Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [S]

Logement 19 Etage 2 Ville aux Roses 4

4 Rue des Frères Lumière

44110 CHATEAUBRIANT

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025

date des débats : 12 juin 2025

délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/00089 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQUX

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Philippe GRESLE

CCC à Madame [M] [S] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 12 janvier 2016 à effet au même jour, l’Office public de l’Habitat de Loire-Atlantique – HABITAT 44 (ci-après désigné HABITAT 44) a donné à bail à [M] [S] un logement de type 2 lui appartenant sis, 4 rue des Frères Lumière, Ville aux Roses 4, 2ème étage – 44110 CHATEAUBRIANT, moyennant un loyer mensuel initial de 245,09 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 112,38 €.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [M] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 476,37 € arrêté au 20 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater à compter du 23 avril 2024 la résiliation du bail conclu entre les parties le 12 janvier 2016 et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

· Prononcer l’expulsion d'[M] [S] des lieux loués ainsi que tout occupant de son chef avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Condamner [M] [S] à payer la somme de 1 001,12 € au titre des loyers et charges échus et impayés et arrêtés au 30 novembre 2024, somme à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

· Dire qu'[M] [S] devra payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges inhérents soit la somme mensuelle de 366,57 € à compter du 23 avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clefs ;

· Condamner la même au paiement d’une somme de 700 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en lesquels sera compris le coût du commandement de payer ;

· Constater que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 6 mars 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

À ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 552,18 €. Elle fait état de quelques reprises de paiement de la part de la locataire et indique s’en rapporter à la décision du tribunal quant aux délais.

Régulièrement assignée à étude, [M] [S] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 22 février 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 23 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 23 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 22 février 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [M] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 476,37 € arrêté au 20 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[M] [S].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [M] [S] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 552,18 € au titre au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 10 juin 2025, dont il convient de déduire la somme de 72,47 € correspondant aux frais de procédure et de poursuite et qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En conséquence, [M] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 479,71 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 10 juin 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à HABITAT 44, à compter du 11 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 410,30 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le diagnostic social et financier établi par l’espace départemental des solidarités, la locataire souhaite rester dans son logement et celle-ci s’engage à une reprise régulière du paiement de son loyer.

Or, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que si [M] [S] avait soldé sa dette le 31 décembre 2024, elle n’a depuis cette date effectué aucun paiement. Par conséquent, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [S], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à HABITAT 44 la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 12 janvier 2016 entre HABITAT 44 et [M] [S], concernant le logement sis 4 rue des Frères Lumière, 2ème étage – 44110 CHATEAUBRIANT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 23 avril 2024 ;

CONDAMNE [M] [S] à payer à HABITAT 44 la somme de 479,71 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 juin 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt aux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [M] [S] à payer à HABITAT 44, à compter du 11 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 410,30 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [M] [S], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion d'[M] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [M] [S] à payer à HABITAT 44 la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY