TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 25/01164

N° Portalis 352J-W-B7J-C6Z3R

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Janvier 2025

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 04 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [V] [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Florence RAMONATXO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0763

DÉFENDERESSE

Madame [R] [T] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Jing QIAO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0805

Décision du 04 Septembre 2025

2ème chambre

N° RG 25/01164 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Z3R

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire,

assisté de Adélie LERESTIF, Greffière lors de l’audience et de Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 21 Mai 2025, prorogé au 11 Juin 2025 puis au 04 Septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

[V] [M] et [R] [T] [X] sont propriétaires indivises chacune à hauteur de 50% des biens immobiliers suivants:

un appartement sis à [Localité 5],un studio et un appartement sis à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, [V] [M] a assigné [R] [T] [X] devant le président de ce tribunal à l’audience du 26 mars 2025.

A l’audience, développant oralement ses conclusions écrites, [V] [M] a demandé à la juridiction de:

condamner [Z] [X] à lui verser une somme de 52.349,13 euros « au titre du partage des revenus locatifs » des biens sis à [Localité 10] outre l’intérêt légal à compter du 10 juin 2024,la condamner à lui verser une somme de 5.000 euros pour résistance abusive,la condamner à lui verser une somme de 13.200 euros en réparation de son préjudice financier,lui ordonner sous astreinte de communiquer les codes d’accès à la plate-forme [4] permettant la location des biens sis à [Localité 10] et de remettre les clés des deux studios,ordonner le dessaisissement de [Z] [X] de la gestion locative des biens sis à [Localité 10] et lui substituer [V] [M],ordonner que les loyers des biens sis à [Localité 10] soient versés sur le compte n° 65067050287 ouvert par les parties dans les livres du [6],condamner [Z] à lui verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Décision du 04 Septembre 2025

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Reprenant oralement ses conclusions écrites, [Z] [X] prie la juridiction de:

condamner [V] [M] à lui verser une somme de 36.919,14 euros,rejeter les demandes,condamner [V] [M] à lui verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025.

Le magistrat rédacteur ayant été souffrant, le délibéré a été prorogé au 04 Septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de [V] [M] déposées à l’audience et reprises oralement;

Vu les conclusions de [Z] [X] déposées à l’audience et reprises oralement;

1°) Sur la répartition des bénéfices

Au visa des articles 815–10 et 815–11 du code civil, [V] [M] a fait valoir:

que, par l’intermédiaire de sa mère, [Z] [X] perçoit seule les loyers des biens sis à [Localité 10], que de 2022 au 24 février 2025, le total perçu était de 104.574,26 euros,que la moitié doit lui revenir, soit la somme de 52.349,13 euros,que parmi les dépenses alléguées par [Z] [X], seul un total de 5.292,08 euros est justifié.

Au visa des mêmes textes et de l’article 1366 du code civil, [Z] [X] a opposé:

que, selon un « memorendum » du 18 juillet 2022, les parties sont convenues que [V] [M] ne rembourserait plus le crédit immobilier ayant financé l’acquisition des biens sis à [Localité 10] et qu’en contrepartie, [Z] [X] n’en partagerait plus les revenus avec elle,qu’elle a pris en charge des dépenses pour le compte de l’indivision pour un total de 249.607,13 euros alors que le revenu locatif total est de 172.289,26 euros, que le déficit est de 76.777,87 euros, que [V] [M] n’a contribué au déficit qu’à hauteur de 1.469,50 euros, que le déficit intégralement supporté par [Z] [X] est donc de 75.308,37 euros (76.777,87 – 1.469,50), qu’elle a donc droit à une « récompense » de la moitié, soit de 36.919,44 euros, que [V] [M] doit donc être condamnée à lui verser cette somme.

Sur ce, premièrement, les documents produits relatifs au « memorendum » présenté par [Z] [X] comme ayant une valeur contractuelle sont des échanges de méls et un constat d’huissier.

Les méls ne font état que de pourparlers et nullement d’un quelconque accord des parties.

Le constat d’huissier établit l’existence d’un document électronique partagé par les parties sur lesquelles toutes deux ont fait tour à tour des modifications.

Cependant, il ne supporte aucune signature électronique au sens de l’article 1367 du code civil et n’a donc aucune valeur contractuelle.

Faute de convention entre les parties, il n’y pas lieu de déroger aux dispositions du code civil afférentes à la répartition des bénéfices.

Décision du 04 Septembre 2025

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Deuxièmement, l’article 815–11 du code civil dispose que tout indivisaire peut demander sa part dans les bénéfices annuels déductions faites des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables et qu’en cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut en ordonner une répartition provisionnelle sous réserve d’un compte à établir lors de la liquidation définitive.

