IC

M-C P

LE 28 MAI 2026

Minute n°

N° RG 21/02601 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LECQ

[P] [T] épouse [L]

C/

[P] [U]

[W] [E] épouse [Z]

Le 28/05/2026

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Le Floch-Chaplais

— M^e Morvant-Villatte Catherine

— M^e Valérie Cizeron

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, Magistrat honoraire,

Greffier : Isabelle CEBRON

En présence de M. [D] [J], élève avocat

Débats à l’audience publique du 10 MARS 2026 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 28 MAI 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [P] [T] épouse [L]

née le 01 Mai 1950 à [Localité 2] (YVELINES), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Isabelle LE FLOCH-CHAPLAIS, avocat au barreau de NANTES, avocat postulant

Rep/assistant : M^e Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Madame [P] [U]

née le 31 Mars 1957 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] (FANCE)

Rep/assistant : M^e Valérie CIZERON, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [W] [E] épouse [Z]

née le 12 Avril 1949 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Catherine MORVANT-VILLATTE de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[V] [T] est décédé à [Localité 2] le 13 novembre 1981, laissant pour héritières ses deux filles, Madame [Y] [T] épouse [Q] et Madame [P] [T] épouse [L] (ci-après Madame [L]).

Il désignait sa seconde épouse, Madame [O] [G], usufruitière des biens suivants, dépendant de l’ensemble immobilier, [Adresse 4], lots de copropriété 5 – 13 – 51 et 12.

Ces locaux ont fait l’objet d’un bail commercial consenti à la société OGUI EXPANSION par acte sous seing privé du 9 juin 2005, par les nues-propriétaires, [Y] et [P] [T] et l’usufruitière [O] [G]. Le bail prévoyait un dépôt de garantie d’un montant de 12 100 € remboursable en fin de jouissance après déduction de toute somme qui pourrait être due par le preneur à titre de loyer, prestation, impôts, remboursables, réparations ou à toute autre titre.

En 2015, la société NATION CHAUSSURES a racheté le droit au bail de la société OGUI EXPANSION.

[O] [G] est décédée le 21 avril 2019 laissant pour héritières ses deux nièces, Madame [P] [U] et Madame [W] [Z] née [E] (ci-après Madame [Z]).

La société NATION CHAUSSURES a été placée en redressement judiciaire le 04 février 2019 puis en liquidation judiciaire le 17 février 2020, la résiliation du bail commercial étant constatée par le tribunal de commerce par ordonnance en date du 19 mai 2020.

Le 12 mars 2020, les créances de loyer antérieures à la mort de l’usufruitière ont été déclarées au passif de la liquidation judiciaire.

Le 9 juillet 2020, Madame [L] a vendu le bien immobilier sis [Adresse 5] à Versailles à la SCI VERSAILLES et lui a reversé la somme de 12 100 € correspondant au montant du dépôt de garantie.

Le 30 novembre 2020, Madame [L] a mis en demeure Madame [U] et Madame [Z] de lui restituer le montant du dépôt de garantie qu’elles avaient jusqu’alors conservé.

Par actes de commissaire de justice des 15 et 16 avril 2021, Madame [P] [L] a respectivement assigné Madame [P] [U] et Madame [W] [Z] devant le tribunal judiciaire de Nantes en restitution de la somme de 12 100 € au titre du dépôt de garantie.

Par conclusions notifiées le 28 mars 2024 par voie électronique, Madame [P] [L] demande au tribunal, au visa des articles 617, 584 et 586 du code civil, de :

DEBOUTER Madame [U] de ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER solidairement Madame [W] [Z] et Madame [P] [U] à payer à Madame [P] [L] les sommes suivantes : 12 100 € à titre de restitution du montant du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la présente assignation,Ordonner la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,4 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les dépens. CONDAMNER solidairement Madame [W] [Z] et Madame [P] [U] aux entiers dépens ;Au soutien de sa demande de condamnation au paiement du montant du dépôt de garantie, Madame [L] expose pour l’essentiel qu’à la mort de l’usufruitière Madame [G], elle est devenue pleine propriétaire de l’ensemble immobilier donné à bail, que le dépôt de garantie ne constitue pas un fruit civil, si bien que Mesdames [Z] et [U] étaient tenues de lui rembourser la somme de 12 100 € reçues à l’occasion de la succession.

Madame [L] soutient avoir reversé le dépôt de garantie de la société NATION CHAUSSURES à l’acquéreur lors de la vente de l’immeuble en raison du fait que la société était toujours présente dans les locaux malgré la résiliation du bail.

En réponse aux conclusions adverses, la demanderesse réfute la possibilité de conserver le dépôt de garantie de la société NATION CHAUSSURES placée en liquidation afin de compenser les loyers impayés dès lors que la compensation ne peut pas avoir lieu avant le décès de l’usufruitière survenu le 21 avril 2019 et qu’à cette date le bail commercial était toujours en cours. En outre, les loyers impayés auraient dû être inscrits au passif de la liquidation judiciaire conformément à l’article L. 622-24 du Code de commerce.

Enfin, Madame [L] fait valoir que les sommes d’argent sont fongibles, que le paiement par le locataire d’un dépôt de garantie s’analyse comme un gage-espèce et se confond dans le patrimoine du bailleur de telle sorte que ce dernier a une dette de restitution au profit du preneur à la fin du bail.

Par conclusions notifiées le 05 février 2024 par voie électronique, Madame [P] [U] demande au tribunal de :

DÉBOUTER Madame [P] [L] épouse [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER Madame [P] [L] épouse [L] au paiement de la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ; CONDAMNER Madame [P] [L] épouse [L] au paiement de la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code Civil ;Au soutien de sa position, Madame [U] expose en substance que celle-ci n’a volontairement pas respecté le bail conclu avec la société NATION CHAUSSURES ne prévoyant la restitution du dépôt de garantie qu’après déduction des sommes dues au titre des loyers impayés. Elle souligne que la créance du bailleur a été régulièrement déclarée lors de la liquidation ce dont Madame [L] était parfaitement informée, et qu’elle a pourtant vendu le bien en déclarant que le locataire s’acquittait régulièrement des loyers et qu’il n’existait pas de dettes de loyers. Elle en déduit que Madame [L] a décidé unilatéralement de renoncer au paiement des arriérés lorsqu’elle a restitué le dépôt de garantie, lequel ne constitue pas un élément actif du patrimoine de la défunte.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Madame [U] expose que Madame [L] a attendu deux années avant de produire la preuve du paiement du dépôt de garantie à l’acquéreur, et qu’elle n’a par ailleurs pas consulté Madame [U] et Madame [Z] au moment de la résiliation du bail et avant de décider de renoncer à l’arriéré des loyers et de restituer le montant du dépôt de garantie au nouvel acquéreur.

Par conclusions notifiées le 19 février 2024 par voie électronique, Madame [W] [Z] demande au tribunal de :

Débouter Madame [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;Condamner Madame [L] au paiement à la concluante de la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, outre 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700.Au soutien de position, Madame [Z] expose en résumé que suite à la résiliation du bail commercial, le dépôt de garantie aurait dû être restitué et versé au mandataire judiciaire intervenant dans le cadre de la liquidation judiciaire. Elle considère que si Madame [L] avait seule le pouvoir de résilier le bail et de faire valoir ses créances auprès du mandataire judiciaire, elle a unilatéralement décidé d’abandonner les arriérés de loyers en ne mentionnant aucune dette du locataire dans la promesse de vente puis dans la vente.

Elle soutient que la clause du bail permettant une compensation des arriérés de loyer par le dépôt de garantie en cas d’impayés, Madame [L] ne justifie pas à quel titre elle a reversé le dépôt de garantie au nouvel acquéreur alors que la résiliation du bail était intervenue, d’autant que la dette de loyers dépassait largement le montant du dépôt de garantie. De plus, le dépôt de garantie ne constitue pas un actif de la succession.

Au titre de sa demande de dommages et intérêts, Madame [Z] expose que Madame [L] a procédé unilatéralement à la résiliation du bail et à la restitution du dépôt de garantie si bien que la procédure qu’elle intente est abusive et témoigne de sa mauvaise foi.

***

La clôture de l’instruction a été fixée au 06 janvier 2026 par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 10 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de restitution du montant du dépôt de garantie

L’article 617 du code civil prévoit que l’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier. Le décès de l’usufruitier entraîne donc la fin de l’usufruit et le retour de la pleine propriété au nu-propriétaire.

L’article 584 du présent code prévoit que les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. Les fruits civils sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier à proportion de la durée de son usufruit en vertu de l’article 586 du code civil.

Il résulte enfin des articles 1347 et suivants du code civil que la compensation d’obligations réciproques ne peut avoir lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Par ailleurs, il est constant que le dépôt de garantie constitue une sûreté directement rattachée au contrat de location visant à garantir l’exécution de l’obligation du locataire. Il n’entre dans le patrimoine du bailleur qu’en cas de non-respect des obligations par le preneur.

En l’espèce, Madame [O] [G] a été désignée usufruitière par son mari Monsieur [V] [T] des lots de copropriété 5, 13, 51 et 12 dépendant de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 6]. Ces locaux ont fait l’objet d’un bail commercial conclu avec la société OGUI EXPANSION le 9 juin 2005 et repris par la société NATION CHAUSSURES en 2015.

Il n’est pas contesté par les défenderesses que le dépôt de garantie avait alors été versé entre les mains de Madame [O] [G] en sa qualité d’usufruitière percevant les loyers.

Or, au décès de [O] [G] le 21 avril 2019, l’usufruit s’est éteint, Madame [L] a acquis la pleine propriété du bien et, partant, est devenue seule bailleresse de la société NATION CHAUSSURES. Ainsi, à la date de l’extinction de l’usufruit, la sureté constituée par le dépôt de garantie a juridiquement été transmise à Madame [L] en sa qualité de bailleresse.

Il en résulte qu’à la date du décès de [O] [G], ses héritières Madame [U] et Madame [Z] qui n’avaient aucun droit, ni aucune qualité à agir s’agissant du bien situé [Adresse 7] à [Localité 2], devaient restituer le dépôt de garantie de 12 100€ à Madame [L] en sa qualité d’unique propriétaire.

Les défenderesses allèguent pourtant avoir pu conserver le dépôt de garantie au titre de la compensation permise par le bail en cas de créances de loyers impayés, rappelant que le bail commercial prévoit expressément que le dépôt de garantie est remboursable en fin de jouissance après déduction de toute somme qui pourrait être due par le preneur à titre de loyer.

A cet égard, si la compensation de la créance de loyers et de la créance de dépôt de garantie est en effet permise par le bail, pour autant, celle-ci ne peut intervenir que lorsque ces deux créances sont certaines, liquides et exigibles. Or, la restitution du dépôt de garantie n’étant exigible qu’à la libération effective des lieux par le preneur, et le bail commercial ayant été résilié le 19 mai 2020, Madame [U] et Madame [Z] n’avaient à cette date aucun droit sur le bien. Il en résulte que les défenderesses qui n’ont pu valablement compenser en cours de bail une créance de loyers de leur tante usufruitière envers la société NATION CHAUSSURES, dès lors notamment qu’une telle compensation n’est pas prévue en cours de bail, ne pouvaient pas plus opérer la compensation à la fin du bail, étant dépourvues de tout droit sur le bien à cette date. Il s’ensuit qu’elles ne peuvent opposer les termes du bail pour refuser la restitution du dépôt de garantie dont leur tante usufruitière n’était que la dépositaire.

De même, le moyen soulevé par les défenderesses selon lequel Madame [L] n’aurait pas dû reverser le dépôt de garantie au nouvel acquéreur est sans lien avec leur obligation de restituer le dépôt de garantie conservé arbitrairement.

En tout état de cause, il ressort des mails échangés entre Madame [U] et Madame [L] en juillet 2020 que la créance de loyers de 18 421 € de Madame [G] a été régulièrement déclarée au passif de la liquidation judiciaire le 12 mars 2020. Les défenderesses ne sont donc aucunement lésées quant à leurs créances qui seront recouvrées conformément aux règles de la procédure collective. Il convient à cet égard de noter que permettre à Madame [U] et Madame [Z] de conserver le dépôt de garantie en prétendue compensation des créances de loyers, reviendrait à rompre l’égalité entre les créanciers dans la procédure collective.

Il est par ailleurs inopérant de reprocher à Madame [L] d’avoir déclaré dans l’acte de vente que son locataire s’acquittait régulièrement des loyers et qu’il n’existait pas d’impayés référencés, ce moyen n’ayant aucune incidence sur la déclaration des créances à la liquidation.

Madame [U] et Madame [Z] seront donc condamnées in solidum à restituer le dépôt de garantie à hauteur de 12 100 € à Madame [L] avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera due à compter de la date de l’assignation conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de Madame [L] pour résistance abusive

Madame [L] allègue avoir subi un préjudice du fait de la résistance abusive de Madame [U] et Madame [Z] pour restituer le dépôt de garantie.

Or, il ressort de la procédure qu’une sommation de communiquer a été adressée à Madame [L] le 24 janvier 2022 aux fins d’obtenir la preuve du versement du dépôt de garantie à la SCI [Localité 2] par Madame [L] et que celle-ci n’a produit cette pièce que le 10 février 2023.

Ainsi, Madame [L] a manqué de diligences et ne saurait se prévaloir d’un préjudice subi en raison d’une résistance abusive des défenderesses.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de Mmes [Z] et [U] pour procédure abusive

Madame [Z] et Madame [U] ont été condamnées à restituer le dépôt de garantie à Madame [L] en raison de sa qualité de propriétaire.

La procédure intentée par Madame [P] [L] était donc parfaitement justifiée pour faire valoir ses droits, Madame [Z] et Madame [U] seront donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] et Madame [U], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [Z] et Madame [U], parties perdantes, seront condamnées in solidum à payer à Madame [L], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 3 000 euros.

Les demandes de Madame [Z] et Madame [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’acte introductif d’instance étant postérieur au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Madame [W] [E] épouse [Z] et Madame [P] [U] à payer à Madame [P] [T] épouse [L] la somme de 12 100 € au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Madame [P] [T] épouse [L] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE Madame [W] [E] épouse [Z] et Madame [P] [U] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [E] épouse [Z] et Madame [P] [U] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [W] [E] épouse [Z] et Madame [P] [U] à payer à Madame [P] [T] épouse [L] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [W] [E] épouse [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [P] [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Marie-Caroline PASQUIER