TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/00108 – N° Portalis DB3S-W-B7H-W7XG

N° de MINUTE : 25/01223

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] représenté par son syndic le Cabinet BSGI

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître [S], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1525

C/

DEFENDEURS

Madame [F] [K] épouse [Z]

née le 15 Août 1978 à CHINE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Christophe PETIT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 134

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Alexandra JAULIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 136

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément à l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 07 décembre 2022 et 16 décembre 2022, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à NOISY LE GRAND (93160) a assigné M. [L] [Z] et Mme [T] [Z] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété arrêtées au 25 octobre 2022 outre les frais de recouvrement et des dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à NOISY LE GRAND (93160) demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner solidairement M. et Mme [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 11] les sommes suivantes :

* 3 110,87 euros au titre des charges arrêtées au 06 juin 2024 appel du 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 144,41 euros à compter du 23 novembre 2020, date de la sommation ;

* 704 euros au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement ;

* 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois commençant à courir à compter de la signification de la décision ;

— en toute hypothèse débouter M. et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

— à titre subsidiaire : prévoir une clause de déchéance du terme ;

— condamner solidairement M. et Mme [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires la Résidence LA CLOSERIE [Localité 10] D’EST à [Localité 11] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. et Mme [Z] aux entiers dépens qui comprendront les frais de sommation (191,02 euros), d’assignation (313,52 euros).

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 juin 2024, M. [L] [Z] demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— à titre principal : débouter le SDC RESIDENCE DE LA CLOSERIE [Localité 10] D’EST à [Localité 11] de l’intégralité de ses demandes ;

— à titre subsidiaire :

* déduire de la créance en principal du SDC RESIDENCE DE LA CLOSERIE [Localité 10] D’EST à [Localité 11] la somme de 11 770,92 euros au titre des versements effectués entre le mois de novembre 2022 et mars 2024, somme à parfaire jusqu’à la clôture des débats ;

* déduire la somme de 3 463,17 euros suivant décompte arrêté au 09 mai 2023 au titre des frais retenus au titre de la créance du SDC RESIDENCE DE LA CLOSERIE [Localité 10] D’EST à [Localité 11] ;

* débouter le SDC RESIDENCE DE LA CLOSERIE [Localité 10] D’EST à [Localité 11] de sa demande de condamnation sous astreinte ;

* débouter le SDC RESIDENCE DE LA CLOSERIE [Localité 10] D’EST à [Localité 11] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [L] [Z] ;

* accorder à M. [L] [Z] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes qui seraient dues ;

* ordonner que pendant le délai de grâce l’imputation des versements se fera par priorité sur le capital et que les sommes dues ne produiront pas d’intérêts ;

— condamner le SDC RESIDENCE DE LA CLOSERIE [Localité 10] D’EST à [Localité 11] à la somme

de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le SDC RESIDENCE DE LA CLOSERIE [Localité 10] D’EST à [Localité 11] aux dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Alexandra JAULIN pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 15 mai 2024, Mme [F] [K] épouse [Z] demande au Tribunal de :

— à titre principal : débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] à [Localité 13] de l’intégralité de ses demandes ;

— à titre subsidiaire :

* déduire de la créance en principal du Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA CLOSERIE [Localité 10] D’EST à [Localité 15] la somme totale de 11 770, 92 euros au titre des versements déjà effectués de novembre 2022 à mars 2024 inclus ;

* déduire de la créance en principal du Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA CLOSERIE [Localité 10] D’EST à [Localité 15] a minima la somme de 2 110,45 euros au titre des sommes indues ;

* concernant Mme [Z], fixer le départ des intérêts de retard éventuellement dus à la date de l’assignation introductive d’instance ;

* débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA CLOSERIE [Localité 10] D’EST à [Localité 15] de sa demande en paiement de la somme de 560 euros au titre des frais de recouvrement générés par le défaut de paiement à l’encontre de Mme [Z] ;

* débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA CLOSERIE [Localité 10] D’EST à [Localité 15] de sa demande de condamnation sous astreinte ;

* débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA CLOSERIE [Localité 10] D’EST à [Localité 15] de sa demande de condamnation de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [Z] ;

