Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

06 MARS 2025

N° RG 23/05911 – N° Portalis DB22-W-B7H-RSN6

Code NAC : 30B

TLF

DEMANDERESSE :

La société COIGNIERES 78-99, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de GRENOBLE sous le numéro 422 182 469 dont le siège social est situé [Adresse 1] et agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Oriane DONTOT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Béatrice GEISSMANN-ACHILLE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société DESTOCK DISTRIBUTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 884 197 021 dont le siège social est situé [Adresse 2] (chez le domiciliataire Les Tricolores), prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Karine KANOVITCH, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Alexandrine DUCLOUX, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 06 Octobre 2023 reçu au greffe le 16 Octobre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Décembre 2024, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mars 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société civile [Localité 3] 78-99 a consenti les 14 et 15 février 2022 un bail à la société DESTOCK DISTRIBUTION sur des locaux situés dans le Centre Commercial du Forum de [Localité 3], afin qu’elle y exploite un magasin de discount.

Par acte en date du 6 octobre 2023, la société civile [Localité 3] 78-99 a assigné la société DESTOCK DISTRIBUTION devant la présente juridiction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 juillet 2024, la société civile COIGNIERES 78-99 demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1224 et 1728 du code civil,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

— juger que du fait de la délivrance le 13 janvier 2023 du commandement de payer visant la clause résolutoire et d’un paiement seulement partiel dans le délai d’un mois, le bail commercial de la société DESTOCK DISTRIBUTION est résilié de plein droit à la date du 13 février 2023 ;

— juger que la société DESTOCK DISTRIBUTION est sans droit ni titre depuis le 13 février 2023 ;

— à titre subsidiaire, juger que la société DESTOCK DISTRIBUTION n’a pas davantage réglé les causes du commandement du 2 août 2023, la clause résolutoire étant acquise le 2 septembre 2023 et la résiliation du bail prononcée à cette date ;

— ordonner en tout état de cause l’expulsion de la société DESTOCK DISTRIBUTION et de toutes autres personnes dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à la société DESTOCK DISTRIBUTION éventuellement dans un garde-meubles ou dans tout autre choix du bailleur aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être

dues ;

— condamner la société DESTOCK DISTRIBUTION à payer à la société civile [Localité 3] 78-99 les sommes suivantes en deniers ou quittances et sauf à parfaire :

° 77.022,09 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires échus du 1er février 2022 au 17 juillet 2024 (échéance du 3ème trimestre 2024 incluse)

° 7.702,20 euros au titre de l’indemnité contractuelle de 10 % des sommes dues ;

— condamner la société DESTOCK DISTRIBUTION à payer à la société civile [Localité 3] 78-99 une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer journalier à compter du 14 février 2023 ou subsidiairement du

2 septembre 2023, date de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— juger que la SOCIETE CIVILE [Localité 3] 78-99 sera autorisée à conserver le dépôt de garantie de 17.050 euros à titre de premiers dommages et intérêts ;

— condamner la société DESTOCK DISTRIBUTION à payer également à la société civile [Localité 3] 78-99 :

° la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

° la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société DESTOCK DISTRIBUTION aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître DONTOT, avocate constituée, qui comprendront l’intégralité des frais de procédure et d’expulsion, notamment les coûts des commandements du 13 janvier 2023 (501,66 euros), du 2 août 2023

(206,54 euros) et du 29 mars 2024 (243,04 euros),

— juger que toutes les sommes dues seront majorées des intérêts au taux contractuel calculé au taux interbancaire offert en euros majoré de quatre points et demi (Euribor 3 mois + 4,5 points) et ce avec un minimum de 1% par mois, courus depuis le 13 janvier 2023 et à courir jusqu’à complet paiement,

— ordonner la capitalisation des intérêts pour toutes les sommes qui seront dues par la société DESTOCK DISTRIBUTION.

— débouter la société DESTOCK DISTRIBUTION de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— maintenir l’exécution provisoire de droit.

Elle fait valoir que :

— la société DESTOCK DISTRIBUTION n’a jamais respecté les dispositions contractuelles relatives au paiement des loyers ainsi que cela résulte des décomptes produits aux débats et des trois commandements délivrés les

13 janvier 2023, 2 août 2023 et 29 mars 2024,

— à trois reprises, elle a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société DESTOCK DISTRIBUTION sans que les causes des commandements soient apurées dans le mois et sans que la locataire émette la moindre contestation,

— le commandement du 2 août 2023 mentionne les règlements effectués,

— la franchise de loyers ne concernait pas les charges et taxes exigibles dès la prise d’effet du bail,

— la régularisation effective des charges a été effectuée,

— l’indice figurant sur la facture du 1er janvier 2024 est une simple erreur matérielle,

— subsidiairement, le non-paiement des loyers et charges constitue un manquement particulièrement grave de la société DESTOCK DISTRIBUTION aux dispositions de l’article 1728 du code civil et du bail,

— la société DESTOCK DISTRIBUTION reconnaît être responsable du différé de la prise d’effet du bail, initialement prévue le 1er février 2022, date à laquelle elle n’était pas prête,

— si la remise des clés a été effectuée le 17 février 2022, la date de prise d’effet du bail était fixée et maintenue d’un commun accord entre le bailleur et le preneur au 1er février 2022, ce qui était

parfaitement légal, aucune disposition n’interdisant que cette date soit antérieure à la signature effective du bail, ce qui était sans conséquence, la SC [Localité 3] 78-99 lui ayant accordé, au terme d’une négociation, une franchise de loyers de 3 mois,

— elle justifie avoir transmis à la société DESTOCK DISTRIBUTION tous les documents et informations relatifs à la sécurité incendie soit directement soit au maître d’œuvre d’exécution en charge de tous ses dossiers d’ouverture de magasins,

— la Commission de sécurité se déplace à la demande d’une société qui exploite un établissement recevant du public pour vérifier les conditions de sécurité, jamais à la demande d’un bailleur d’un local vide,

— la société DESTOCK DISTRIBUTION savait que les locaux loués faisaient partie d’un Groupement d’établissements pour l’application des règles de sécurité incendie et de réglementation des ERP avec deux autres exploitants (ACTION et PRO DUO) et un local incendie commun,

— la gestion d’un groupement d’établissements relève de la responsabilité des exploitants et non du bailleur conformément aux dispositions de l’article

R. 143-21 du code de la construction et de l’habitation,

— elle ne détenait pas la clé du local incendie et il ne peut sérieusement être reproché à la SC [Localité 3] 78- 99 de ne pas avoir fourni une clé que la société DESTOCK DISTRIBUTION pouvait rapidement récupérer dans le centre commercial,

— si la société DESTOCK DISTRIBUTION n’a pas obtenu l’autorisation d’ouvrir son établissement, elle en assume l’entière responsabilité dès lors qu’elle n’a pas respecté les prescriptions formulées par la Mairie de [Localité 3] entraînant l’avis défavorable de la Commission de sécurité,

— la société DESTOCK DISTRIBUTION connaissait non seulement l’existence du Groupement d’établissements comme démontré mais aussi la nécessité d’avoir un Responsable unique de sécurité (RUS) désignation incombant à l’exploitant et non au bailleur,

— aucun manquement à l’obligation de délivrance et de loyauté n’est établi.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, la société DESTOCK DISTRIBUTION demande au tribunal de :

— Vu les articles 1104 et suivants du code civil et les articles L145-1 et suivants du code de commerce,

— Vu l’ordonnance de référé en date du 18 juillet 2023,

— Vu le bail signé entre les parties,

— Vu la date effective de remise des clés et l’impossibilité d’effectuer les démarches d’autorisation d’exploiter du fait du Bailleur,

— Vu l’irrégularité du décompte joint aux commandements de payer visant la clause résolutoire,

— Vu les règlements dont justifie la société locataire,

— constater la nullité des commandements de payer,

— débouter la SCI COIGNIÈRES 78-99 de l’ensemble de ses demandes,

— subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire,

— condamner la SCI COIGNIÈRES 78-99 à payer à la société DESTOCK DISTRIBUTION la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— elle n’a pas pu commencer à exploiter le local avant octobre 2022 du fait du bailleur,

— elle n’a pas pu accéder au local technique avant juin 2022, date à laquelle le bailleur lui a remis les clés,

— le décompte joint au second commandement est entaché de nullité puisqu’il n’intègre pas les règlements de la société locataire et qu’il ne tient pas compte de la date effective de livraison des locaux donnés à bail,

— l’indice du 3ème trimestre 2021 n’est pas de 119,20 mais 119,70,

— le bail variera à compter du 1er janvier 2026 de sorte que les sommes visées au commandement de payer du 29 mars 2024 ne correspondent pas aux termes du bail commercial,

— l’avis d’impôt foncier vise plusieurs propriétés sans explication sur le mode de répartition,

— la demanderesse ne pouvait pas se décharger de son obligation de délivrance,

— la bailleresse devait renseigner de bonne foi la locataire, les précisions relatives au local n’ayant été transmises que tardivement en juin 2022,

— les comptes produits par le Bailleur sont inexacts puisqu’il n’est tenu compte ni de la date de remise des clés, ni de l’absence de RUS alors que cette démarche ne pouvait être initiée par le Bailleur,

— elle réitère sa demande d’établissement d’un nouveau décompte intégrant la date de remise des clés ainsi que celle du début d’exploitation du local,

— elle conteste la demande de la société concluante visant à disposer d’un décompte de charges à compter de la date de début d’exploitation, le retard étant dû aux manquements de la bailleresse,

— les dates d’émission des factures de charges produites en demande, montrent que la SCI COIGNIÈRES 78-99 n’a pas rempli ses obligations au regard des dispositions de l’article R145-36 du code de commerce.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 décembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 6 mars 2025.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

En l’espèce, il résulte de l’article 19 du bail conclu entre les parties, les stipulations suivantes :

« A défaut par le Preneur d’exécuter une quelconque des clauses, charges et conditions du Bail ou des dispositions légales et réglementaires qui lui sont applicables, ou de payer exactement et intégralement à son échéance une somme due à titre de loyers, charges, pénalités, intérêts, frais rappel de loyers, intérêts et accessoires, après fixation amiable ou judiciaire, ou indemnités d’occupation, le Bail sera, si bon semble au Bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter contenant une déclaration par ledit Bailleur de son intention d’user, si bon lui semble, du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai, nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure.

Si le Preneur refusait de quitter les lieux immédiatement, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire».

La société civile [Localité 3] 78-99 a fait délivrer :

— un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 janvier 2023 pour une somme de 79.943,68 euros correspondant aux sommes dues au

12 décembre 2022 incluant la facturation du 1er trimestre 2023,

— un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 août 2023 pour une somme de 19.653,76 euros pour un arriéré locatif du 1er décembre 2022 au 30 septembre 2023 sans que le décompte ne soit joint,

— un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 mars 2024

pour une somme de 30.520,31 euros pour un arriéré locatif du 10 mars 2023 au 1er avril 2024.

Pour contester le premier commandement de payer, la société civile DESTOCK DISTRIBUTION fait état d’un défaut de délivrance par le bailleur.

Sur ce point, il résulte du contrat de bail signé par les parties les 14 et

15 février 2022 que les parties ont entendu fixer la prise d’effet du bail

au 1er février 2022 suivant les stipulations de l’article 3 du bail.

Il ressort des messages échangés entre le représentant de la bailleresse et le mandataire de la locataire et particulièrement du message du 10 février 2022 à 14 heures 59 que celui-ci confirmait l’accord de sa mandante pour une prise d’effet du bail au 1er février 2022 et une remise des clés le 15 février 2022.

La société civile DESTOCK DISTRIBUTION ne saurait reprocher au bailleur un manquement à l’obligation de délivrance de la part de celui-ci dès lors que les parties ont contractuellement convenu d’une prise d’effet du bail antérieure à la remise effective des clefs.

Le moyen sur ce point ne peut qu’être écarté.

Par ailleurs, il résulte des articles 1, 2, 9.1, 9.2.3. et 10.3 du bail que la

locataire :

— déclarait bien connaître les locaux pour les avoir vus et visités en vue de l’acte et les trouver dans les conditions matérielles satisfaisantes et nécessaires à l’usage auquel elle les destine,

— déclarait en toute connaissance de cause, décharger le bailleur de toute obligation de mise ou remise en état, mise ou remise aux normes, réparations, réfections ou remplacements, acceptant de faire son affaire exclusive, à ses frais, des travaux correspondants qui se révéleraient immédiatement ou ultérieurement nécessaires à l’exercice de son activité dans les locaux, même ceux qui seraient imposés par des dispositions législatives ou réglementaires ou ordonnés par l’administration, et ce pendant toute la durée du bail et de ses éventuels renouvellements, à l’exception des travaux relevant de l’article 606 du code civil,

— convenait que le bailleur ne garantissait pas la conformité des locaux aux prescriptions qui seraient imposées au preneur pour l’exercice dans les locaux des activités autorisées et dont le preneur s’engageait à faire son affaire à ses frais,

— déclarait faire son affaire personnelle à ses frais, risques et périls de l’obtention ou du maintien permanent des autorisations nécessaires pour l’exercice de ses activités,

— devrait prendre à sa charge tous travaux, adjonctions ou transformations d’ouvrages et d’équipements qui seraient exigés par les règlements d’hygiène et de sécurité lors de son installation et pendant la durée du bail, le bailleur ne conférant aucune garantie de conformité dans ce domaine,

— prenait les lieux dans leur état au jour de l’entrée en jouissance,

— supportait les travaux de mises ou remises aux normes,

— déclarait connaître parfaitement les prescriptions légales et réglementaires applicables à l’exploitation d’un établissement recevant du public et notamment les règles édictées par le code de la construction et l’habitation et le règlement de sécurité du 25 juin 1980 ainsi que les règles sanitaires, environnementales et d’accessibilité,

— déclarait avoir pris la mesure, avant de conclure le présent bail, de toutes éventuelles mises en conformité à effectuer dans les locaux afin de permettre leur exploitation régulière et vouloir en assumer l’exécution et le coût sans recours contre le bailleur et au contraire en garantissant ce dernier toute réclamation ou action en relation avec les règles visées ci-dessus.

Au regard des stipulations du bail, il apparaît donc que la locataire s’est engagée à prendre les locaux en l’état et à assumer leur éventuelle mise en conformité avec les prescriptions légales et réglementaires applicables à l’exploitation d’un établissement recevant du public qu’elle déclarait connaître parfaitement.

Il lui appartenait donc dès la visite initiale des locaux et en tout état de cause, dès la remise des clefs, de mettre en œuvre les éventuels travaux de mise aux normes.

Dès lors, elle ne saurait imputer au bailleur la responsabilité des dix prescriptions techniques édictées par la commission de sécurité énoncées à son encontre le 29 juin 2022.

S’agissant de la délivrance d’une clef du local sécurité incendie, s’agissant d’un local commun qui ne fait pas partie des locaux pris à bail et dont l’accès était somme toute possible en cas d’urgence puisqu’il est constant qu’un autre locataire disposait de la clef, la société civile DESTOCK DISTRIBUTION ne démontre pas en quoi l’absence de remise d’une telle clef aurait conduit le bailleur à manquer à son obligation de délivrance en l’empêchant d’exploiter les locaux.

Enfin, s’agissant de la désignation d’un responsable unique de sécurité, outre les stipulations du contrat de bail précité, il apparaît que la société civile DESTOCK DISTRIBUTION avait parfaitement conscience de son obligation à ce titre puisque dans le document annexe de sa demande d’autorisation de travaux du 28 mars 2022, elle indiquait qu’il serait placé sous sa direction.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’aucune rétention d’information de nature à constituer un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur n’apparaît établi de sorte que les moyens sur ce point seront écartés.

En conséquence, le bailleur était bien fondé à solliciter le paiement des charges à compter du 1er février 2022.

Il en résulte que le décompte joint au commandement du 13 janvier 2023 était justifié au regard des stipulations du bail et la société civile DESTOCK DISTRIBUTION ne justifie pas en avoir réglé les causes dans un délai d’un mois.

Il convient, en conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les moyens spécifiques aux commandements de payer ultérieurs de débouter la société civile DESTOCK DISTRIBUTION de sa demande de nullité du commandement du 13 janvier 2023.

Il y a lieu dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 février 2023.

Sur l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par la défenderesse, il résulte du décompte du bailleur qu’elle n’a réglé des sommes depuis le début du bail que de manière très irrégulière. Elle ne fournit aucun élément, en outre, sur sa situation actualisée ni ne justifie de perspectives d’apurement de sa dette.

Il en reste que l’octroi de délais de paiement n’aurait que pour conséquence d’accroître sa dette tout en pénalisant davantage le bailleur.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et d’ordonner l’expulsion de la locataire suivant les modalités précisées au dispositif sans qu’il ne soit nécessaire de fixer une astreinte au regard du recours possible à la force publique.

Il n’y a pas lieu d’ordonner, à titre surabondant, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers, le sort de ceux-ci étant régis par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’article 19 du bail stipule que « dès la résiliation, le Preneur sera débiteur de plein droit jusqu’à la reprise de possession des lieux par le Bailleur et le cas échéant jusqu’à remise en état des lieux comme il est dit à l’article « Etat de restitution des locaux », d’une indemnité d’occupation ou d’immobilisation journalière égale au double du montant du loyer principal journalier en vigueur à la date de la dite résiliation (outre tous accessoires dudit loyer), augmentée de la TVA au taux en vigueur ».

L’indemnité d’occupation ainsi fixée contractuellement constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 précité.

Au regard de l’importance des sommes déjà mises à la charge de la locataire au titre des différentes clauses pénales et des règlements même insuffisants dont elle justifie, il y a lieu de modérer la clause contractuelle et de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel qui sera indexé selon les stipulations contractuelles et auquel s’ajouteront les charges et les taxes jusqu’à restitution effective des lieux.

Sur la demande de condamnation au paiement de la dette locative

Les articles 1103 et 1104 du code civil soulignent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Enfin, l’article 1728 du code civil rappelle que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Pour justifier le montant de la dette locative alléguée, la société civile [Localité 3] 78-99 produit un relevé de compte locataire portant sur la période comprise entre le 15 février 2022 et le 16 juillet 2024, dont il résulte un solde débiteur de 77.022,09 euros.

Contrairement aux indications de la défenderesse, il est indifférent que les factures mentionnent à la suite d’une erreur matérielle un indice erroné dès lors que le loyer correspond aux stipulations contractuelles à savoir un loyer de 55.800 euros la première année et 62.000 euros la seconde année.

En revanche, s’agissant de la taxe foncière 2023, la société civile [Localité 3] 78-99 produit un avis reçu le 2 août 2023 d’une somme totale de 25.507 euros pour trois propriétés dont deux situées FORUM DE [Localité 3] pour des montants de 6.614 et 6.522 euros. En l’état, ce justificatif ne permet pas de justifier la somme de 8.295,96 euros figurant dans le décompte et facturé le 20 septembre 2023.

Il y a donc lieu de déduire cette somme des sommes dues.

Il en résulte une somme due de 68.726,13 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes dues au 16 juillet 2024 (facture du troisième trimestre 2024 inclus).

La société civile DESTOCK DISTRIBUTION sera donc condamnée à supporter la charge de cette somme.

Sur les intérêts de retard

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1244 du code civil ajoute que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Au regard de ces textes, la clause d’intérêts de retard stipulée au bail s’analyse en tout état de cause comme une clause pénale.

L’article 4.4 du bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à son échéance, elle sera productive d’un intérêt conventionnel calculé au taux interbancaire offert en euros majoré de quatre points et demi (Euribor 3 mois + 4,5 points), et ce avec un minimum de 1 % par mois, pénalité qui sera due à compter de la date d’échéance, chaque mois de retard commencé étant dû.

Sur le point de départ des intérêts, au regard des paiements partiels intervenus et s’imputant sur les différentes sommes visées par les différents commandements, il y a lieu de fixer le point de départ au 18 juillet 2024, date de notification des conclusions valant mise en demeure de payer le solde de l’arriéré locatif.

Le taux public de l’indice Euribor 3 mois était à cette date de 3,688 %. Ce taux n’apparaît pas excessif au regard du taux d’intérêt légal majoré.

Il sera donc fixé un taux de 8,18 % suivant les stipulations contractuelles pour les intérêts de retard dus par la société civile DESTOCK DISTRIBUTION qui pourront, le cas échéant, produire eux-mêmes des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la conservation par le bailleur du dépôt de garantie

L’article 19 du bail stipule que « le dépôt de garantie constitué par le Preneur entre les mains du Bailleur demeurera acquis à ce dernier, et ce à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de toutes autres indemnités et de son droit au paiement des loyers, charges et accessoires ».

Cette clause doit s’analyser comme une clause pénale qui ne présente pas de conséquences excessives pour la locataire.

Il sera donc fait droit à la demande de la bailleresse sur ce point qui sera donc autorisée à conserver le dépôt de garantie de 17.050 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’indemnité contractuelle forfaitaire

Conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, l’indemnité forfaitaire contractuellement de 10 % prévue par l’article 4.4 du bail doit être qualifiée de clause pénale.

Si le mécanisme de la clause pénale n’est pas soumis à la démonstration préalable d’un préjudice mais uniquement à la violation, par le cocontractant, de ses obligations, il n’en demeure pas moins que le montant de cette clause pénale apparaît, en l’espèce, manifestement excessif au regard de l’importance des sommes déjà mises à la charge de la locataire au titre des différentes clauses pénales et des règlements même insuffisants dont elle justifie. Il doit donc être minoré à la somme de 4.000 euros sans qu’il y ait lieu à appliquer le taux d’intérêts contractuel, l’article 4.4 ne le prévoyant que pour le défaut de paiement d’une somme à son échéance et non pour cette indemnité. Cette somme sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision qui pourront se capitaliser dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil précédemment rappelé, il appartient à la société civile [Localité 3] 78-99, pour obtenir l’allocation de dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire susvisé, de démontrer que la société civile DESTOCK DISTRIBUTION lui a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du seul retard dans l’exécution de son obligation de paiement.

Or, s’il est établi que la société civile DESTOCK DISTRIBUTION reste débitrice, depuis plusieurs mois, d’une dette locative conséquente, il n’est toutefois pas démontré que la violation par cette dernière de ses obligations contractuelles procède d’une mauvaise foi caractérisée dès lors par ailleurs qu’elle justifie de paiement même irréguliers.

En toute hypothèse, la société civile [Localité 3] 78-99 ne justifie pas de l’existence d’un préjudice indépendant du seul retard dans l’exécution, par la société civile DESTOCK DISTRIBUTION, de son obligation de paiement.

Par conséquent, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par la société civile [Localité 3] 78-99 à l’encontre de la société civile DESTOCK DISTRIBUTION sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société civile DESTOCK DISTRIBUTION, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance lesquels comprendront le coût des commandements de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société civile DESTOCK DISTRIBUTION, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la demanderesse la somme qu’il est équitable de fixer à 4.000 euros au titre des frais exposés pour la défense de ses droits.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail des 14 et 15 février 2022 liant la société civile [Localité 3] 78-99 et la société civile DESTOCK DISTRIBUTION et la résiliation de ce bail à la date du 14 février 2023 ;

Rejette les demandes de nullité des commandements de payer et de délais de paiement présentées par la société civile DESTOCK DISTRIBUTION ;

Ordonne l’expulsion de la société civile DESTOCK DISTRIBUTION des locaux lot n°9 situés au sein du centre commercial du forum de [Adresse 4] [Adresse 5][Adresse 6] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelle les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur » ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due au montant du loyer contractuel indexé suivant les stipulations contractuelles charges et taxes en sus à compter du 14 février 2023 ;

Condamne la société civile DESTOCK DISTRIBUTION à verser à la société civile [Localité 3] 78-99 l’indemnité d’occupation mensuelle suivant le montant ci-dessus fixé jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamne la société civile DESTOCK DISTRIBUTION à verser à la société civile [Localité 3] 78-99 la somme de 68.726,13 euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes dus au 16 juillet 2024 (facture du troisième trimestre 2024 inclus) assortie des intérêts de retard contractuels au taux de 8,18 % ;

Dit que ces intérêts échus, dus au moins pour une année entière, pourront produire eux-mêmes des intérêts ;

Dit que la société civile [Localité 3] 78-99 conservera le dépôt de garantie versé par la société civile DESTOCK DISTRIBUTION d’un montant de

17.050 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société civile DESTOCK DISTRIBUTION à payer à la société civile [Localité 3] 78-99 la somme de 4.000 euros au titre de l’indemnité contractuelle forfaitaire avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Dit que ces intérêts échus, dus au moins pour une année entière, pourront produire eux-mêmes des intérêts ;

Déboute la société civile [Localité 3] 78-99 et la société civile DESTOCK DISTRIBUTION du surplus de leurs prétentions ;

Condamne la société civile DESTOCK DISTRIBUTION à verser à la société civile [Localité 3] 78-99 la somme de 4.000 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société civile DESTOCK DISTRIBUTION aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer des 13 janvier 2023,

2 août 2023 et 29 mars 2024 avec droit de recouvrement direct au profit de

M^e DONTOT ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY