RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 10 OCTOBRE 2025

DOSSIER : N° RG 24/06959 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJIA

Code NAC : 78F

MINUTE N° : 25/

DEMANDERESSE

SDC DE LA RÉSIDENCE [8] [Adresse 5], représenté par son Syndic, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°422 365 387, dont le siège est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Ondine CARRO, avocat postulant au Barreau de VERSAILLES, Vestiaire : 212 et M^e Manuel RAISON, avocat plaidant de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au Barreau de PARIS

Substituée par M^e Caroline MEIRA

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [H]

Né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

Représenté Par M^e Ophélie CUNHA, avocat postulant au Barreau de VERSAILLES, Vestiaire : 311 et M^e Caroline MEIRA, avocat plaidant au Barreau de PARIS

Substituée par M^e Erena CHARUEL

ACTE INITIAL DU 13 Décembre 2024

reçu au greffe le 19 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Noélie CIROTTEAU, Juge, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES

assistée de Madame Emine URER, Greffier, pour les débats et de Madame Sandrine GAVACHE, Greffier, pour la mise à disposition

jugement contradictoire

premier ressort

Copie exécutoire à : M^e Carro

Copie certifiée conforme à : M^e Cunha + Parties + Dossier + Commissaire de Justice

Délivrées le : 10 octobre 2025

DÉBATS

À l’audience publique tenue le17 septembre 2025 en conformité avec le Décret n°2012-783 du 30 mai 2012 et des articles L213-5 et L213-6 du code de l’organisation judiciaire, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance de référé du 14 mars 2024, le président du Tribunal judiciaire de Versailles a : « ordonné à Monsieur [M] [H] de cesser l’activité de location meublée de courte durée au sein de l’appartement, lot n°1001 de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 4] à Montigny le Bretonneux sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours après la signification de la décision à intervenir, l’astreinte courant pendant une durée de six mois ».

Cette ordonnance a été signifiée le 7 mai 2024 à Monsieur [M] [H].

Par assignation en date du 13 décembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES (ci-après SDC) de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 4] à Montigny le Bretonneux (78180) a assigné Monsieur [M] [H] devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Versailles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2025 et renvoyée aux audiences du 7 mai 2025 et du 19 septembre 2025 pour y être plaidée, les parties étant représentées par leurs conseils.

Aux termes de ses conclusions n°2 visées à l’audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sollicite le juge de l’exécution aux fins de :

Liquider l’astreinte provisoire à la somme de 18.500 euros, et condamner Monsieur [H] à lui payer ce montant,Assortir l’ordonnance du 14 mars 2024 d’une nouvelle astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement,Condamner Monsieur [M] [H] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris le coût du procès-verbal de constat du 16 décembre 2024.

Selon ses conclusions en défense n°1, Monsieur [M] [H] demande au juge de l’exécution de :

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la liquidation de l’astreinte

L’article L 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère ».

En outre il convient de rappeler que, s’agissant d’une astreinte assortissant une obligation de faire, il appartient au débiteur de prouver qu’il a respecté son obligation.

L’astreinte provisoire ne se liquide pas en considération du préjudice subi par le créancier, ni des circonstances ayant entouré le prononcé de l’obligation assortie de l’astreinte, mais de la bonne ou mauvaise volonté mise par le débiteur à se conformer à l’injonction judiciaire.

En l’espèce, le SDC fait valoir que Monsieur [H] a continué de proposer son appartement à la location de courtes durées sur le site booking.com jusqu’en juillet 2024 et sur le site AirBnB jusqu’au 16 décembre 2024, comme l’indique le constat d’huissier à cette date. Il relève que Monsieur [H], après avoir supprimé les annonces sur Instagram et AirBnB, a créé deux nouvelles annonces sur les sites Booking.com et AirBnB. Le SDC produit des commentaires de clients sur le site booking.com datés du 1er juin 2024, 10 juin 2024, 18 juin 2024, 29 juin 2024, 4 juillet 2024, 13 juillet 2024 et 26 juillet 2024. Le SDC produit également des commentaires sur le site AirBnB datés de septembre, octobre, novembre et décembre 2024. Le SDC a également été destinataire de courriels des occupants de l’appartement litigieux dans lesquels ces derniers indiquent que l’appartement est toujours loué notamment le 18 juin 2024 et le 10 septembre 2024 compte tenu des nuisances dont ils se plaignent. Il rappelle que le sur le site booking.com, la période louée est indiquée et que sur le site AirBnB les locataires ne disposent que d’un délai de 14 jours pour faire part de leurs commentaires.

En réponse, Monsieur [H] fait valoir que la date de publication sur un site ne permet pas d’apporter la preuve de la date à laquelle le bien a été effectivement loué. Il indique avoir tenté de procéder à la suppression de son annonce, le bien ayant déjà été réservé à des dates postérieures à l’ordonnance. En ce sens il produit une seule attestation d’une personne qui aurait voulu louer le bien le 14 février 2024 et n’a pas pu le faire, soit avant l’ordonnance lui interdisant de mettre le bien en location. Monsieur [H] explique que, pendant le temps du litige lié à l’annulation des réservations faites, il ne pouvait désactiver son annonce. Il analyse les captures d’écrans fournies par le SDC tendant à montrer que le logement est disponible alors que ces captures d’écran montrent seulement la possibilité de louer le bien les 11 et 12 décembre 2024. Il estime que les plaintes des voisins ne permettent pas de prouver la location du bien mais seulement l’existence de nuisances. Il précise avoir mis son bien en vente et produit le mandat donné à l’agent immobilier en ce sens.

Il résulte des éléments produits par les parties que le SDC rapporte valablement la preuve que le bien a été loué, a minima jusqu’à la mi-octobre 2024 comme en atteste les commentaires sur le site AirBnb datés de « novembre 2024 » constatés par procès-verbal du commissaire de justice établi le 16 décembre 2024. Monsieur [H] n’établi pas qu’il a tenté d’annuler les réservations faites dès le prononcé de l’astreinte.

En conséquence il convient de constater le retard dans l’exécution de la condamnation, de telle sorte que la demande de liquidation d’astreinte provisoire est justifiée.

En revanche, au vu du montant initialement fixé par le juge dans la décision, de l’exécution depuis de cette décision, il convient de liquider l’astreinte à la somme de 8.000 euros à la date du présent jugement (10 octobre 2025), somme au paiement de laquelle Monsieur [M] [H] sera condamné.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte

Selon l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

Il n’est pas rapporté la preuve de la poursuite de la location du bien. Monsieur [H] produit l’attestation de l’agent immobilier en charge de la vente du bien, prenant acte de l’interdiction de louer le bien.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de prononcer de nouvelle astreinte.

Sur la demande d’article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens

Monsieur [M] [H], partie perdante, a succombé à l’instance, elle sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ayant exposé des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de faire droit à sa demande et de condamner la partie défenderesse à lui verser la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, en premier ressort,

LIQUIDE l’astreinte fixée par ordonnance de référé du 14 mars 2024 à la somme de 8.000 euros arrêtée au 10 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer cette somme de 8.000 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 4] à [Localité 9], somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 4] à [Localité 9] de sa demande de prononcé d’une nouvelle astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 4] à [Localité 9], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] aux entiers dépens, dont le coût du procès-verbal de constat du 16 décembre 2024 ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 10 Octobre 2025. Le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION

Sandrine GAVACHE Noélie CIROTTEAU