Les charges déductibles des revenus sont définies à l’article 815–11 du code civil comme les dépenses entraînées par les actes auxquels l’indivisaire sollicitant une répartition des bénéfices a consenti ou qui lui sont opposables.

L’article 815–13 du code civil dispose que la prise en charge par un indivisaire de frais de conservation lui ouvre droit à une créance sur l’indivision du montant de la dépense. Par suite, le paiement de frais de conservation par l’un des indivisaires est opposable à ses coïndivisaires et constitue donc une charge déductible.

Enfin, il doit être observé que le bénéfice se détermine par la seule différence existant entre les revenus de l’indivision et les charges déductibles de sorte qu’il est indifférent à cette détermination que les charges aient été payées par l’un ou l’autre des indivisaires.

Les parties ne discutent que de la période allant de 2022 à 2025 pour déterminer la répartition des bénéfices à opérer.

Il sera donc considéré comme constant que le solde de l’indivision au 31 décembre 2021 n’était pas négatif de sorte que le bénéfice réel de l’indivision est au moins égal à celui dégagé par les exercices 2022 à 2025 et que ce dernier peut donc être réparti.

La répartition devant se faire par année civile révolue, les revenus et charges à prendre en considération sont ceux allant de 2022 à 2024, dernière année civile révolue à ce jour.

Enfin, il doit être observé que [V] [M] ne demande pas tant la répartition du bénéfice de l’indivision que la répartition de la part de ce bénéfice se trouvant entre les mains de [Z] [X].

Il faut donc dans un premier temps de déterminer le bénéfice net de l’indivision puis, dans un second temps, de déterminer la part de l’éventuel bénéfice pouvant se trouver entre les mains de [Z] [X].

L’examen des pièces du dossier permet de liquider les revenus indivis sur la période utile comme suit:

Le revenu mensuel du bien sis à [Localité 5] est de 2.750 euros par mois. Ainsi de 2022 à 2024, soit 36 mois, le revenu total a été de 99.000 euros (36 x 2.750).

Il est constant que le revenu total des biens sis à [Localité 10] de 2022 à février 2025 est de 104.574,26 euros. Les revenus perçus en 2025 étant de 5.963,25, les fruits produits par ces biens de 2022 à 2024 forment un total de 98.611 euros (104.574,26 – 5.963,25 arrondi à l’euro).

Le total des fruits sur la période allant de 2022 à 2024 est donc de 197.611 euros (99.000 + 98.611).

Il convient de retrancher de ces revenus les charges déductibles afin de déterminer le bénéfice indivis net.

Les charges alléguées seront discutées dans le tableau ci-dessous. En outre, il y sera ajouté des charges non alléguées mais s’évinçant des pièces produites.

Cause

Motifs

Montant retenu

Charges de copropriété du bien sis à [Localité 5]

Les charges de copropriété sont des frais de conservation. et sont donc opposables à tous les indivisaires. Ce sont donc des charges déductibles.

Selon le relevé du compte commun des parties d’avril 2024, les charges de copropriété trimestrielles du bien sis à [Localité 5] sont de 1.217,89 euros.

Sur la période, soit 3 années, soit 12 trimestres, il sera considéré que la charge totale est de 14.615 euros (1.217,89 x 12 arrondi).

14 615,00 €

[A] Charges de copropriété des biens sis à [Localité 10]

Les appels de charges de copropriété des biens sis à [Localité 10] produits sont de 719 euros.

Sur la période, soit 3 années, soit 12 trimestres, il sera considéré que la charge totale est de 8.628 euros (719 x 12). Sur la

8 628,00 €

Crédits immobiliers ayant financé les acquisitions

Le remboursement d’un crédit immobilier ayant permis le financement d’un bien indivis et engageant solidairement les indivisaires est une dépense de conservation dès lors que l’interruption des paiements peut entraîner la saisie du bien financé. Par suite, le remboursement d’un tel crédit est une charge déductible des bénéfices de l’indivision.

La désolidarisation des crédits indiquée par les parties a pour condition suspensive la licitation des biens indivis. Celle-ci n’étant pas intervenue à ce jour, elles sont toujours solidairement tenues de sorte que les remboursements faits sont toujours des dépenses de conservation et donc des charges déductibles.

Pour les motifs indiqués précédemment, l’identité du ou des solvens est indifférente quant à la détermination du bénéfice net.

Le total des mensualités des emprunts souscrits est de 1.324,14 euros (602,33 + 53,23 + 668,58).

Sur la période, soit 3 ans, soit 36 mois, le total des charges est de 47.669 euros (1.324 x 36 arrondi).

Si [Z] [X] excipe d’un remboursement anticipé d’un crédit immobilier pour un montant de 10.718,06 euros, il doit être observé que cette dépense ne saurait être qualifié de conservation en ce qu’elle n’était pas indispensable au maintien du bien dans l’indivision, aucune saisie ne pouvant être pratiquée à défaut de paiement anticipé.

De plus, parce qu’il est anticipé, le remboursement ne peut venir en surplus des mensualités échues sur la période utile et doit être rattaché au période postérieure.

Il n’y a donc pas lieu d’inclure la somme payée par anticipation dans les charges déductibles.

47 669,00 €

Frais de mise en location du bien sis à [Localité 5]

A supposer que de tels frais soient opposables à [V] [M], il n’en est nullement justifié. Aucun contrat obligeant à des frais de mise en location n’est produit.

0,00 €

Frais de gestion du bien sis à [Localité 5]

A supposer que de tels frais soient opposables à [V] [M], il n’en est nullement justifié. Aucun contrat y obligeant n’est produit.

0,00 €

« Assurances emprunteurs, habitation, protection de locataire, du bailleur, frais de comptabilité, frais de publicité, [7], taxe foncière, etc. » afférents au bien sis à [Localité 5]

L’assurance emprunteur n’est pas une dépense de conservation en ce qu’un défaut de paiement ne peut entraîner la saisie des biens indivis.

Il en va de même de la « protection locataire, du bailleur » dont le contenu est insuffisamment explicité par [Z] [X].

Les frais de comptabilité et de publicité sont insuffisamment explicités pour qu’ils puissent être déclarés opposables à [V] [M].

Il n’est pas justifié de ce que [V] [M] ait consenti à un contrat de fourniture d’électricité afférent au bien sis à [Localité 5]. Par ailleurs, les frais d’électricité ne sont pas, par eux-mêmes, des dépenses de conservation ou d’amélioration. Ainsi, aucun texte ne rend opposable à [V] [M] les dépenses d’électricité. Ce ne sont donc pas des charges déductibles.

La taxe foncière est une dépense de conservation en ce que le défaut de paiement peut entraîner la saisie des biens indivis.

Elle était de 1.639 euros en 2019. Il sera donc considéré que la charge sur la période est de 4.917 euros (1.639 x 3).

4 917,00 €

Travaux de rénovation et suivi de chantier des biens sis à [Localité 10]

Des travaux faits unilatéralement par un indivisaire ne sont opposables à son coïndivisaire que dans la limite des dispositions de l’article 815–13 du code civil.

Il résulte de l’article 815–13 du code civil que lorsqu’un indivisaire apporte à ses frais une amélioration à l’état du bien indivis, il dispose d’une créance sur l’indivision qui doit être fixée en équité en considération de la plus value ainsi apportée au bien estimée au jour du partage ou de l’aliénation.

En l’espèce, les travaux réalisés par [Z] [X] sont de rénovation. Il ne s’agit donc pas de travaux de conservation mais d’amélioration.

Par suite, la créance opposable à [V] [M] ne peut être du montant des travaux comme réclamé mais de la plus value au jour du partage ou de l’aliénation.

Ainsi, elle n’est pas liquide, aucun partage ou aliénation n’étant intervenue.

En outre, il n’est nullement justifié de la plus-value apportée à ce jour.

Les travaux ne sont donc pas une charge déductible.

0,00 €

Frais de gestion des biens sis à [Localité 10]

A supposer que de tels frais soient opposables à [V] [M], il n’en est nullement justifié. Aucun contrat y obligeant n’est produit.

0,00 €

Frais de ménage afférents aux biens sis à [Localité 10]

Les frais de ménage d’un bien immobilier constituent des frais d’entretien.

Or, les frais d’entretien ne figurent pas parmi les dépenses ouvrant droit à une créance sur l’indivision, l’article 815–13 du code civil limitant aux dépenses d’amélioration ou de conservation les faits générateurs de créance.

Par suite, les dépenses de ménage exposés par [Z] [X] ne sont pas des charges opposables à sa coïndivisaire et ne doivent donc pas être déduites des bénéfices.

0,00 €

Achat des meubles et appareils électroménagers disposés dans les biens sis à [Localité 10]

[V] [M] admet la réalité des dépenses alléguées à hauteur de 5.292,08 euros.

Cependant, la reconnaissance d’une dépense ne vaut pas reconnaissance de la déductibilité de cette dépense.

Il y a donc lieu de discuter de la déductibilité de la dépense alléguée dont seule la réalité est partiellement reconnue.

L’achat par [Z] [X] de divers mobiliers et appareils a été fait unilatéralement. Aucun texte ne permet de le rendre opposable à [V] [M], peu important que les biens ainsi acquis par la première garnissent des biens immobiliers indivis.

La dépense n’est donc pas déductible.

0,00 €

« Taxe foncière, charges de copropriété, etc. » afférentes aux biens sis à [Localité 10]

Pour les motifs exposés précédemment, la taxe foncière est une charge déductible.

La taxe étant de 1.250 par an, la charge déductible sur la période concernée est de 3.750 euros (1.250 x 3).

Les charges de copropriété ont déjà été prises en compte ci-dessus en A.

3.750,00 €

Apports effectués par [V] [M] ou [Z] [X]

Les fonds apportés par les parties lors de l’acquisition des biens indivis ne peuvent être des charges de l’indivision car antérieurs à la naissance même de l’indivision.

0,00 €

Total:

79.579,00 €

Le bénéfice net sur les années 2022 à 2024 est donc de 118.032 euros (197.611 – 79.579).

Reste à déterminer la part de ce bénéfice en possession de [Z] [X].

Le bénéfice net se trouve pour partie sur un compte commun des parties ouvert dans les livres du [6] et pour partie entre les mains de [Z] [X] par l’intermédiaire de sa mère qui a reçu, en qualité de mandataire de sa fille, les fruits des biens indivis sis à [Localité 10] pour un total sur la période considérée de 98.611 euros.

Il est constant que les fruits du bien indivis sis à [Localité 5] sur la même période ont été versés sur le compte commun. Ils sont d’un montant de 99.000 euros

Ainsi, la part des fruits versés sur le compte commun est de 50,10% (100 x 99.000 / [99.000 + 98.611]) et celle des fruits versés entre les mains de [Z] [X] est de 49,90% (100 x 99.000 / [99.000 + 98.611]).

Il doit donc être considéré que le bénéfice net versé sur le compte commun est de 59.134,03 euros (50,10% x 118.032) et celui versé entre les mains de [Z] [X] de 58.897,97 euros

(49,90% x 118.032).

Il résulte des articles 815–10 alinéa 2 et 815–11 du code civil que, du fait de sa perception des loyers produits par des biens indivis, l’indivisaire accipiens est redevable envers l’indivision de liquidités qui, après déduction des charges de l’indivision, constituent un bénéfice net qui, à défaut d’accord des coïndivisaires, peut être réparti annuellement à titre provisionnel par le président du tribunal judiciaire et que lorsque l’indivisaire débiteur omet de remettre spontanément les liquidités dues par lui sur un compte indivis, la répartition peut se réaliser par sa condamnation personnelle à payer une somme d’argent à ses coïndivisaires.

[V] [M] étant indivisaire à hauteur de 50%, sa part sur les bénéfices détenus par [Z] [X] est de 29.448,98 euros (50% x 58.897,97).

Il convient donc de condamner [Z] [X] à verser à [V] [M] une somme de 29.448,98 euros à titre de répartition provisionnelle des bénéfices pour la période allant de 2012 à 2024.

Il résulte de l’article 815–11 du code civil que le jugement ordonnant répartition est constitutif et non pas déclaratif, aucune répartition ne pouvant entrer dans l’ordre juridique sans décision judiciaire préalable, sauf répartition amiable.

Par suite, la condamnation arrêtée ci-dessus ne saurait porter intérêt antérieurement à son prononcé.

L’intérêt légal ne peut donc être dû à compter de la mise en demeure adressée à [Z] [X] le 10 juin 2024 et doit courir à compter de la signification de la présente décision.

Enfin, la circonstance que [Z] [X] a pris en charge des dépenses pour le compte de l’indivision ne saurait la constituer créancière de [V] [M] au titre de la répartition des bénéfices.

Sa demande tendant à condamner cette dernière à lui verser une somme de 36.919,14 euros en raison des frais exposés par elle ne peut donc prospérer sur le fondement invoqué.

2°) Sur les dommages et intérêts réclamés par [V] [M]

[V] [M] expose:

que [Z] [X] a refusé toute négociation amiable et a imposé sa décision de gérer seule les biens sis à [Localité 10] pour s’accaparer les revenus correspondants, que [Z] [X] doit donc lui verser une indemnité de 5.000 euros,que le refus opposé par [Z] [X] à tout partage des loyers lui a occasionné un préjudice financier de 13.200 euros.

Sur ce, la demanderesse agit en responsabilité délictuelle.

Or, le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond ne peut statuer que sur les actions pour lesquelles la loi a ouvert une telle procédure, action au rang desquelles ne figure pas l’action en responsabilité délictuelle.

Les demandes indemnitaires doivent donc être déclarées irrecevables pour défaut de pouvoir.

3°) Sur la gestion locative

[V] [M] indique:

que [Z] [X] refuse de communiquer le montant des loyers détournés par elle,qu’il y a urgence à ce qu’elle soit dessaisie de sa gestion locative des biens sis à [Localité 9], que [V] [M] doit lui être substituée, que les loyers doivent être versés sur le compte commun,que [Z] [X] doit aussi être condamnée à remettre les codes d’accès à la plate-forme [4] à travers laquelle les biens sont loués.

Sur ce, l’article 815–6 du code civil dispose que le président du tribunal peut ordonner toute mesure urgente que requiert l’intérêt commun.

Il est constant que la mère de [Z] [X] perçoit les loyers des biens sis à [Localité 10] en qualité de mandataire de sa fille et qu’elle demeure à Taïwan.

Décision du 04 Septembre 2025

2ème chambre

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Ainsi, une part importante des fruits de l’indivision produits en France est transférée sans nécessité à Taïwan, pays se situant en dehors de l’Union Européenne. De surcroît, ces fruits sont entre les mains d’un mandataire, c’est-à-dire d’un tiers.

Cela est contraire à l’intérêt commun de l’indivision dès lors que cela expose une part importante de l’actif indivis à un risque de défaut de recouvrement.

Il y a urgence à mettre fin à l’exposition de l’indivision à un tel risque.

[V] [M] sollicite que les loyers soient versés sur le compte commun ouvert par les parties auprès du [6].

Ce compte ne présente pas une sécurité suffisante en ce qu’il est joint et non pas indivis de sorte que n’importe lequel de ses titulaires peut, à l’égard de la banque, user librement et unilatéralement des fonds. Néanmoins, le versement des loyers sur ce compte est préférable à leur versement à un tiers mandataire demeurant à l’étranger.

Il convient donc de faire droit à la demande et d’ordonner sous astreinte à [Z] [X] de déposer tous les loyers perçus des biens sis à [Localité 10] sur le compte commun des parties sous astreinte.

Afin de permettre à [V] [M] de contrôler la parfaite exécution par [Z] [X] de son obligation, il doit aussi lui être ordonné de communiquer sous astreinte les identifiant et code permettant d’accéder à la plate-forme [4] par l’intermédiaire de laquelle les biens sont loués.

Ces mesures étant suffisantes à préserver l’intérêt commun, il n’y a pas lieu de faire droit au surplus des demandes.

4°) Sur les autres demandes

[Z] [X] succombant dans la présente instance, il y lieu de la condamner à verser à [V] [M] une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, selon la procédure accélérée au fond:

DÉCLARE irrecevables les demandes de [V] [M] tendant à:

condamner [Z] [X] à lui verser une somme de 5.000 euros pour résistance abusive,la condamner à lui verser une somme de 13.200 euros en réparation de son préjudice financier;

ORDONNE à [Z] [X] de communiquer à [V] [M] les identifiant et code d’accès à la plate-forme [4] à travers laquelle les biens indivis sis à [Localité 10] sont loués dans un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente décision;

ASSORTIT cette obligation d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard;

ORDONNE à [Z] [X] de verser les loyers des biens sis à [Localité 10] sur le compte n° 65067050287 ouvert par les parties dans les livres du [6];

ASSORTIT cette obligation d’une astreinte provisoire due pour chaque loyer non versé sur le compte susmentionné et égale au double du loyer perçu sans pouvoir être inférieure à 500 euros et ce à compter de la signification de la présente décision;

CONDAMNE [Z] [X] à verser à [V] [M] une somme de 29.448,98 euros à titre de répartition provisionnelle des bénéfices de l’indivision pour la période allant de 2022 à 2024, outre l’intérêt légal à compter de la signification de la présente décision;

CONDAMNE [Z] [X] à verser à [V] [M] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE [V] [M] de ses demandes tendant à:

ordonner sous astreinte à [Z] [X] de lui remettre les clés des biens indivis sis à [Localité 10],ordonner le dessaisissement de [Z] [X] de la gestion locative des biens sis à [Localité 10] et lui substituer [V] [M];

DÉBOUTE [Z] [X] de ses demandes tendant à:

condamner [V] [M] à lui verser une somme de 36.919,14 euros,condamner [V] [M] à lui verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE [Z] [X] aux dépens;

Fait et jugé à [Localité 8] le 04 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Astrid JEAN Jérôme HAYEM