* juger que M. [Z] sera seul tenu envers le syndicat des copropriétaires du paiement de l’arriéré de charges de copropriété restant dû jusqu’à parfait apurement, et ce faisant, d’exclure toute solidarité avec Mme [F] [K] et toute condamnation de cette dernière au paiement des charges restant dues ; au besoin, l’y condamner ;

* en cas de condamnation conjointe et solidaire, accorder à Mme [K] épouse [Z] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes qui seraient dues ;

* ordonner que pendant le délai de grâce, l’imputation des versements se fera par priorité sur le capital et que les sommes dues ne produiront pas intérêt ;

* rappeler que la décision à venir suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai de grâce fixé par la décision à venir ;

* condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] à [Localité 14] à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 13 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 11 septembre 2025 en raison d’une surcharge du Tribunal et au 25 septembre 2025 en raison du retard du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs prétentions.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] verse aux débats :

— une matrice cadastrale datée du 29 août 2022 et mentionnant une mise à jour en 2021 ;

— le règlement de copropriété stipulant en son article 94 la solidarité entre les propriétaires indivis pour le paiement des charges ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mars 2019, 09 septembre 2020, 30 juin 2021 et 28 juin 2022 ainsi qu’une attestation de non-recours concernant les assemblées générales des 09 septembre 2020, 30 juin 2021 et 28 juin 2022 ;

— un extrait de compte copropriétaire daté du 25 octobre 2022 portant sur la période du 13 juin 2017 au 1er octobre 2022 avec une reprise de solde de l’ancien syndic pour une somme débitrice de 483,43 euros et mêlant les charges de copropriété avec des frais de procédure ;

— un extrait de compte copropriétaire daté du 25 mai 2023 portant sur la période du 13 juin 2017 au 09 mai 2023 avec une reprise de solde de l’ancien syndic pour une somme débitrice de 483,43 euros et mêlant les charges de copropriété avec des frais de procédure ;

— un extrait de copropriétaire daté du 06 juin 2024 portant sur la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024 avec du 1er janvier 2023 au 06 septembre 2023 des reprises ;

— des appels de fonds datés du 27 décembre 2021 au 20 mars 2023 ;

— des états de répartition datés du 04 avril 2019 au 06 octobre 2021.

Les défendeurs contestent les charges réclamées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 12].

Il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] ne rapporte pas la preuve de la créance qu’il réclame au titre des charges de copropriété arrêtées au 06 juin 2024 appel du 2ème trimestre 2024 inclus ni celle de son quantum.

En effet, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] ne produit aucun extrait du compte copropriétaire portant sur l’ensemble de la période de charges réclamées.

Les décomptes produits par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] datés du 25 octobre 2022 et du 25 mai 2023 portent sur la période du 13 juin 2017 au 09 mai 2023 avec une reprise de solde de l’ancien syndic pour une somme débitrice de 483,43 euros et mêlent les charges de copropriété avec des frais de procédure.

Le décompte daté du 06 juin 2024 porte sur la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024 avec du 1er janvier 2023 au 06 septembre 2023 des reprises de charges antérieures non précisées dont une reprise de solde antérieur au « 01/0 » pour un montant de 9 486,79 euros et ce décompte mêle des charges de copropriété avec des frais de relance et de mise en demeure et des honoraires d’avocats.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] sera débouté de sa demande de charges de copropriété arrêtées au 06 juin 2024, appel de 2ème trimestre 2024 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] a été débouté de sa demande au titre des charges de copropriété, de sorte que sa demande au titre des frais de recouvrement est devenue sans objet.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] ne rapporte pas la preuve des frais qu’il réclame ni celle de leur caractère nécessaire.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] sera débouté de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de M. [L] [Z] et Mme [T] [K] épouse [Z].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens, avec distraction au profit de Maître Alexandra JAULIN, Avocat, pour les dépens relatifs à M. [L] [Z] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12], M. [L] [Z] et Mme [T] [K] épouse [Z] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] de sa demande de charges de copropriété arrêtées au 06 juin 2024, appel de 2ème trimestre 2024 inclus ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Alexandra JAULIN, Avocat, pour les dépens relatifs à M. [L] [Z] en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12], [L] [Z] et [T] [K] épouse [Z] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 25 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART