Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 19 Juin 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [P] [O], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [Y]

9 Allée Jacques Pierre Brissot

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Jean-Yves ROUXEL, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 juin 2024

date des débats : 17 octobre 2024

date de réouverture des débats : 12 décembre 2024

date des débats : 23 Janvier 2025

délibéré au : 22 mai 2025

prorogé au : 19 juin 2025

RG N° N° RG 24/01526 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M7RT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Maître Jean-Yves ROUXEL + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 septembre 2016 à effet au 1er octobre 2016, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [H] [Y] un logement de type 6 lui appartenant sis, 9 allée Jacques Brissot, pavillon n°3884 et ses accessoires – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 854,53 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 42,40 €.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [H] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.117,69 € arrêté au 28 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [H] [Y] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 5.134,99 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 8 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [H] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 984,65 € à compter du 11 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 21 mai 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 13 juin 2024. Après un renvoi, l’affaire été plaidée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024, puis mise en délibéré au 12 décembre 2024.

En cours de délibéré, une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 12 décembre 2024, sur demande du conseil de la locataire.

Après un nouveau renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

À ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6.161,05 € au titre des loyers et charges échus à la date du 22 janvier 2025.

Régulièrement assignée à personne, [H] [Y] était représentée à l’audience par son avocat et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, En raison d’une difficulté de service, le délibéré a dû être prorogé au 19 juin 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 19 juillet 2022, dont l’organisme a accusé réception le même jour soit au moins deux mois avant l’assignation du 17 avril 2024. Un nouveau signalement a été effectué par HARMONIE HABITAT auprès de la CAF le 20 novembre 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 17 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2024, le préfet en ayant accusé réception le 19 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 juin 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé à la locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire (article 4.7.1 du contrat) et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [H] [Y] le 30 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 4.117,69 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article 4.7.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er février 2024.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d‘HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6.161,05 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 22 janvier 2025.

[H] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. En conséquence, elle sera condamnée au paiement de cette somme de 6.161,05 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 22 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Elle sera enfin condamnée à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 23 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 984,65€, revalorisation en plus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le diagnostic social et financier transmis indique que le logement de [H] [Y] présente un état d’insalubrité dû à de la moisissure et qu’elle a dû effectuer certains travaux que la bailleresse ne lui a pas remboursés. Elle est séparée du père de ses cinq enfants, perçoit une contribution à l’entretien et l’éducation des enfants et bénéficie d’un accompagnement régulier de l’Espace de solidarité.

Lors de l’audience, HARMONIE HABITAT a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et s’opposer à des délais de paiement en indiquant que [H] [Y] a la capacité de reprendre le versement intégral du loyer mais qu’elle ne l’a pas fait et qu’elle n’a notamment pas profité des deux renvois pour effectuer un paiement.

D’après le relevé de compte locataire, l’intéressée a effectué des virements de 300 € par mois depuis juin 2024, le loyer résiduel étant alors fixé à 323,04 €, et de montant ayant augmenté depuis octobre 2024. Elle n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [H] [Y].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [Y], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 septembre 2016 entre HARMONIE HABITAT et [H] [Y], concernant le logement sis 9 allée Jacques Brissot, pavillon n°3884 et ses accessoires – 44800 SAINT HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 1er février 2024 ;

CONDAMNE [H] [Y] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 6.161,05€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [H] [Y] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 23 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 984,65€, revalorisation en plus, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [H] [Y], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [H] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [H] [Y] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY