Minute n° 25/0469

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 22 Août 2025

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ENTRE :

Madame [K] [I]

[Adresse 1]

Demanderesse assistée de M^e Amélie GIZARD, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [B] [S]

Madame [W] [S]

[Adresse 2]

Défendeurs comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Axelle JAMBU-MERLIN

GREFFIER : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 Mai 2025

date des débats : 16 Mai 2025

délibéré au : 22 Août 2025 par mise à disposition au greffe

prorogé au :

N° RG 25/00009 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NQDV

COPIES AUX PARTIES LE :

— CCFE + CCC à M^e Amélie GIZARD

— CCC à Monsieur et Madame [S]

FAITS, PROCEDURE & PRETENTIONS DES PARTIES

Le 3 septembre 2024, le Conciliateur de Justice a constaté l’échec de la conciliation.

Par requête en date du 6 décembre 2024, Madame [K] [I] a fait convoquer Madame [W] [S] et Monsieur [B] [S], ses anciens propriétaires, afin de les entendre condamner au paiement des sommes suivantes :

21 € au titre d’un trop perçu de loyer ;580 € au titre du remboursement du dépôt de garantie ;638 € au titre de l’indemnité de retard pour défaut de restitution du dépôt de garantie ;2.200 € au titre de la restitution partielle des loyers ;1.500 € au titre du préjudice moral ;2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Leur Condamnation aux entiers dépens.

Les parties ont été convoquées par lettre recommandée réceptionnée le 6 février 2025 à l’audience de jugement du 16 mai 2025.

Madame [I] maintient ses demandes et réclame en sus :

250 € par mois d’occupation du fait de l’absence d’éléments sur les caractéristiques du Diagnostic Performance Énergétique (DPE) dans le bail.Elle explique avoir pris à bail, le 25 avril 2020, un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer de 580 € par mois avec versement d’un dépôt de garantie de même montant.

Madame [I] a quitté les lieux le 31 mars 2024. L’état des lieux devait se dérouler ce même jour à 10h.

Dès l’arrivée de Madame [S], cette dernière a indiqué qu’elle ne restituerait pas la « caution », a faussement affirmé que le four et la plaque de cuisson ne fonctionnaient plus, et demandé à son mari d’arracher le lino posé au sol quelques semaines plus tôt par le compagnon de Madame [I]. Pour ce faire Madame [S] a empêché Madame [I] de rentrer dans la chambre.

Or, Mme [I] a laissé un appartement très propre, intégralement aménagé et embelli à ses frais, éléments qui ressortent des échanges de SMS. Les consorts [S] reconnaissent qu’elle était une très bonne locataire, sans aucun arriéré de loyer.

Elle a remis du linoléum dans la pièce principale et fait les travaux d’amélioration nécessaires alors même que Monsieur [S], pendant toute la durée de la location, bien que prévenu des travaux de reprises à envisager, disait intervenir sous peu mais laissait les choses en l’état.

Au surplus l’état des lieux de sortie n’a été ni signé ni remis, et le DPE n’a jamais été joint au bail contrairement aux dispositions de l’article 1.4. du contrat de bail.

Après enquête, postérieurement à son départ, le 1er août 2024, [Localité 5] Métropole a effectué une visite eau-énergie et constaté que le taux d’humidité de l’appartement était de 69% ; le dernier DPE avant l’entrée de Madame [I] dans les lieux, effectué en février 2014, avait classé l’appartement en catégorie D.

Enfin, les insultes, la non-reconnaissance du travail effectué dans l’appartement et l’arrachage du lino posé trois semaines avant l’état des lieux de sortie ont bouleversé Madame [I] causant blessures morales et humiliation.

Il convient de relever que :

— les consorts [S] ont eu également des problèmes avec d’autres locataires et que la gendarmerie a été appelée deux fois sur trois.

— malgré le soi-disant état indécent de l’appartement, quitté le 31 mars à minuit, il a été occupé par les nouveaux locataires le 1er avril 2024 à minuit 30.

En réponse les consorts [S] expliquent qu’ils possèdent ce bien depuis 2017, qu’ils n’ont jamais réalisé de travaux d’amélioration mais que le bien était loué en parfait état. Ils relèvent que Madame [I] est une menteuse, que les gendarmes ont indiqué que son chien avait dégradé le sol et les plinthes, que la retenue du dépôt de garantie se justifie par le devis de LGM PROPRETE du 4 avril 2024 qui estime le coût des reprises à 5.615,50 €.

A l’issue de l’audience le Juge a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 22 août 2025 par mise à disposition au greffe du Tribunal.

DISCUSSION

Sur les demandes en paiementSur le remboursement du trop-perçu par le propriétaireMonsieur [S] reconnait lui-même dans un SMS du 5 mars 2024 qu’il est redevable d’un trop perçu du montant du loyer de 21 €.

Dès lors les consorts [S] seront condamnés à rembourser Madame [I] de cette somme.

Sur la restitution du dépôt de garantie L’article 22 du la loi du 6 juillet 1989 impose la restitution du dépôt de garantie dans un délai maximal deux mois déduction faite des sommes restant dues.

Les consorts [S] n’apportent pas la preuve de dégradations de l’appartement quitté par Madame [I] le 31 mars 2024 comme l’impose l’article 1353 al du code civil.

L’état des lieux de sortie (qui outre le fait qu’il a nécessité l’intervention de la gendarmerie tant les cris de Madame [S] et l’arrachage du lino par Monsieur [S] étaient violents), n’est pas contradictoire en ce que la locataire sortante ne l’a jamais signé ; de plus cet état des lieux de sortie ne lui a jamais été remis.

Dès lors il n’y a pas lieu de retenir une quelconque dégradation imputable à Madame [I] et ce d’autant plus que les propriétaires reconnaissent n’avoir jamais effectué de travaux depuis leur achat en 2017 ; l’appartement est donc nécessairement vétuste en 2024, date du départ de la locataire.

Les consorts [S] n’avaient donc aucun motif légitime à retenir le dépôt de garantie.

En conséquence, ils seront condamnés à restituer ledit dépôt de garantie (« la caution ») d’un montant de 580 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date du courrier de Madame [I] valant mise en demeure.

Sur les pénalités de retardL’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 applicable lors de la signature du bail prévoit deux mois pour la restitution du dépôt de garantie si les états des lieux d’entrée et sortie sont conformes ; à défaut de paiement dans les 2 mois, le montant du dépôt de garantie est majoré de 10 % par mensualité de retard.

En l’espèce, la conformité de l’état des lieux de sortie étant sans objet, le dépôt de garantie devait être restitué le 31 mai 2024 au plus tard.

En conséquence il y a lieu de condamner les consorts [S] à verser à Madame [I] des pénalités de retard que le Tribunal arrête à 9 mois de retard (date de réception de la convocation au tribunal), soit à la somme de 522 € = ((580 € x 10%) x 9)

Sur la non-production du DPE au bailAlors même que le bail mentionne explicitement dans son article 1.4 que le DPE est joint au bail, il n’en n’a jamais rien été. Les consorts [S] le reconnaissent eux-mêmes implicitement tout en expliquant à l’audience que le DPE datait de l’achat et qu’ils en avaient eu un nouveau le 18 décembre 2024.

Or d’une part, l’enquête diligentée par Madame [I] après avoir quitté les lieux démontrait que le DPE initial datait de février 2014 et classait le logement en catégorie D, d’autre part que la production de ce document, qu’il date de 2014 ou de 2017, devait être produit et informer les occupants de la classe DPE D.

Dès lors, pour n’avoir pas satisfait à leur obligation de production du DPE, il y a lieu de déclarer les consorts [S] coupables et de les condamner à verser des dommages et intérêts que le Tribunal arrête à 1.000 €.

Sur la demande en dommages et intérêts pour le taux d’humidité excessifLe rapport du 1er août 2024 de [Localité 5] Métropole, remis à la locataire sortante par la nouvelle locataire entrante, laisse apparaitre un taux d’humidité de 69% alors même que la référence pour un taux d’humidité normale doit se situer entre 40 % et 60%.

Dès lors ce manquement au devoir d’information du bailleur a conduit Madame [I] à payer un surplus d’électricité pour tenter d’assainir des lieux très humides. Les consorts [S] ont même eu l’audace de reprocher l’humidité des murs à leur locataire.

Pour ce manquement il convient de condamner les consorts [S] à indemniser Madame [I] à la somme de 2.162 € (soit 46 € par mois d’occupation x 47 mois d’occupation).

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice moralIl est constant que Madame [I] a subi un choc alors même que pendant ses quatre années d’occupation elle était reconnue par ses propriétaires comme une excellente locataire, (tel qu’il résulte des échanges de SMS produits) ; elle s’est vue, le jour de l’état des lieux de sortie, insultée, contrainte d’appeler les gendarmes, interdire l’entrée dans une chambre pendant que le lino qu’elle avait fait poser pour embellissement était arraché sans raison.

Dès lors, il convient de faire application de l’article 1231-1 du code civil et de condamner les consorts [S] à indemniser Madame [I] à hauteur de 800 € au titre de son préjudice moral.

II. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

III. Sur les frais irrépétibles

Il parait équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de fixer à 600 € l’indemnité due à ce titre.

IV. Sur les dépens

Monsieur et Madame [S] succombant, ils seront tenus aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en dernier ressort ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [S] solidairement à payer Madame [I] les sommes suivantes :

21 € au titre du loyer trop perçu par les propriétaires ;580 € en remboursement du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date du courrier de Madame [I] valant mise en demeure ;1.000 € pour non-présentation du DPE classe D ;2.162 € (= 46 € par mois d’occupation x 47 mois) pour non-information de l’état énergétique non conforme de l’habitation ; 800 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral ;CONDAMNE Monsieur et Madame [S] solidairement à payer à Madame [I] la somme de 600 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que la présente décision rendue en dernier ressort est exécutoire de droit ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [S] solidairement aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits et nous avons signé avec le Greffier.

La Greffière Le Juge des contentieux et de la protection

C. HOFFMANN A. JAMBU-MERLIN