DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

02 Février 2026

N° RG 24/00141 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NPXS

Code NAC : 50G

[M] [C]

[O] [J]

C/

[P] [I]

[F] [K] épouse [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 02 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame LEAUTIER, Première Vice-Présidente

Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 Novembre 2025 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY .

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DEMANDEURS

Monsieur [M] [N] [C], né le 01 Décembre 1979 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

Madame [O] [L] [T] [J], née le 03 Août 1985 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e David SAIDON, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [I], né le 18 Août 1985 à [Localité 7] (94), demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [K] épouse [I], née le 18 Mars 1988 à [Localité 5] (93), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Anne-Lyse WYSTUP-GUILBERT, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Johanna TAHAR, avocat plaidant au barreau de Paris.

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Selon une promesse unilatérale de vente notariée du 14 février 2023, [M] [C] et [O] [J] ont promis de vendre à [P] [I] et [F] [K] épouse [I] un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12] moyennant le prix de 340.000 €.

La promesse unilatérale de vente expirait le 31 août 2023 à 16h00 et était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un financement au plus tard le 5 mai 2023.

Un séquestre de 17.000 € a été versé et une indemnité d’immobilisation de 34.000 € était prévue.

Un avenant a été signé le 25 août 2023, prolongeant le délai pour l’obtention d’un crédit au 15 septembre 2023 et la validité de la promesse unilatérale de vente au 30 septembre 2023.

Aucun crédit et aucune levée d’option ne sont intervenus dans les délais et la vente n’a pas été réitérée.

Procédure

[M] [C] et [O] [J], représentés par Me. SEMERIA, ont fait assigner [P] [I] et [F] [K] épouse [I] devant le tribunal judiciaire de Pontoise par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023 aux fins de caducité de la promesse unilatérale de vente et de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

[P] [I] et [F] [K] épouse [I] ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [D].

Le juge de la mise en état a enjoint aux parties de s’informer sur une mesure de médiation. A l’issue de la réunion d’information, les parties n’ont pas souhaité entrer en médiation.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 5 juin 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 10 novembre 2025. Le délibéré a été fixé au 12 janvier 2026 et prorogé au 2 février 2026.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [M] [C] et [O] [J]

Par conclusions signifiées le 4 février 2025, [M] [C] et [O] [J] sollicitent du tribunal qu’il :

juge qu’il n’existe aucune force majeure à défaut de preuve d’une maladie grave avant l’expiration de la condition suspensive, ayant rendu impossible l’exécution des obligations contractuelles des bénéficiaires,en conséquence

juge réalisée la condition suspensive d’obtention du prêt prévue dans la promesse de vente en date du 14 février 2023 en l’absence de respect des délais contractuels d’obtention ou de refus de crédit communiqués par les bénéficiaires,juge fautive la renonciation unilatérale à l’achat des bénéficiaires,en conséquence

prononce la caducité de la promesse unilatérale de vente du 14 février 2023,condamne solidairement [P] [I] et [F] [K] épouse [I] à leur verser la somme de 34.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,ordonne le règlement à [M] [C] et [O] [J] de la somme de 17.000 € actuellement séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation,

autorise l’étude notariale [R], [Adresse 2] à [Localité 11], à libérer la somme de 17.000 € entre les mains d'[M] [C] et [O] [J], rejette la demande de requalification et de réduction de l’indemnité d’immobilisation prévue forfaitairement,rejette la demande de délai de paiement faut de justification d’une quelconque situation de précarité,condamne solidairement [P] [I] et [F] [K] épouse [I] à leur verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils arguent que les conditions de la force majeure ne sont pas réunies, que les seuls éléments produits en défense font état d’une opération de [P] [I] le 23 juillet 2023 et d’un examen IRM le 26 juillet 2023, que rien ne démontre que les acquéreurs ont été empêchés de faire des démarches de recherche de prêt entre le 14 février 2023 et le 5 mai 2023, délai initial d’obtention d’un financement, que lors de la signature de l’avenant ayant accordé un nouveau délai, ils étaient déjà informés de l’existence de la masse pectorale droite découverte au scanner, que rien n’indique qu’il s’agit d’un cancer, qu’un sarcome n’est pas nécessairement cancéreux et que le justificatif de suivi à l’Institut [8] n’est pas probant faute d’indiquer l’identité de la personne concernée.

Ils estiment que la condition suspensive doit être réputée accomplie et que l’indemnité d’immobilisation est due.

Ils se prévalent de la jurisprudence de la Cour de cassation qui ne reconnaît pas à l’indemnité d’immobilisation forfaitaire la qualification de clause pénale, soutiennent qu’il s’agit du prix de l’option, de l’exclusivité et de l’immobilisation du bien pendant un an, le bien n’ayant été vendu que le 23 septembre 2024 et que la requalification en clause pénale n’est pas fondée.

2. En défense : [P] [I] et [F] [K] épouse [I]

Par conclusions signifiées le 4 février 2025, [P] [I] et [F] [K] épouse [I] demandent au tribunal de :

à titre principal :

déclarer que la non-exécution de leur obligation résulte d’un cas de force majeure,en conséquence, débouter [M] [C] et [O] [J] de leur demande de règlement de l’indemnité d’immobilisation,à titre subsidiaire :

requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale,en conséquence, réduire le montant de la clause pénale à l’euro symbolique en considération de la situation des parties, attribuer un délai de paiement de 24 mois à [P] [I] et [F] [K] épouse [I],en toute hypothèse :

ordonner la restitution de la somme séquestrée sur le compte de Me. [G] [R] d’un montant de 17.000 €,condamner [M] [C] et [O] [J] à leur verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs écritures, ils font valoir qu’ils n’ont pas été en mesure de remplir leur obligation de recherche d’un financement en raison des graves problèmes de santé de [P] [I] au printemps 2033, qu’il a ainsi été opéré le 23 juillet 2023 lors de laquelle le chirurgien a découvert une masse au niveau du pectoral droit, qu’il a passé une IRM le 26 juillet 2023 et qu’il a ensuite appris qu’il souffrait d’un cancer, qu’il est suivi à l’Institut [8], à plus d’une heure de trajet de son domicile, qu’ils se sont alors concentrés sur sa santé et sa survie, étant précisé que [P] [I] n’a que 37 ans et qu’ils ont quatre filles de 3 à 14 ans. Ils ajoutent qu’après la prolongation de la promesse unilatérale de vente, ils n’ont pas donné suite à la mise en demeure du notaire en raison de leurs allers-retours incessants à l’hôpital.

Ils soutiennent que la maladie revêt les caractéristiques de la force majeure et que sans l’effondrement de leur vie face au cancer de [P] [I] ils auraient soit poursuivi la vente soit justifié de refus de prêt.

Ils ajoutent qu’ils sont de bonne foi, que [P] [I] est un membre imminent de la commune de [Localité 6] et que cette procédure judiciaire porte atteinte à sa réputation et à ses valeurs.

Subsidiairement, ils sollicitent la requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale que le juge peut modérer compte tenu des circonstances et du fait que les demandeurs ont vendu leur bien à un tiers. Ils font valoir que cette indemnité d’immobilisation n’est pas le prix de l’immobilisation du bien mais une sanction de nature à contraindre les acquéreurs à l’exécution d’une obligation.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un financement

En vertu de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 précise que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Par application de l’article 1304 du Code civil « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

L’article 1304-3 ajoute que "la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt".

L’article 1218 du code civil dispose que « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

Il n’y a lieu à aucun dommages-intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé. Il en est ainsi lorsque le débiteur a été empêché d’exécuter par la maladie, dès lors que cet événement, présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution, est constitutif d’un cas de force majeure.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 14 février 2023 a été signée sous la condition suspensive d’obtention par les époux [I] d’un prêt de 340.000€ maximum, remboursable en 20 ans maximum et au taux d’intérêt maximal de 3,20%. Le délai d’obtention de ce financement était fixé au 5 mai 2023 et, par avenant du 25 août 2023, il a été reporté au 15 septembre 2023 avec le délai de levée d’option reporté du 31 août 2023 au 30 septembre 2023.

Il est précisé que « le bénéficiaire s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt dans les plus brefs délais ».

Le financement n’a pas été obtenu dans les délais contractuellement prévus et aucun refus de prêt ni demande de prêt n’ont été produits aux débats par les défendeurs.

Les époux [I] soutiennent avoir été empêché de remplir leurs obligations en raison de graves problèmes de santé de [P] [I] revêtant les caractéristiques de la force majeure.

A l’appui, ils versent aux débats :

un compte-rendu opératoire de [P] [I] du 23 juillet 2023 relatif à la pose d’une endoprothèse urétérale gauche. Il est précisé que le patient présente une colique néphrétique gauche hyperalgique et qu’un scanner a révélé la présence d’un calcul de l’uretère lombaire gauche,une IRM pariétale thoracique gauche du 26 juillet 2023 qui a mis en évidence une masse épicentrée dans le muscle grand pectoral progressant dans l’espace pleural, mesurée à 93x50 mm dans le plan axial pour 80mm de hauteur et pour laquelle une prise en charge en milieu spécialisé s’impose,un extrait de calendrier relatif à un rendez-vous à l’Institut [8] le 19 décembre 2024 à 12h45 pour la surveillance d’un sarcome.Sans remettre en cause la gravité de l’état de santé de [P] [I] et le fait que le suivi à l’Institut [8] le concerne, même en l’absence de précision de l’identité du patient ayant rendez-vous le 19 décembre 2024, force est de constater que les conditions de la force majeure ne sont pas réunies.

En effet, les époux [I] disposaient initialement d’un délai jusqu’au 5 mai 2023 pour déposer des demandes de prêt. Or, ils ne justifient d’aucune démarche sur cette période et les éléments médicaux produits sont bien postérieurs à cette échéance. Ils restent d’ailleurs vagues dans leurs écritures sur la période à laquelle [P] [I] a présenté des vertiges, évoquant seulement et sans en justifier le printemps 2023. En outre, c’est en connaissance de cause, un mois après l’IRM qui a préconisé un suivi en milieu spécialisé, qu’ils ont signé l’avenant prolongeant le délai d’obtention du prêt et le délai de levée d’option mais ils ne justifient à nouveau d’aucune démarche auprès d’une banque et n’établissent pas que la maladie de [P] [I] ait eu, pendant cette période, un caractère irrésistible de nature à empêcher toute recherche de prêt. Il n’est notamment produit aucun élément sur les éventuels rendez-vous médicaux du défendeur sur la période du 26 juillet au 15 septembre 2023.

Dans ces conditions, le tribunal écarte la force majeure et, faute de diligences des époux [I], la condition suspensive d’obtention d’un financement est réputée accomplie.

2. Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1124 alinéa 1 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire […].

La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à verser à son cocontractant une indemnité évaluée forfaitairement et d’avance en cas d’inexécution de l’obligation contractée.

Au contraire, une indemnité d’immobilisation est la contrepartie versée par le bénéficiaire au promettant d’une exclusivité consentie pendant un certain délai. Elle rémunère l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire.

Une promesse unilatérale de vente avec une indemnité d’immobilisation, si elle comprend des obligations mises à la charge du bénéficiaire portant une atteinte excessive à sa liberté d’option, lui interdisant de fait, d’exercer son libre choix pour opter ou non pour l’acquisition, doit être requalifiée en promesse synallagmatique assortie d’une clause pénale.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente consentie par [M] [C] et [O] [J] au profit des époux [I] expirait le 31 août 2023 à 16h00 et le délai a été prolongé au 30 septembre 2023 par l’avenant du 25 août 2023.

La promesse unilatérale de vente prévoit une indemnité d’immobilisation. Ainsi, « en considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant, dans les conditions ci-dessus prévues, et en contrepartie du préjudice qui peut résulter pour celui-ci en cas de non réalisation des présentes et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait compte tenu de l’obligation dans laquelle il se trouverait d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 34.000€ ne varietur et indépendamment de la durée de la promesse de vente.

Cette indemnité sera définitivement acquise au promettant sauf les effets des stipulations des conditions suspensives ci-dessous, ce qui est accepté de part et d’autre, et ne pourra en aucun cas être considérée ni comme une clause pénale ni comme un moyen de dédit stipulé en faveur de l’une ou l’autre partie.

Cette indemnité d’immobilisation a donc pour but non pas d’indemniser le promettant de l’immobilisation de son bien pendant la durée de validité de la promesse mais de réparer le préjudice éventuellement subi par le promettant qui, en l’absence de levée d’option, se verrait dans l’obligation de chercher un nouvel acquéreur. Le fait que son montant ne dépend pas de la durée de l’immobilisation renforce cette analyse.

Elle correspond donc en réalité à une clause pénale et doit donc être requalifiée en ce sens.

Le tribunal requalifie donc l’indemnité d’immobilisation en clause pénale.

La non-réalisation de la vente à la date espérée a causé un préjudice certain à [M] [C] et [O] [J] qui ont immobilisé leur bien inutilement du 14 février 2023 au 30 septembre 2023 et qui ont dû en supporter les charges pendant cette période.

Cependant, le montant de cette indemnité d’immobilisation requalifiée de clause pénale est élevé au regard du préjudice réellement subi au regard de la durée d’immobilisation et de la valeur du bien, d’autant que les demandeurs ont attendu le 1er août 2023 pour mettre les époux [I] en demeure de justifier de l’obtention ou non d’un financement alors que le délai était expiré depuis le 5 mai 2023. Au surplus, le bien n’a été vendu qu’un an après le 23 septembre 2024 mais les époux [I] n’en sont pas responsables et le prix de vente n’est pas précisé dans l’attestation.

Dans ces conditions, compte tenu de ces éléments et des circonstances de la cause notamment de la maladie de [P] [I], il convient de réduire la clause pénale à la somme de 20.000 € et de condamner solidairement les époux [I] à verser cette somme à [M] [C] et [O] [J].

La somme de 17.000 € séquestrée entre les mains de Me. [R], notaire à [Localité 11], sera remise à [M] [C] et [O] [J] et les époux [I] seront solidairement condamnés à régler le surplus de 3.000 € à [M] [C] et [O] [J].

3. Sur la demande de délais de paiement des époux [I]

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues […]. »

En l’espèce, les époux [I] sollicitent des délais de paiement sur deux ans mais ils ne fournissent aucune pièce justificative de leur situation familiale et financière.

Ils seront donc déboutés de leur demande.

4. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [P] [I] et [F] [K] épouse [I] sont solidairement tenus aux dépens.

En outre [P] [I] et [F] [K] épouse [I] devront verser in solidtum à [M] [C] et [O] [J] une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Dit que la force majeure n’est pas caractérisée et que la condition suspensive d’obtention d’un financement par [P] [I] et [F] [K] épouse [I] est réputée accomplie en l’absence de diligences des acheteurs,Requalifie l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 14 février 2023 en clause pénale,Réduit la clause pénale à la somme de 20.000 €,Autorise Me. [R], notaire à [Localité 11], à libérer le séquestre de 17.000 € entre les mains de [M] [C] et [O] [J], au titre du paiement de la clause pénale,Condamne solidairement [P] [I] et [F] [K] épouse [I] à verser à [M] [C] et [O] [J] le surplus de 3.000 €,Déboute [P] [I] et [F] [K] épouse [I] de leur demande de délais de paiement,Condamne in solidum [P] [I] et [F] [K] épouse [I] à verser à [M] [C] et [O] [J] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamne solidairement [P] [I] et [F] [K] épouse [I] aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 2 février 2026, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY