Minute n° 25/39

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 20 Janvier 2025

__________________________________________

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

[Adresse 4]

[Localité 6]

Demanderesse représentée par

la SELARL BNA, avocats au barreau de NANTES – 06

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [B] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défenderesse représentée par

M^e Axelle DUCLEUX-FARCY avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 Mai 2024

date des débats : 02 Décembre 2024

délibéré au : 20 Janvier 2025

RG N° RG 24/01569 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M74S

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC la SELARL BNA

CCC M^e Axelle DUCLEUX-FARCY

CCC Prefecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 8 janvier 2016, la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2008 a donné à bail à Madame [B] [M] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer révisable et actuel de 431,12 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d’huissier en date du 7 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 6.289,65 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 28 février 2024, la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2008 a fait citer Madame [B] [M], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 5.977,94 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 2 décembre 2024, la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2008 actualise sa créance à la somme de 7.624,90 euros. Elle sollicite une expulsion sous astreinte et la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 431,12 euros. Elle s’oppose à tout délai.

Madame [B] [M] conclut à la nullité du commandement et au débouté de la demande.

Elle reconnaît devoir une somme de 2.519,82 euros au titre des loyers échus et elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois avec imputation des paiements sur le capital.

Enfin, elle sollicite une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 20 janvier 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 8 décembre 2023 et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 5 mars 2024, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Le bailleur réclame une somme de 7.624,90 euros au titre des loyers échus et impayés d’août 2022 à septembre 2024.

La locataire fait valoir qu’il convient d’imputer ses paiements sur les loyers en cours au moment du paiement, les loyers les plus anciens étant prescrits en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Mais il y a lieu de constater que la citation est du 28 février 2024. En conséquence, la prescription, qui porterait sur des loyers antérieurs au 28 février 2021, est inefficace, le bailleur ne réclamant aucune somme antérieure au 28 février 2021.

Madame [B] [M] fait valoir qu’il y a lieu, en application de l’article 1342-10 du code civil, d’imputer tous ses paiements sur les mois en cours au moment du paiement.

Mais elle ne justifie de cette imputation que pour les paiements à compter de janvier 2024, ce qui n’est pas de nature à modifier le montant de l’arriéré.

En conséquence, il convient de tenir Madame [B] [M] au paiement de la somme de 7.624,90 euros au titre des loyers et charges avec intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 7 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6.289,65 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

La locataire conclut à la nullité de ce commandement qui vise des échéances globales sans distinction du loyer et des charges. Cette précision est un ajout à la loi qui exige un décompte de la dette conforme aux stipulations du bail mais sans précision sur un décompte des charges.

Madame [B] [M] fait également valoir une confusion, qui serait source de grief, entre le décompte du commandement et le décompte annexé du mandataire du bailleur. Mais il y a lieu de constater que le premier décompte permet de dater les réclamations du bailleur, le second permettant un suivi chronologique des échéances et des règlements, sans que cela soit une source de confusion, les deux méthodes conduisant au même résultat.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Madame [B] [M] sollicite des délais et indique avoir repris le paiement des loyers au jour de l’audience. Mais elle indique percevoir une allocation mensuelle de l’ordre de 800 euros, outre un revenu de 524 euros pour le mois d’octobre. Dans ces conditions, d’une part la reprise du paiement des loyers est limitée au loyer en cours au jour de l’audience, d’autre part il n’est pas établi que Madame [B] [M] soit en situation de régler son loyer, outre l’arriéré, avec ses seules ressources.

Il a été noté l’aide de son père, mais il n’est donné aucune précision sur la situation financière de celui-ci.

En conséquence, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par la locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 431,12 euros.

L’astreinte n’étant pas de nature à rendre plus efficace une mesure d’exécution sur les personnes, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 7 décembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 8 janvier 2016 entre la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2008 et Madame [B] [M] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2], conformément à la clause résolutoire acquise le 7 février 2024 ;

Condamne Madame [B] [M] à payer à la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2008 la somme de 7.624,90 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Madame [B] [M] à payer à la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2008 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 431,12 euros due à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à sortie des lieux ;

Dit qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit n’y avoir lieu à astreinte ;

Déboute la S.C.I. FONCIÈRE DI 01/2008 de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne Madame [B] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection