Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 21 Août 2025

__________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [B]

Les Brisetières

Chemin du Breil

44800 SAINT- HERBLAIN

représenté par Maître Valérie REDON-REY, avocate au barreau de TOULOUSE,

substituée par Maître Séverine FERRE GUITTENY, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [S]

24 rue de la Planche au Gué

Logement 202 Rez de Chaussée

44300 NANTES

représenté par Maître Sébastien CANTAROVICH, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 avril 2025

date des débats : 19 juin 2025

délibéré au : 21 août 2025

RG N° N° RG 25/00063 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQQJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Valérie REDON-REY

CCC à Maître Sébastien CANTAROVICH + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 6 novembre 2017, Monsieur [H] [B] a donné à bail à Monsieur [L] [S] un logement situé 24 rue de la Planche au Gué à NANTES (44300).

Le 30 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1 817,79 euros au titre des loyers échus et impayés au 11 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 12 décembre 2024, Monsieur [H] [B] a fait assigner Monsieur [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion du locataire, et le condamner à verser la somme de 2985,35 euros au titre des loyers et charges outre intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité d’occupation, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Après un renvoi, à l’audience du 19 juin 2025, Monsieur [H] [B], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 5666,19 euros selon décompte arrêté au 16 juin 2025. Il s’oppose à la suspension des effets de la cause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement pour le locataire.

Monsieur [L] [S], représenté par son conseil, actualisant sa situation personnelle et financière, a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en indiquant avoir effectué un versement de 1037 euros non mentionné dans le décompte. Il a précisé être en capacité de reprendre le versement intégral du loyer avec l’aide du fonds de solidarité pour le logement et avoir l’intention de quitter les lieux pour trouver un logement plus petit.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur lors de l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

Dans une note en délibéré adressée au juge des contentieux de la protection dans les délais qui lui ont été accordés, Monsieur [H] [G] [X] a confirmé la réception du virement de 1037 euros en précisant toutefois que le virement n’avait pas été affecté par l’agence immobilière dans la mesure où des recherches avaient été nécessaire pour identifier le bénéficiaire. Il a par ailleurs maintenu ses demandes en actualisant la créance à hauteur de 4628,70 euros selon décompte arrêté au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 12 décembre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience du 24 avril 2025.

En outre, Monsieur [H] [B] justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 août 2024.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 6 novembre 2017 étaient réunies à la date du 1er octobre 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [H] [B] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail en date du 6 novembre 2017.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4628,70 euros, échéance de juin 2025 incluse.

En conséquence, Monsieur [L] [S] sera condamné à payer Monsieur [H] [B] la somme de 4628,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 25 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le dernier décompte actualisé au 25 juin 2025 laisse apparaître que Monsieur [L] [S] verse régulièrement la somme de 450 euros mensuelle, outre un virement ponctuel de 1037,49 euros qui n’avait pas été pris en compte avant l’audience mais dont l’existence a bien été confirmée après recherche effectuée par l’agence immobilière. En outre, suite à sa demande formulée le 26 février 2025, celui-ci bénéficie de l’aide du FSL pour les mois d’avril à septembre 2025 à hauteur de 345,83 euros par mois.

S’agissant des capacités de remboursement de la dette, le diagnostic social et financier permet de constater que Monsieur [L] [S] perçoit un salaire de 1500 euros, ainsi que les APL à hauteur de 221 euros, ses charges étant par ailleurs évaluées à 1025 euros pour la partie logement, outre une contribution à l’entretien et à l’éducation de ses trois enfants de 231 euros par mois. Au total, ses charges étaient évaluées à 1428 euros mensuels.

Lors de l’audience, Monsieur [L] [S] justifie percevoir une prime d’activité de 190,96 euros par mois, et bénéficier du fonds de solidarité au logement pendant 6 mois. Il estime le total de ses ressources à la somme de 2464 euros, ce qui lui permettra de payer son loyer et de rembourser sa dette.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [L] [S] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [L] [S] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer.

Monsieur [L] [S] sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur [H] [B] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [H] [B] à l’encontre de Monsieur [L] [S] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [H] [B] la somme de 4628,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 24 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [L] [S] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 35 échéances de 130 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation à la date du 1er octobre 2024 du bail portant sur les lieux loués situés 24 rue de la Planche au Gué – 44300 NANTES ;

DIT que Monsieur [L] [S] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [L] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [H] [B] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation selon indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial, et ce à compter la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [H] [G] [X] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE