TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02719 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5A6

Minute : 2024/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 05 Novembre 2024

E.P.I.C. INOLYA

C/

[T] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [T] [V]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA anciennement dénommé CALVADOS HABITAT RCS CAEN 780.705.703, dont le siège social est sis 7 place Foch, CS 20176 – 14010 CAEN CEDEX

Représenté par Mme [Y] [M] (Chargée juridique et social) munie d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [T] [V],

demeurant 116 Rue de la Délivrande – Résidence les Lamaneurs Bat 2 Apt 0101 – 14000 CAEN

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Septembre 2024

Date des débats : 03 Septembre 2024

Date de la mise à disposition : 05 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon jugement du 13 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

– condamné Mme [T] [V] à payer à l’OPH Inolya la somme de 4 053,02 euros, selon décompte arrêté au 11 avril 2023 ;

– suspendu l’effet de la clause de résiliation de plein droit moyennant le paiement par Mme [T] [V] de la somme de 4 053,02 euros ;

– autorisé l’apurement de la dette en 57 versements mensuels égaux et successifs d’un montant de 70 euros et un 58? versement du montant du solde, au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification ;

– précisé que cet échéancier suspend le jeu de la clause résolutoire et toute voie d’exécution tant qu’il est respecté, mais qu’à défaut d’un seul versement à son échéance ou de paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le jeu de la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bailleur pourra procéder à l’expulsion ;

dans l’hypothèse de non-respect de l’échéancier ci-dessus :

– ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Mme [T] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis résidence Les Lamaneurs, 116 rue de la Délivrande, bât. 2, appt. 101, 14 000 Caen, au besoin avec le concours de la force publique, étant rappelé que le logement ne sera considéré comme libéré qu’à condition qu’il soit vide et que les clefs soient restituées à l’OPH Inolya ;

– condamné la partie défenderesse à vider le logement de tous objets et meubles entreposés par elle ou tous occupants de son chef ;

– dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place, ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

– rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

– condamné Mme [T] [V] à payer à l’OPH Inolya une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, éventuellement indexé, et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

en tout état de cause :

– condamné Mme [T] [V] à payer à l’OPH Inolya une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [T] [V] aux dépens ;

– dit que les frais du commandement de payer et de l’assignation délivrés dans le cadre de la présente procédure font partie des dépens et seront recouvrés à ce titre ;

– débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– rappelé que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire.

L’OPH Inolya a déposé une requête en omission de statuer, enregistrée au greffe du tribunal judiciaire de Caen le 6 mai 2024, faisant valoir que la juridiction de céans n’avait pas statué sur le chef de demande tendant à :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant le garage sis résidence Les Lamaneurs – box n° 8 – 116 rue de la Délivrande – 14 000 Caen ;

– ordonner l’expulsion de Mme [T] [V] dudit garage ;

– condamner Mme [T] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer du garage, éventuellement indexé et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, étant précisé que cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux loués.

Les parties ont été appelées, par lettres simples, à comparaître à l’audience du 3 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection, saisi de la demande tendant à faire compléter le jugement rendu le 13 juin 2023 qui a omis de statuer sur un chef de la demande.

À l’audience, l’OPH Inolya entendue, représentée par Mme [Y] [M] régulièrement munie d’un pouvoir, a maintenu sa demande, faisant valoir qu’il a été omis de statuer sur le sort du garage et qu’il soit statué sur la question de la résiliation du bail portant sur le garage, l’expulsion de Mme [T] [V] dudit garage et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à son départ effectif du garage.

Mme [T] [V] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter bien qu’ayant été appelée à comparaître par lettre simple datée du 12 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 462 alinéa 3 du code de procédure civile.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’omission de statuer :

En application de l’article 463 du code de procédure civile, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

La demande doit être présentée un an au plus tard après que la décision est passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi en cassation de ce chef, à compter de l’arrêt d’irrecevabilité.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune. Il statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées.

La décision est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement et donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci.

En l’espèce, il s’infère de l’assignation délivrée par l’OPH Inolya à Mme [T] [V] le 28 novembre 2022, afin qu’elle comparaisse à l’audience du juge des contentieux de la protection du 11 avril 2023 que, la demande tendait à voir constater la résiliation « des contrats de location », en conséquence, d’en ordonner son expulsion ainsi que, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il ressort des débats que, deux contrats de location ont été conclus entre l’OPH Inolya et Mme [T] [V] :

– le premier, en date du 19 juin 2019, avec effet au 15 juillet 2019, portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé 116 rue de la Délivrande – résidence Les Lamaneurs – bât. 2 – appt. 101 – 14 000 Caen ;

– le second, en date du 9 septembre 2020, portant sur un garage situé 116 rue de la Délivrande – résidence les Lamaneurs – box n° 8 – 14 000 Caen.

En outre, il s’infère des débats à l’audience du 11 avril 2023 que, l’OPH Inolya a, actualisé le montant de la dette locative et maintenu intégralité de ses demandes tout en déclarant être d’accord quant à l’octroie de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en faveur de la locataire.

Par ailleurs, il est établi que le jugement du 13 juin 2023 ne se prononce pas sur le sort du contrat de bail portant sur le garage.

Il convient de préciser que, le bail portant sur le garage est l’accessoire du bail portant sur le logement à usage d’habitation. De sorte que, le juge des contentieux de la protection est effectivement compétent pour connaître de cette question.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en omission de statuer.

En conséquence, il convient, d’une part, de constater qu’il a été omis de statuer dans la décision rendue le 13 juin 2023 sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant le garage, la résiliation dudit bail, l’expulsion de la locataire du garage et la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation relative au garage ; et d’autre part, de statuer pour compléter la décision déférée sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le garage, la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire dudit garage et la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation relative au garage et enfin, de dire que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement à intervenir.

Sur le sort du bail portant sur le garage :

Il résulte des dispositions de l’article 1728 du code civil, ainsi que du bail conclu entre les parties que, le preneur est, notamment, tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, le propriétaire d’un immeuble loué à bail peut demander la résiliation du bail. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il est constant que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat, elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte de la combinaison des articles 1228 et 1343-5 du code civil que le juge, peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 1343-5 alinéa 4 du code civil prévoit alors que, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que, le commandement de payer délivré à la locataire le 12 septembre 2022 visait tant, la clause résolutoire contenue au contrat de bail à usage d’habitation que, celle contenue au contrat de bail portant sur le garage et que, les sommes dont il était sollicité le paiement dans celui-ci portaient sur les loyers et charges locatives relatives au logement ainsi que sur les loyers et charges relatives au garage.

Il ressort du bail portant sur le parking conclu entre les parties le 9 septembre 2020 qu’il contient une clause résolutoire, selon laquelle « il est expressément convenu qu’à défaut du paiement d’une seule échéance et un mois après un commandement de payer, la présente location sera résiliée immédiatement et de plein droit si bon semble à Inolya ».

Néanmoins, le commandement de payer visant ladite clause résolutoire délivré à la locataire, par acte d’huissier de justice remis par dépôt à étude le 12 septembre 2022 et portant sur la somme de 1 999,99 euros, en principal, selon décompte arrêté au 31 août 2022, terme d’août 2022 inclus, a fait commandement à la locataire de payer les sommes dues au titre du bail à usage d’habitation et du bail de garage, dans un délai de deux mois.

Toutefois, à l’issue du délai de deux mois, ce commandement est demeuré infructueux, l’arriéré locatif, portant tant sur le logement et tant sur le garage, n’ayant pas été totalement régularisé.

Dès lors, il convient également de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail relatif au garage étaient réunies à la date du 12 novembre 2022.

Cependant, à l’audience du 11 avril 2023, Mme [T] [V] a sollicité des délais de paiement, auxquels la bailleresse s’est montrée favorable et le juge des contentieux de la protection a, par décision du 13 juin 2023, accordé à Mme [T] [V] un aménagement du paiement de sa dette locative s’élevant à la somme de 4 053,02 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 avril 2023.

Il s’infère des décomptes locatifs produits aux débats que ladite dette locative comprend tant l’arriéré locatif relatif au bail à usage d’habitation que celui relatif au garage.

De sorte qu’il est aussi accordé à Mme [T] [V] un aménagement du paiement de sa dette locative relative au garage, en sus du règlement des loyers et charges courants de celui-ci et que le jeu de la clause résolutoire est suspendu pendant le cours des délais accordés, par le juge des contentieux de la protection selon jugement du 13 juin 2023.

Il convient de rappeler que, Mme [T] [V] a été autorisée à s’acquitter de sa dette locative, relative au bail à usage d’habitation et au bail portant sur le garage, en 58 mensualités de 70 euros, en plus du loyer courant/résiduel et en même temps que celui-ci, la dernière mensualité (58e) étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais.

Si Mme [T] [V] se libère de sa dette relative au garage, dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit contenue au bail portant sur le garage sera, de même que celle portant sur le logement, réputée ne pas avoir jouée.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyer et charges ou de l’arriéré, concernant le bail portant sur le garage, la clause résolutoire reprendra ses effets.

Mme [T] [V] devra alors libérer les lieux de toute occupation de son chef. À défaut, il pourra être procédé à son expulsion, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civile d’exécution, soit après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Mme [T] [V] devra dans ce cas, une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges relatifs au garage qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail et ce jusqu’à libération des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 463 alinéa 4, la présente décision sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Vu le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 13 juin 2023 (minute n° 23/112C),

DÉCLARE recevable la requête en omission de statuer émise par l’OPH Inolya en date du 2 mai 2024 ;

CONSTATE qu’il a été omis de statuer dans la décision rendue le 13 juin 2023 sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le garage, la résiliation dudit bail, l’expulsion de la locataire du garage et la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation relative au garage ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 9 septembre 2020, entre d’une part, l’OPH Inolya et d’autre part, Mme [T] [V] et portant sur le garage n° 8 sis 116 rue de la Délivrande – Résidence Les Lamaneurs – 14 000 Caen, à la date du 12 novembre 2022, par l’effet de la clause résolutoire stipulée au bail ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail relatif au garage ;

RAPPELLE que, selon le jugement du 13 juin 2023, Mme [T] [V] a été condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme de 4 053,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 11 avril 2023 ;

PRÉCISE que la somme de 4 053,02 euros, arrêtée au 11 avril 2023, comprend la dette relative au bail à usage d’habitation ainsi que celle relative au bail portant sur le garage ;

RAPPELLE que Mme [T] [V] a été autorisée, selon jugement du 13 juin 2023, à s’acquitter de sa dette locative, tant au titre du bail à usage d’habitation qu’au titre du bail portant sur le garage, en 58 mensualités de 70 euros, en plus du loyer courant/résiduel et en même temps que celui-ci, la dernière mensualité (58e) étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire des baux, tant du logement, que du garage, se trouvent suspendus durant ce délai et que les baux retrouveront leur plein effet une fois la dette intégralement payée ;

DIT qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité majorée, ou d’une seule échéance courante à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires des baux relatifs au logement et au garage, retrouveront leur plein effet ;

DIT que, dans cette hypothèse, Mme [T] [V] devra alors libérer les lieux (logement et garage) de toute occupation de son chef ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire, l’OPH Inolya à faire procéder à son expulsion du garage, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civile d’exécution, soit après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ;

CONDAMNE, en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire, Mme [T] [V] à payer à l’OPH Inolya une indemnité d’occupation mensuelle, au titre du garage, égale au montant du loyer et charges en cours à la date de résiliation du bail portant sur le garage;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et charges initiaux ;

DIT que la présente décision sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,