RE F E R E

N°

Du 11 juillet 2025

N° RG 25/00246

N° Portalis DBYC-W-B7J-LQFP

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Jean-maurice CHAUVIN

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Jean-maurice CHAUVIN

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

S.C.I. ECLIPSES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Maurice CHAUVIN, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Hugo TUAL, avocat au barreau de RENNES,

DEFENDERESSE AU REFERE:

S.A.S. BRETAGNE PHONE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée,

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 11 Juillet 2025,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 11 juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 5] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 avril 2022, la société civile immobilière (SCI) Eclipses, demanderesse à l’instance, a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée (SAS) Bretagne Phone, des locaux à usage commercial situés sis [Adresse 2]”, à Rennes. Le bail a été conclu pour un loyer annuel de 8 592 € Hors Taxes (pièce n°1 demandeur).

Le bail prévoyait une clause résolutoire ainsi qu’une clause de majoration de 5% des sommes dues pour tout retard de paiement des échéances du loyer (pièce n°1 p.9 et 11 demandeur).

Suivant acte de commissaire de justice du 6 février 2025, un commandement de payer les loyers commerciaux a été signifié à la SAS Bretagne Phone.

Ce dernier visant la clause résolutoire présente dans le contrat de bail, lui a commandé de payer la somme de 9 513,88 € dans le délai d’un mois à compter de l’acte (pièce n°2 demandeur).

Suivant copie de relevé de compte propriétaire de la SCI Eclipses du 11 mars 2025, la dette locative a augmenté pour atteindre 10 905,63 € (pièce n°3 demandeur).

Suivant liste des créanciers inscrits sur le fonds de commerce, aucun créancier n’est inscrit sur le fonds de commerce ou le droit au bail de la société Bretagne Phone (pièce n°4 demandeur).

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, la SCI Eclipses a assigné au visa des articles 1134 ancien et 1103 nouveau du Code civil, la SAS Bretagne Phone, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail consenti par la SCI Eclipses à la société Bretagne Phone à la fate du 6 mars 2025 ;

— la dire occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 6 mars 2025 ;

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout objet mobilier lui appartenant et de toutes personnes de leur chef avec, si besoin est, l’aide de la [Localité 4] Publique ;

— condamner à titre provisionnel la société Bretagne Phone à payer à la SCI Eclipses la somme de 11 450,91 € à titre d’arriérés de loyers et de charges ;

— condamner la société Bretagne Phone à une indemnité d’occupation mensuelle de 1 565,40 € et ce à compter du 6 mars 2025 ;

— condamner la société Bretagne Phone à payer à la SCI Eclipses la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 6 février 2025 ;

— réserver les dépens.

Lors de l’audience du 18 juin 2025, la SCI Eclipses, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à domicile, la SAS Bretagne Phone n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la notification aux créanciers inscrits

Aux termes de l’article L. 143-2 du Code de commerce :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".

La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où la bailleresse a justifié, par la production d’un état d’endettement de son locataire, de l’absence de créanciers inscrits (sa pièce n°4).

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :

“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”.

En l’espèce, la société Eclipses sollicite que soit constatée la résiliation du bail commercial la liant à la défenderesse, faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à cette dernière le 6 février 2025, visant la clause résolutoire, d’un montant de 9 513,88 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois.

Il ressort des pièces versées aux débats :

— qu’un contrat de bail commercial a été conclu entre la SCI Eclipses et la SAS Bretagne Phone prévoyant un loyer annuel de 8 592 € Hors Taxes (pièce n°1 demandeur) ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la preneuse à bail le 6 février 2025, portant sur la somme totale de 9 513,88 €, au titre des loyers restés impayés (pièce n°2 demanderesse) ;

En outre, la défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La SAS Bretagne Phone, devenue occupante sans droit ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. En l’espèce, il sera prévu de requérir à la force publique si nécessaire, et au serrurier le cas échéant, de sorte que le prononcé d’une astreinte devient sans objet. Il n’y sera pas fait droit.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Au terme de son acte introductif d’instance, le bailleur sollicite la condamnation de la société Eclipses à lui payer une indemnité d’occupation de 1 565,40 € à compter du 6 mars 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Le bailleur produit un relevé de compte indiquant le montant des loyers du 1er janvier 2024 au 1er mars 2025, ces derniers étant d’un montant de 1 565,40 € depuis le 1er juin 2024 (sa pièce n°3)

Dès lors, la société Bretagne Phone sera condamnée au paiement de la somme de 1 565,40 € par mois d’occupation à compter du 6 mars 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Les intérêts n’étant pas dûs pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation de ceux-ci.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°1 demandeur).

La société Eclipses sollicite la condamnation de la SAS Bretagne Phone à lui payer la somme provisionnelle de 10 905,63 € au titre des loyers exigibles, charges et accessoires au principal restant dus au 11 mars 2025 (pièce n°3 demandeur).

La somme réclamée n’apparait pas ainsi sérieusement contestable.

La SAS Bretagne Phone sera donc condamnée au paiement d’une provision de 10 905,63 € à ce titre, en deniers ou quittances valables.

Sur la clause pénale

La société ECLIPSES sollicite l’application de la clause pénale du contrat de bail en date du 7 avril 2022 (sa pièce n°1) qui prévoit que le défaut de paiement du loyer emporte l’application d’une indemnité forfaitaire de 5 %.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Ainsi, il appartient aux juges du fond, souverains, dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessives. Par suite, l’appréciation de la clause pénale relève de la compétence du juge du fond.

En l’espèce, la demande de provision formée de ce chef à hauteur de 545,28 € revêt la nature d’une clause pénale soumise au pouvoir souverain du juge du fond.

Elles sera donc rejetée à ce stade des débats.

Sur les demandes accessoires

La SAS Bretagne Phone qui succombe, sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 1 000 € (mille euros) par application de l’article 700 du Code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 6 mars 2025, portant sur le local commercial situé sis [Adresse 2]” à [Localité 5] (35);

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS Bretagne Phone tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef du local commercial situé sis [Adresse 2]”, à [Localité 5] (35) avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier;

Condamnons la SAS Bretagne Phone à payer à la société ECLIPSES, le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1 565,40 € (mille cinq cent soixante-cinq euros et quarante centimes), soit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dûs par mois à compter du 6 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons la SAS Bretagne Phone à payer à la SCI Eclipses, la somme provisionnelle de 10 905,63 € (dix mille neuf cent cinq euros et soixante-trois centimes), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés pour la période de septembre 2024 à mars 2025 ;

Déboutons la SCI ECLIPSES de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires;

Condamnons la SAS Bretagne Phone aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Condamnons la SAS Bretagne Phone innovation à verser à la société Eclipses la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

La greffière Le juge des référés