Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Juin 2025

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DEMANDEUR :

S.A. CIF COOPERATIVE

10, rue de Bel Air

BP 53205

44032 NANTES CEDEX 1

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [M]

Bâtiment A Etage 4 Appartement 18

1 Rue du Docteur Alfred Corlay

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 24 avril 2025

prorogé au : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/02591 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGTD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [K] [M] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 septembre 2022 à effet au 15 septembre 2022, CIF COOPERATIVE a donné à bail à [K] [M] un logement lui appartenant sis, 1 rue du Docteur Alfred Corlay, bâtiment A, 4ème étage – 44800 SAINT HERBLAIN, outre un emplacement de stationnement et un local à vélo privatif, moyennant un loyer mensuel initial de 610,82 € pour le logement et 15,16 € pour le stationnement, outre une provision mensuelle pour charges de 59,48 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, CIF COOPÉRATIVE a fait commandement à [K] [M] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.803,45 € arrêté au 15 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CIF COOPÉRATIVE a fait assigner [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Juger la demande recevable et bien fondée ;

Constater la résiliation du bail signé le 14 septembre 2022 à compter du 11 juin 2024 ;

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;

Ordonner l’expulsion de [K] [M] ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Rappeler le sort des meubles en cas de résiliation de bail en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner le locataire au paiement de la somme de 3.227,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus et impayés au 17 juin 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours, soit la somme mensuelle de 671,21 €, augmentée des charges mensuelles réévaluées (représentant la somme de 59,48 € au 11 juin 2024) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Rappeler que l’exécution provisoire est, sauf exception, de plein droit pour les décisions de première instance.

Les services du département ont informé le tribunal le 12 novembre 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

À ladite audience, CIF COOPÉRATIVE se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6.059,80 € au titre des loyers et charges échus à la date du 30 novembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [K] [M] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 3 avril 2024, dont la caisse a accusé réception le 5 avril 2024 (signature de l’accusé réception), soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 9 juillet 2024, et le préfet en a accusé réception le 10 juillet 2024,soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.8.1.

Par exploit de commissaire en date du 10 avril 2024, CIF COOPÉRATIVE a fait commandement à [K] [M] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.803,45 € arrêté au 15 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [K] [M].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CIF COOPÉRATIVE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[K] [M] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6.059,80 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 30 novembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant le coût du commandement de payer (143,10 €) qui relève, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

Au 19 décembre 2024, la dette s’élève à 5.021,11 €, mais la bailleresse fait savoir que de nombreux prélèvements sont restés impayés et qu’il n’est pas à exclure que les prélèvements des 16 et 19 décembre 2024 puisse se révéler impayés.

En conséquence, [K] [M] sera condamné au paiement de la somme de 5.916,70 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à CIF COOPÉRATIVE, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 730,69 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, CIF COOPERATIVE a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

[K] [M] s’est engagé à régler le restant de sa dette dans le mois suivant l’audience grâce à un virement qu’il doit recevoir. Il ne souhaite pas de délai de paiement.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [K] [M].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [M], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à CIF COOPÉRATIVE la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 14 septembre 2022 entre CIF COOPÉRATIVE et [K] [M], concernant le logement sis 1 rue du Docteur Alfred Corlay, bâtiment A, 4ème étage – 44800 SAINT HERBLAIN, outre un emplacement de stationnement et un local à vélo privatif ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

CONDAMNE [K] [M] à payer à CIF COOPÉRATIVE la somme de 5.916,70€, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [K] [M] à payer à CIF COOPÉRATIVE, à compter du 1er décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 730,69 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [K] [M], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [K] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [K] [M] à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY