N° RG 25/01056 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ3I

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/01056

N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ3I

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Leslie ULMER

— M. [F]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

17 OCTOBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.C.I. ALG

Immatriculée au RCS de [Localité 9] N° D 851 134 312

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Leslie ULMER, substituée par M^e Jean WEYL, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [P] [F]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Octobre 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 16 avril 2022 ayant pris effet le même jour la S.C.I. ALG a donné à bail à M. [P] [F] pour une durée d’un an tacitement reconduit un logement à usage d’habitation 2ème étage et une cave n° 2 sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 535,00 € pour le logement outre les provisions pour charges de 60,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés la S.C.I. ALG a fait signifier à M. [P] [F] un commandement de payer pour la somme en principal de 2 095 € visant la clause résolutoire le 16 mai 2024.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 21 mai 2024.

Puis la S.C.I. ALG a fait assigner à l’audience du 19 septembre 2025, M. [P] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 31 mai 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier du fait de la carence de la bailleresse et du locataire.

La S.C.I. ALG, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation de plein droit du bail aux torts et griefs de M. [P] [F] ;constater qu’il est occupant sans droit ni titre du logement loué ;En conséquence,

ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans délai et sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;Dire qu’à défaut délibération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;le condamner à lui payer une somme provisionnelle de 2 466,55 € correspondant au solde dû au jour de la résiliation du contrat de bail soit au 16 juillet 2024 augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle ;le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 595 € correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 16 juillet 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux loués ;le condamner au paiement d’une somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du frais du commandement de payer ;constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

M. [P] [F] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenté bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 2 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. ALG justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 3 – Clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2024 pour un montant en principal de 2 095 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois pour le paiement des loyers et charges, seul un paiement de 595 € est intervenu le 5 juin 2024 dans le temps du commandement, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2024 à 24 heures.

M. [P] [F], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera en conséquence condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 17 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible, et ce, à compter de la présente ordonnance.

L’expulsion de M. [P] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

2.2. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [P] [F] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.C.I. ALG produit un décompte démontrant que M. [P] [F] reste lui devoir la somme de 5 441,55 € au quittancement du mois de janvier 2025, décompte arrêté au 31 janvier 2025.

La créance locative est fondée pour la somme de 2 466,55 € au 16 juillet 2024.

M. [P] [F], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

L’intervention de possibles paiements depuis la date du décompte justifie une condamnation en deniers et quittance.

Il sera par conséquent condamné en deniers et quittance au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 466,55 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision s’agissant d’une provision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

En l’espèce, il n’est pas établi que le paiement du loyer courant a repris.

L’importance de la dette locative et l’absence d’établissement des capacités financières sont également incompatibles avec un apurement sur 24 mois en application de l’article 1343-5 du code civil.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [P] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer à la S.C.I. ALG la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETONS toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 16 avril 2022 ayant pris effet le même jour entre la S.C.I. ALG et M. [P] [F] concernant un logement à usage d’habitation 2ème étage et une cave n° 2 sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 juillet 2024 à 24 heures ;

ORDONNONS en conséquence à M. [P] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [P] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. ALG pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [P] [F] à payer à la S.C.I. ALG une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 17 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible, et ce, à compter de la présente ordonnance.

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [P] [F] à payer en deniers et quittance à la S.C.I. ALG à titre provisionnel, à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et accessoires, la somme de 2 466,55 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNONS M. [P] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [P] [F] à verser à la S.C.I. ALG la somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN