Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [Y]

Porte 79 Etage 2

25 Rue Francis Le Guillou

44220 COUËRON

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025

date des débats : 11 septembre 2025

délibéré au : 06 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01190 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NWQF

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [P] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 juin 2024 à effet au 24 juin 2024, la Société anonyme d’Habitations à loyers modérés CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [P] [Y] un logement de type 2 lui appartenant sis, 25 rue Francis Leguillou, Arch Beaulieu, porte 79 – 44220 COUËRON, moyennant un loyer mensuel initial de 300,31 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 56,92 €.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [P] [Y] de justifier d’une assurance, de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 455,37 €, arrêté au 30 septembre 2024 outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 2 décembre 2021 à compter du 8 décembre 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 20 décembre 2024 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [P] [Y] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [P] [Y] au paiement de la somme de 2 894,08 € arrêtée au 31 janvier 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 8 novembre 2024 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [P] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 8 décembre 2024 ou du 20 décembre 2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux et qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner [P] [Y] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 22 août 2025 ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

À ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1 709,28 € au titre des loyers et charges échus à la date du 9 septembre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [P] [Y] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 28 octobre 2024, dont la Commission a accusé réception le 6 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 26 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 26 février 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 27 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

CDC HABITAT SOCIAL, par la voix de son Conseil, a indiqué maintenir sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut d’assurance, en l’absence de production d’une attestation.

[P] [Y] a certifié à l’audience qu’il avait déjà produit cette assignation à la CDC « il y a longtemps », mais il ne vient pas justifier que le logement dont il est locataire était assuré dans le mois suivant le commandement de payer et de justifier d’une assurance en date du 8 novembre 2024.

Ainsi, le commandement étant demeuré infructueux pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 décembre 2024.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [P] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1 709,28 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 9 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui s’élèvent à 130,15 € et qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [P] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 1 579,13 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 9 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 10 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 367,02 €.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les derniers versements provisionnés de [P] [Y] datent de juillet 2024 et qu’ainsi l’intéressé n’a pas repris le versement intégral des loyers avant l’audience. Aucun versement n’a eu lieu depuis le 30 novembre 2024.

Lors de l’audience, [P] [Y] a expliqué s’être retrouvé en difficulté quant à sa situation sur le territoire français, sa carte de résident ayant expiré et a préfecture ayant refusé de renouveler son titre de séjour du fait de son incarcération pour des violences conjugales dont il a été reconnu coupable. Il s’est ainsi retrouvé un an sans papier. Il déclare qu’il a désormais repris le travail, avec un titre de séjour valable jusqu’au 22 septembre 2025. Il affirme qu’il va être non seulement régularisé mais qu’il va également être embauché pour travailler. Il offre de verser 200 € en plus du loyer courant.

Au regard de ces éléments, dès lors que [P] [Y] a une situation administrative très instable et que sa situation professionnelle est instable, et alors qu’il 'a effectué aucun versement depuis près de 10 mois, son offre de payer 200 € par mois pour régler sa dette apparaît irréaliste. Aucun délai de paiement n’apparaît acceptable.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de l’intéressé aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [Y], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation pour défaut d’assurance du bail d’habitation conclu le 20 juin 2024 entre CDC HABITAT SOCIAL et [P] [Y], concernant le logement sis 25 rue Francis Leguillou, Arch Beaulieu, porte 79 – 44220 COUËRON ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 9 décembre 2024 pour défait d’assurance ;

ORDONNE à [P] [Y], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [P] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [P] [Y] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 579,13 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [P] [Y] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 10 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 367,02 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [P] [Y] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [P] [Y] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de L’État dans le département ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY