35 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

—  457 euros au titre de l’augmentation de la prime d’assurance ;

DÉBOUTE la société Ol’Square de sa demande d’indemnisation relative à la perte du stock, à la perte de chance de vendre le matériel endommagé et à la perte d’exploitation ;

CONDAMNE la société Areas Dommages à garantir, dans la limite des plafonds et franchises prévus par la police, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] du montant des condamnations mises à sa charge au titre des réparations à effectuer dans le local de la société [Adresse 20] et du préjudice de jouissance subi par cette dernière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] de son appel en garantie formé contre la SCI Bourbon ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] et la société Areas Dommages aux dépens en ce compris les frais d’expertise ;

AUTORISE Maître [A] Dechezleprêtre Desrousseaux à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à régler au titre des frais irrépétibles la somme de :

—  4.000 euros à la société [Adresse 20] ;

—  4.000 euros à la SCI Bourbon ;

CONDAMNE la société Areas Dommages à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] des condamnations mises à sa charge au titre des dépens et des frais irrépétibles dans les limites de sa police (plafonds et franchises) ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], la société Areas Dommages et la SA Allianz, assureur de la société [Adresse 20], de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 22] le 29 août 2025

La greffière La présidente