N° RG 24/01357 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOSI

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 12 Juin 2025

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S.A.S. CARMILA FRANCE

C/

S.A.S. SUB 44

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copie exécutoire délivrée le 12/06/2025 à :

la SELARL CLARENCE – 283

copie certifiée conforme délivrée le 12/06/2025 à :

la SELARL CVS – 22A

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 4]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 22 Mai 2025

PRONONCÉ fixé au 12 Juin 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.S. CARMILA FRANCE (RCS Paris N°799828173), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Pierre DELANNAY de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocats au barreau D’EURE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. SUB 44 (RCS N°821284270), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 24/01357 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOSI du 12 Juin 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er juin 2017, la S.A.S. CARMILA FRANCE a donné à bail commercial à la S.A.S. SUB 44 un local n° 18 d’une surface de 74,30 m² dans la galerie marchande du centre commercial Carrefour situé [Adresse 3] à [Localité 5] (44 329) pour une durée de 10 ans à compter du 30 novembre 2017 au plus tard, à destination de restauration rapide (sandwichs et salades) sur place et à emporter sous l’enseigne SUBWAY moyennant un loyer annuel de base de 40 000 € hors taxes hors charges outre un loyer variable correspondant à la différence positive avec 5 % du chiffre d’affaires hors taxes, payable trimestriellement d’avance. La date de mise à disposition des locaux a été reportée par avenant au 31 mars 2018 au plus tard, et une franchise du paiement du loyer a été consentie du 28 février 2018 au 14 mai 2018 par un nouvel avenant.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 septembre 2024, la S.A.S. CARMILA FRANCE a fait assigner en référé la S.A.S. SUB 44 suivant acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024 pour solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la S.A.S. SUB 44 et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— l’autorisation d’enlever les meubles à défaut de retrait dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance et de les entreposer dans l’attente de leur vente forcée,

— le paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation de 8 850,29 € par mois outre charges taxes et accessoires du 10 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

— le paiement provisionnel de la somme de 83 588,40 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2024 avec intérêts au taux conventionnel de 1 % par mois et capitalisation de ceux-ci par années entières, outre une somme de 8 358,84 € d’indemnité forfaitaire avec les mêmes intérêts et capitalisation de ceux-ci,

— l’autorisation de conserver le dépôt de garantie à titre de premier dédommagement,

— le paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 9 septembre 2024 et les frais de signification et ses suites.

La S.A.S. SUB 44 conclut à titre principal au débouté de la demanderesse, à titre reconventionnel à la condamnation à titre provisionnel de la S.A.S. CARMILA FRANCE à lui payer la somme de 56 863 € TTC en remboursement de charges indument facturées, et subsidiairement à la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement sur 24 mois, et en toute hypothèse à la condamnation de son adversaire au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en objectant que :

— les différents décomptes présentés sont incohérents, contiennent réclamation du loyer et d’indemnité d’occupation pour le 4ème trimestre 2024, des loyers annulés pendant la période du COVID, des charges contestées, alors qu’elle subit la mauvaise exploitation et le manque d’entretien de la galerie marchande,

— des acomptes ont été omis, si bien qu’elle n’est plus redevable d’un arriéré et le bailleur n’explique pas la somme réclamée subsidiairement,

— les justificatifs de charges produits sont insuffisants au regard de l’application des articles L 145-40-2 et R 145-36 du code de commerce, notamment à propos de travaux refacturés, des clés de répartition, des charges de gestion plafonnées, des honoraires de gestion,

— non seulement la facturation des charges est contestée, mais en outre son remboursement est sollicité depuis la date d’effet du bail, étant rappelé que le point de départ de la prescription quinquennale qui lui est opposée est l’arrêté de compte de charges incluant le coût total des travaux, ce qui l’autorise à réclamer les charges de 2019,

— la pénalité de 10 % pouvant être modérée par le juge du fond, elle est sérieusement contestable, de même que la clause pénale autorisant la conservation du dépôt de garantie,

— le commandement de payer a été refacturé, de sorte qu’il ne peut pas en même temps être inclus dans les dépens,

— malgré la désertion de la galerie et l’absence de justificatifs de charges, elle s’est efforcée de régler ses loyers et charges jusqu’au 1er trimestre 2024 et si le tribunal devait constater l’exigibilité de sommes, elle serait fondée à réclamer un délai de grâce, étant débitrice de bonne foi.

La S.A.S. CARMILA FRANCE maintient ses prétentions initiales, sauf à actualiser la demande de provision sur loyers et charges impayés selon décompte du 22 janvier 2025 à 101 032,52 €, subsidiairement à 31 119,83 € correspondant aux loyers et charges non contestés au 31 octobre 2024, outre actualisation de l’indemnité forfaitaire à 10 103,25 €, avec rejet des prétentions adverses, en répliquant que :

— la clause résolutoire est acquise, dès lors que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti,

— les différentes sommes réclamées sont dues conformément aux clauses du bail qu’elle cite,

— il n’y a pas d’incohérence entre ses décomptes, étant souligné qu’il est possible de faire un commandement pour une somme inférieure à la dette locative,

— les charges réclamées et justifiées sont conformes aux stipulations du bail, qui en font la description complète conformément aux dispositions légales,

— en ne contestant que 52 468,57 € sur 83 588,40 € au 31/10/24, la défenderesse reconnaît devoir la différence de 31 119,83 €,

— les charges ont été expliquées par courrier et chaque locataire peut accéder à l’ensemble des factures et relevés de compte par un site extranet,

— la demande de remboursement de charges se heurte à une contestation sérieuse, en ce qu’elle est couverte par la prescription quinquennale pour les sommes versées en 2019 et 2020 et que le défaut de communication de l’état récapitulatif des charges n’est pas assorti de sanction légale,

— les frais de relance et d’huissier se distinguent du coût du commandement,

— l’octroi de délais ne peut être envisagé, alors que la locataire ne justifie pas de sa situation financière et ne règle pas le loyer courant, ce qui rend illusoire le respect d’un échéancier.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 1er juin 2017 prévoyait le versement d’un loyer annuel de base de 40 000 € hors taxes hors charges outre un loyer variable correspondant à la différence positive avec 5 % du chiffre d’affaires hors taxes, payable trimestriellement d’avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.A.S. CARMILA FRANCE a fait délivrer un commandement de payer le 9 septembre 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 30 462,01 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Le seul fait que le bailleur ait présenté plusieurs décomptes à des dates différentes prenant en compte ou non différents postes de créance et qu’il ait limité sa réclamation dans le commandement à un montant inférieur à ce qu’il revendique dans la présente instance ne rend pas la demande d’application de la clause résolutoire irrecevable, dès lors qu’il suffit pour le bailleur d’établir qu’une créance incontestable n’a pas été payée à bonne date et dans le délai imparti par le commandement.

La S.A.S. SUB 44, qui ne conteste que les charges qui lui sont réclamés, ne justifie pas avoir réglé les loyers des échéances d’avril et juillet 2024 échus et figurant au décompte du commandement de payer.

La locataire ne peut se prévaloir d’un article annonçant l’accord de la société CARMILA FRANCE pour suspendre le paiement de trois mois de loyers lors de la crise du COVID 2019 pour en solliciter l’annulation, alors que l’engagement du bailleur consistait seulement à en reporter le paiement à terme échu et en fractionner le règlement par mois. De même, la S.A.S. SUB 44 ne peut se prévaloir d’acomptes versés postérieurement au délai imparti pour s’opposer à la demande, alors que ces versements n’ont pas pu faire échec à l’application de la clause résolutoire.

La dette n’ayant pas été entièrement réglée dans le délai imparti, le preneur encourt la résiliation du bail.

En ce cas, il n’y aurait pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendrait de constater, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

Il n’y aurait cependant pas lieu de prendre de dispositions particulières concernant les meubles, dont le sort est régi de plein droit par le code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité provisionnelle d’occupation serait fixée sur la base du montant du double montant du dernier loyer annuel outre la TVA conformément à l’article 29 du bail, c’est à dire la somme de 8 850,29 € TTC par mois correspondant à (44 251,48 x 2) / 12 + 20 %, sans possibilité de rajouter des charges ou accessoires puisqu’il s’agit d’une indemnité forfaitaire.

Le décompte des loyers et accessoires au 22 janvier 2025 permet de constater qu’il est dû 101 032,52 € jusqu’au 31 mars 2025. Le preneur fait état de versements postérieurs à cette date, sans en produire les justificatifs, de sorte que l’arrêté de compte sera fait au 22 janvier 2025.

La S.A.S. SUB 44 conteste un montant de 52 468,57 € payé au titre de charges et en demande le remboursement provisionnel.

Il suffit de se reporter à l’article 8 du contrat pour constater que le bail contient une liste précise et descriptive de l’ensemble des charges récupérables et notamment au paragraphe A donnant la liste détaillée des charges communes, alors que l’alinéa 78 précise que la clé de répartition générale est calculée au prorata des surfaces louées par rapport à l’ensemble avec application éventuelle de coefficients de pondération entre les preneurs dont ces derniers sont informés, y compris en cas de modification selon l’alinéa 79.

Le preneur ne conteste pas avoir accès à toutes les données relatives aux charges au moyen d’un site extranet et le bailleur a produit les relevés individuels de charges et les procès-verbaux d’assemblée générale de l’AFUL du centre commercial qui suffisent à justifier de la régularité des comptes.

Le débat sur la validité de telle ou telle dépense de travaux, tant au titre de sa pertinence, sa consistance que son autorisation, de même que sur l’application d’honoraires ou encore la justification des tantièmes appliqués, relève de la compétence du juge du fond, d’autant plus que ces contestations ne sont étayées d’aucun avis d’expert-comptable ou géomètre contestant les critères de répartition appliqués.

Il s’ensuit que la demande reconventionnelle n’est pas fondée et que la somme réclamée par le bailleur n’est pas sérieusement contestable, si bien qu’elle sera accordée à titre de provision avec les intérêts contractuels et la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

L’article 9 du contrat stipule une pénalité de 10 % en cas d’impayé et l’article 7 l’acquisition du dépôt de garantie au bailleur à titre de premier dédommagement en cas de résiliation judiciaire.

Le seul fait que le juge du fond ait la faculté de réduire ces clauses pénales ne suffit pas à rendre l’obligation résultant de ces stipulations contractuelles sérieusement contestable, alors que le preneur ne prétend pas qu’elles seraient manifestement excessives et qu’il s’agit de clauses existant dans une part prépondérante des baux commerciaux, et destinées à sanctionner le comportement fautif du preneur.

Il convient donc de faire droit à ces prétentions.

Il est équitable de fixer à 1 000 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.S. SUB 44 devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l’article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

La S.A.S. SUB 44, présumée de bonne foi, explique qu’elle est victime du manque de dynamisme du centre commercial et de son manque d’entretien, alors que les charges sont particulièrement élevées. De nombreuses pièces versées aux débats viennent justifier de la réalité des difficultés rencontrées. Si la locataire n’a pas produit ses comptes, ceux-ci sont nécessairement connus du bailleur, puisqu’ils doivent être vérifiés pour l’éventuel complément de loyer de base. Il est aussi établi que la locataire n’a pas le soutien inconditionnel de sa banque.

Pour sa part, la S.A.S. CARMILA FRANCE est taisante sur sa situation, ce qui laisse présumer qu’elle n’est pas affectée par le retard de paiement de ce qui n’est qu’un petit locataire parmi de nombreux autres.

Le paiement du loyer n’est pas un argument de négociation du montant du loyer et seules les difficultés peuvent justifier le délai de grâce.

Il est donc impératif que le paiement du loyer courant soit repris et qu’un échéancier soit calculé au plus juste pour rétablir la situation dans les meilleurs délais.

Eu égard à l’importance de la dette accumulée, l’étalement sur un délai de douze mois, en plus du loyer courant, pour solder la dette est raisonnable et sera accordé.

Les dépens ne peuvent comprendre le coût du commandement, qui a été inclus dans la provision accordée au titre de frais refacturés.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.A.S. SUB 44 à payer à la S.A.S. CARMILA FRANCE :

— une provision de 101 032,52 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31/03/25 selon arrêté de compte du 22 janvier 2025, sous réserve d’acomptes postérieurs, avec intérêts au taux de 1 % par mois,

— une provision de 10 103,25 € au titre de la pénalité contractuelle, avec intérêts au taux de 1 % par mois,

— une somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonnons la capitalisation des intérêts de retard par années entières conformément à l’article 1342-2 du code civil,

Autorisons la S.A.S. SUB 44 à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme de onze versements mensuels de 9 300,00 €, le premier devant intervenir dans le mois de la présente décision, et un douzième versement du solde de la dette dans le mois suivant le onzième versement,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire et des voies d’exécution,

Disons qu’en cas de non-paiement d’un seul des versements prévus ou du loyer courant à leur échéance, la clause résolutoire reprendra son effet et qu’en ce cas :

— l’expulsion de la S.A.S. SUB 44 et celle de tous occupants de son chef pourra intervenir sans nouvelle formalité, au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier,

— le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d’exécution pourront être reprises,

— une indemnité d’occupation égale à 8 850,29 € TTC par mois sera due jusqu’à la libération complète des lieux,

— le bailleur sera autorisé à conserver le dépôt de garantie à titre de premier dédommagement,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.S. SUB 44 aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE