TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

[Adresse 1]

[Localité 1]

19/03/2026

4ème chambre

Affaire N° RG 25/03017 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N47R

DEMANDEUR :

M. [X] [W]

Rep/assistant : M^e Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEUR :

S.A.R.L. [Q]

Rep/assistant : Maître Jean-marie BOUQUET de la SARL SULIS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

ORDONNANCE D’EXPERTISE

du juge de la mise en état

Audience incident du 08 Janvier 2026, délibéré au 19 Mars 2026

Le dix neuf Mars deux mil vingt six.

En 1995, un bail mixte à usage commercial et d’habitation est conclu entre M. [W], en qualité de bailleur, et les occupants successifs du bien sis [Adresse 2] à [Localité 2]. Ce bail, renouvelé à plusieurs reprises jusqu’en 2013, porte sur un local comprenant une partie professionnelle et une partie à usage d’habitation.

Le 15 octobre 2018, la société à responsabilité limitée [Q], représentée par son gérant M. [D] [F], acquiert le fonds de commerce exploité dans les lieux et reprend à cette date les droits et obligations attachés au bail. Le contrat prévoit que la taxe foncière est à la charge du preneur et que le loyer est indexé annuellement sur l’indice du coût de la construction (ICC).

L’acte de cession du 15 octobre 2018 mentionne qu’un nouveau bail doit être régularisé conformément aux dispositions des lois Pinel du 18 juin 2014 et Macron du 6 août 2015.

Entre novembre 2018 et février 2023, le bailleur fait exécuter plusieurs travaux d’entretien : remplacement d’une fenêtre en novembre 2018, mise en sécurité complète de l’installation électrique en janvier 2019, ravalement de façade en juillet 2022, remplacement de la chaudière en décembre 2022 et travaux d’étanchéité de la toiture en février 2023.

Le 25 novembre 2021, M. [F] signale par courriel à l’étude notariale [Localité 3] & [E], chargée de la gestion, l’apparition de désordres dans la partie habitation : pénétrations d’eau, humidité importante et caractère insalubre des lieux.

À partir de 2022, un litige s’élève concernant la taxe foncière. En 2022, M. [W] réclame pour la première fois le remboursement des taxes foncières afférentes aux années 2018 à 2021. La société [Q] conteste cette demande, la considérant tardive, et relève que les avis d’imposition regroupent les deux immeubles des [Adresse 3]. Le notaire gestionnaire reconnaît la nécessité d’un calcul individualisé et saisit l’administration fiscale pour clarification.

Le 11 décembre 2023, un commandement de payer est délivré par M. [W] à la société [Q] pour un montant de 14 456,07 euros, visant le remboursement des taxes foncières 2019 à 2023 ainsi que deux loyers considérés comme impayés (ceux d’août et de décembre 2023). Le preneur conteste cette demande et précise avoir régularisé les loyers dans des délais rapides.

En janvier 2024, M. [W] assigne la société [Q] en référé aux fins de résiliation du bail et d’expulsion des lieux. En cours d’instance, il complète sa demande en sollicitant le paiement d’arriérés d’indexation de loyer, portant le montant total réclamé à 16 711,11 euros. De son côté, la société [Q] invoque une exception d’inexécution, conteste le calcul des taxes foncières et sollicite une expertise judiciaire sur les désordres affectant la partie habitation. Le bailleur signale pour sa part des difficultés d’accès aux locaux pour les entreprises mandatées.

Par ordonnance du 7 mai 2024, le juge des référés déboute le bailleur de la majorité de ses demandes. Il estime que les causes du commandement de payer ne sont ni établies ni exigibles, certaines étant prescrites et d’autres sérieusement contestables. Seul un loyer du mois d’août 2023, réglé tardivement, est reconnu comme dû. Le juge suspend rétroactivement la clause résolutoire, condamne la société [Q] à une provision de 173,64 euros au titre de l’indexation de loyer et rejette la demande d’expertise judiciaire, considérant que le bailleur avait répondu au fur et à mesure aux signalements.

Le 23 juillet 2024, la société Polyexpert, mandatée par l’assureur MMA — assureur commun aux deux parties — relance M. [W] par courrier pour l’avertir de l’urgence à traiter les infiltrations persistantes. Un constat établi le 15 décembre 2024 par Me [K], commissaire de justice, confirme la persistance des désordres et relève un taux d’humidité de 80% sur les murs de la cuisine.

Par arrêt du 26 février 2025, la cour d’appel de [Localité 4] infirme partiellement l’ordonnance de référé en supprimant la condamnation provisionnelle de 173,64 euros à la charge de la société [Q], le bailleur n’ayant pas relevé appel de ce chef. Pour le surplus, la cour confirme l’ordonnance, déboute M. [W] de toutes ses demandes et le condamne à verser à la société [Q] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle relève notamment que le bailleur ne justifie pas d’un calcul permettant d’individualiser la part de taxe foncière afférente au [Adresse 4], distincte de celle du 7.

Par acte du 30 juin 2025, M. [W] a fait assigner la société [Q] devant le tribunal judiciaire de NANTES pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 11 194 euros correspondant à des loyers et charges qu’il estime impayés,

Parallèlement, entre juillet et août 2025, des ouvriers mandatés par le bailleur interviennent dans la partie habitation sans préavis suffisant. Le chantier est rapidement arrêté, laissant le plafond de la cuisine ouvert et plusieurs murs de la salle de bain percés. Un constat dressé le 22 juillet 2025 par Me [K], commissaire de justice, décrit l’état du logement en cours de travaux.

Le 18 août 2025, M. [F] signale à l’étude [Localité 3] & [E] l’abandon du chantier. Les tensions entre les parties s’aggravent : M. [F] est convoqué le 2 septembre 2025 devant le délégué du procureur de la République à la suite de menaces et d’insultes adressées à des proches du bailleur.

Depuis le mois d’octobre 2025, la SARL [Q] a cessé de régler son loyer, ce qu’elle reconnaît dans ses conclusions en invoquant la volonté de contraindre le bailleur à terminer les travaux.

Par dernières conclusions d’incident n° 2 signifiées le 7 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SARL [Q] et Monsieur [D] [F], intervenant volontaire, demandent au Juge de la mise en état de :

ORDONNER une expertise judiciaire, avec notamment pour mission de :

— Se rendre sur les lieux, se faire remettre par les parties tous documents de nature à remplir sa mission ;

— Constater l’existence des désordres dénoncés aux termes des présentes conclusions ;

— Recueillir des éléments permettant d’en déterminer les causes, préciser à qui elles sont imputables au point de vue technique, fournir tous les éléments permettant d’en dégager les responsabilités éventuelles ;

— Dire si les désordres diminuent de manière importante la jouissance de l’appartement ;

— Constater l’existence des travaux de reprise mis en œuvre à la demande du bailleur ;

— Se faire remettre tous documents relatifs à ces travaux ;

— Dire si ces travaux sont effectués dans les règles de l’art et de nature à remédier de manière pérenne aux désordres constatés ;

— Dire si la partie habitation était/est habitable en l’état ;

— Le cas échéant, déterminer la nature des travaux propres à y remédier et Dire à qui ils incombent ; En chiffrer le coût ;

— Dire si l’appartement est habitable avant et pendant les travaux ;

— Chiffrer les préjudices de jouissance et moral subis depuis 2021 et pendant les travaux ;

RÉDUIRE le montant des loyers de 50% jusqu’à complète réparation des désordres et cessation des troubles de jouissance ;

SUBSIDIAIREMENT AUTORISER [Q] à consigner le paiement de 50% des loyers à compter du jugement à intervenir jusqu’à la complète réparation des désordres et la cessation des troubles de jouissance ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

REJETER toutes les demandes reconventionnelles de Monsieur [B], mal fondées ou sérieusement contestables ;

CONDAMNER Monsieur [W] à verser à titre de provision :

— à [Q], la somme de 11.305 € à valoir sur son préjudice de jouissance, – à [Q] la somme de 2.024 € chiffrée par son assureur au titre de la réparation des désordres

des sanitaires ;

— à Monsieur [D] [F], la somme de 10.000 € à valoir sur son préjudice moral personnel ;

CONDAMNER Monsieur [W] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Par conclusions d’incident du 2 janvier 2026 et conclusions n° 2 valant note en délibéré signifiées le 8 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Monsieur [W] a conclu au rejet des demandes de [Q] et formé des demandes reconventionnelles en paiement de provisions, soit :

RECEVOIR Monsieur [W] en ses écritures,

Y faisant droit,

DEBOUTER la société XS [N] de ses demandes d’incident,

Reconventionnellement,

CONDAMNER la société XS [N] à payer à Monsieur [W] les sommes

provisionnelles suivantes :

—  3.143,10 € au titre de l’arriéré d’indexation du loyer,

—  3.175,16 € au titre de l’arriéré de loyers,

—  11.309,61 € au titre de l’arriéré de taxe foncière,

CONDAMNER la société XS [N] à laisser l’expert mandaté par Monsieur [W] à visiter le local à défaut de tenue du rendez-vous convenu le 20 janvier 2025 à 15 heures 30,

CONDAMNER la société XS [N] à payer à Monsieur [W] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société XS [N] aux dépens de l’incident.

L’affaire a été appelée à l’audience sur incidents du 8 janvier 2026 et mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

A. Sur la demande d’expertise judiciaire

Conformément aux dispositions de l’article 789, 5° du Code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner toute mesure d’instruction. L’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le logement loué ne satisfait pas aux conditions de décence, le juge saisi peut déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Monsieur [W] s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’elle a déjà été rejetée à deux reprises par le Juge des référés et par la Cour d’appel, et que les travaux de reprise ont été exécutés depuis fin juillet 2025.

Toutefois, les décisions de rejet antérieures — ordonnance du 7 mai 2024 et arrêt du 26 février 2025 — étaient fondées sur le constat que le bailleur répondait aux demandes du preneur au fur et à mesure de leur présentation. Cette appréciation a été rendue avant que des travaux ne soient entrepris dans la partie habitation. Or, depuis lors, la situation a connu une évolution significative : des travaux ont été débutés courant juillet 2025 sans préavis suffisant, puis ont été abandonnés en l’état par les ouvriers, laissant le plafond de la cuisine éventré et des orifices béants dans les murs de la salle de bain. Les photographies versées aux débats le 7 janvier 2026 attestent de la persistance de cet état plus de cinq mois après le début des travaux. Ces éléments constituent des faits nouveaux, postérieurs aux décisions précédentes et distincts des désordres qui en avaient fondé le rejet.

Dans ces conditions, l’autorité de la chose jugée des décisions antérieures ne saurait faire obstacle à la présente demande, dès lors qu’elle repose sur une situation factuelle modifiée.

Par ailleurs, subsiste une incertitude sérieuse quant à la qualité et à la pérennité des travaux réalisés — l’abandon du chantier et les photographies récentes laissant douter de leur conformité aux règles de l’art — ainsi qu’une impossibilité persistante d’utiliser la cuisine et la salle de bain. Ces circonstances justifient qu’il soit procédé à une expertise judiciaire portant sur la partie habitation afin de permettre au Tribunal de disposer d’éléments objectifs et contradictoires sur l’état des lieux, la nature et l’imputabilité des désordres, la conformité des travaux entrepris et le préjudice de jouissance subi.

Il y a donc lieu d’ordonner une expertise judiciaire portant sur la partie habitation des locaux loués, dont la mission sera définie au dispositif de la présente ordonnance.

Les frais d’expertise seront provisoirement avancés par la SARL [Q], demanderesse à l’incident, la charge définitive étant réservée à la décision au fond.

B. Sur la demande de réduction du loyer et de consignation

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au bail mixte, prévoit que le juge peut réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires.

En l’espèce, il est constant que le fonds de commerce de café-restaurant exploité au rez-de-chaussée continue d’être exploité normalement, ce que confirment les constats de commissaire de justice versés aux débats par [Q]. Les désordres affectent la seule partie habitation à l’étage.

La Cour d’appel de Rennes a, par arrêt du 26 février 2025, rejeté la demande de consignation des loyers en retenant expressément que « les locaux commerciaux n’étant pas inexploitables et le logement n’étant pas inhabitable ».

Certes, la situation de la partie habitation s’est aggravée depuis lors en raison de l’abandon du chantier. Cependant, la demande de réduction de 50% de l’ensemble du loyer — alors que la partie commerciale n’est nullement affectée — manque de proportionnalité et de fondement au regard des éléments produits.

En revanche, eu égard à l’impossibilité établie d’utiliser la cuisine et la salle de bain depuis l’abandon du chantier courant août 2025, et dans l’attente de l’expertise judiciaire ordonnée, il sera fait droit à la demande subsidiaire de consignation portant sur la seule fraction du loyer afférente à la partie habitation.

Le loyer mensuel étant de 793,79 €, correspondant à parts égales à la partie commerciale et à la partie habitation selon la structure du bail mixte, la fraction habitation est évaluée à la moitié, soit 396,90 € par mois. [Q] sera autorisée à consigner, auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, la somme de 198,45 € par mois (soit 50% de la fraction habitation), à compter du prononcé de la présente ordonnance et jusqu’au dépôt du rapport de l’expert judiciaire, le surplus du loyer continuant d’être réglé directement au bailleur.

C. Sur les demandes de provision au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral

Conformément aux dispositions de l’article 789, 3° du Code de procédure civile, le Juge de la Mise en état ne peut accorder une provision que si l’existence de l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, si la réalité de désordres affectant la partie habitation est documentée par des constats de commissaire de justice et un rapport d’expertise amiable, le quantum de ces préjudices n’est pas établi contradictoirement. Monsieur [W] conteste activement l’étendue des désordres, l’imputabilité des retards dans les travaux et l’ampleur des préjudices allégués, en faisant valoir notamment que le preneur aurait fait obstruction aux interventions des entreprises. Ces contestations, corroborées par plusieurs pièces produites aux débats, présentent un caractère sérieux.

La détermination du quantum des préjudices se heurtant à des contestations sérieuses, elles seront rejetées, sans préjudice de leur examen au fond.

D. Sur la demande de provision de 2.024 € au titre des désordres des sanitaires du restaurant

La SARL [Q] sollicite le paiement d’une provision de 2.024 € correspondant à la réparation de désordres affectant les sanitaires du restaurant, en se fondant sur un rapport d’expertise amiable établi le 17 octobre 2024 par l’assureur commun des parties.

Monsieur [W] conteste cette demande et fait observer que le document invoqué ne fait que reprendre les déclarations unilatérales de Monsieur [F] sans établir de responsabilité à sa charge, et que l’absence de préjudice d'[Q] est expressément relevée.

En l’état des éléments produits, cette demande ne repose pas sur une obligation dont l’existence serait non sérieusement contestable. Elle sera dès lors rejetée.

II. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE MONSIEUR [W]

A. Sur la demande de provision au titre des loyers impayés (3.175,16 €)

Il résulte des pièces produites et des écritures de la SARL [Q] que celle-ci a cessé tout paiement de loyer à compter du mois d’octobre 2025, dans l’intention déclarée de contraindre le bailleur à achever les travaux.

L’exception d’inexécution, qu’elle invoque de nouveau, a déjà été écartée par le juge des référés dans son ordonnance du 7 mai 2024, puis par la cour d’appel de [Localité 4] dans son arrêt du 26 février 2025.

Il y a lieu de souligner qu’un locataire ne peut, de sa seule initiative et sans décision de justice préalable, se dispenser unilatéralement du paiement de ses loyers, y compris pour tenter de contraindre son bailleur à exécuter ses propres obligations.

Dans ces conditions, la dette locative afférente aux loyers des mois d’octobre 2025 à janvier 2026 ne se heurte à aucune contestation sérieuse. La SARL [Q] sera en conséquence condamnée à verser à M. [W], à titre de provision, la somme de 3 175,16 euros, correspondant à quatre mois de loyer au taux mensuel de 793,79 euros.

B. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré d’indexation du loyer (3.143,10 €)

Le bail prévoit une indexation annuelle du loyer sur l’Indice du coût de la construction (ICC). Le juge des référés comme la cour d’appel ont retenu, dans leurs décisions respectives, que le principe même de l’indexation ne se heurtait pas à une contestation sérieuse.

Toutefois, la SARL [Q] soulève, dans ses conclusions d’incident n° 2, un moyen nouveau : elle prend pour argument la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 qui interdit le recours à l’ICC comme indice de référence pour les baux commerciaux et mixtes conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, au profit notamment de l’Indice des loyers commerciaux (ILC). Au surplus, elle invoque à l’appui de ses prétenations une stipulation précise de l’acte de cession du 3 octobre 2018, auquel M. [W] était personnellement intervenu, aux termes de laquelle le bail devait être mis en conformité avec les dispositions impératives des lois Pinel et Macron.

Ce moyen, qui n’avait pas été soumis aux juridictions précédentes et qui repose à la fois sur l’évolution du cadre légal et sur un engagement contractuel exprès de mise en conformité, est distinct de ceux antérieurement débattus. Il est, en outre, de nature à remettre en cause l’assiette même de l’indexation.

Une telle contestation, qui suppose un examen au fond de la qualification du bail depuis 2018, de la portée de la clause de mise en conformité et de la compatibilité des stipulations d’indexation avec les dispositions légales applicables, excède l’office du juge de la mise en état. Elle sera dès lors rejetée.

C. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré de taxe foncière (11.309,61 €)

La Cour d’appel de Rennes, dans son arrêt du 26 février 2025, a rejeté la demande de Monsieur [W] relative aux taxes foncières postérieures à 2021, au motif que le bailleur ne produisait pas le calcul permettant d’individualiser la quote-part afférente aux locaux loués par [Q], distincte de celle relative à son propre domicile sis [Adresse 5]. Elle a en outre retenu la prescription quinquennale, de sorte que les créances antérieures à la date limite découlant de la saisine au fond du 30 juin 2025 — soit antérieures à juin 2020 — sont prescrites.

Pour la présente instance, Monsieur [W] produit une réponse de l’administration fiscale (pièce n° 55) attestant que la quote-part du local loué à [Q] représente 60,1 % du montant total de la taxe foncière de l’immeuble. Cet élément nouveau, absent des débats devant le Juge des référés et la Cour d’appel, est de nature à lever la contestation qui avait conduit au rejet antérieur.

[Q] maintient cependant une contestation sérieuse sur le quantum. Elle fait valoir que la demande, telle que formulée, intègre des années partiellement prescrites, et que le calcul présenté par Monsieur [W] ne reflète pas fidèlement la ventilation validée par l’administration fiscale.

En appliquant la prescription quinquennale retenue par la Cour d’appel à la date de l’assignation au fond du 30 juin 2025, les taxes foncières antérieures à juin 2020 sont prescrites. Sur la période non prescrite (années 2020 à 2025), la quote-part de 60,1 % est désormais établie par l’attestation fiscale produite.

Le calcul de la provision non sérieusement contestable s’établit comme suit, pour les années 2020 à 2025 :

— Taxe foncière 2020 : 2.550 € × 60,1 % = 1.532,55 €

— Taxe foncière 2021 : 2.531 € × 60,1 % = 1.521,13 €

— Taxe foncière 2022 : 2.647 € × 60,1 % = 1.590,84 €

— Taxe foncière 2023 : 2.819 € × 60,1 % = 1.694,22 €

— Taxe foncière 2024 : 2.849 € × 60,1 % = 1.712,25 €

— Taxe foncière 2025 : 2.853 € × 60,1 % = 1.714,65 €

Soit un total de : 9.765,64 €

La SARL [Q] sera condamnée à payer à Monsieur [W], à titre de provision, la somme de 9.765,64 € au titre de l’arriéré de taxes foncières pour les années 2020 à 2025, le surplus de la demande portant sur les années prescrites étant rejeté.

D. Sur la demande relative à l’accès de l’expert en valeur locative

Le bail se poursuit par tacite prolongation depuis l’échéance du renouvellement de 2013, soit depuis plus de douze ans. Monsieur [W] est en droit, conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce, d’initier une procédure de révision du loyer à la valeur locative, laquelle nécessite préalablement une expertise.

Il ressort des pièces versées aux débats — courriers recommandés, mails et échanges entre les parties — que les démarches du bailleur pour organiser la visite de l’expert mandaté (cabinet [M]) se sont heurtées à des difficultés répétées d’accès au local, imputables au comportement du preneur.

La SARL [Q] sera condamnée à laisser accéder le cabinet [M] aux locaux pour y procéder à l’expertise de valeur locative. En cas de manquement injustifié, cette obligation sera assortie d’une astreinte de 50 € par jour de retard, à compter du lendemain de la date convenue, pendant un délai de deux mois, après lequel il sera statué à nouveau s’il y a lieu.

III. SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE ET LES DÉPENS

Au regard du sort partagé des prétentions des parties — chacune obtenant partiellement gain de cause et étant partiellement déboutée — il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au stade de l’incident.

Les dépens de l’incident seront réservés à la décision au fond.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nicolas BIHAN, juge de la mise en état, assisté de Franck DUBOIS, faisant fonction de greffier, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

Sur les demandes principales

ORDONNONS une expertise judiciaire portant sur la partie habitation des locaux loués sis [Adresse 2] à [Localité 5]

DESIGNE pour y procéder Monsieur [L] [H]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 6]

Tél. 02.51.81.11.34 Mob. 06.88.59.82.14 Mél. [Courriel 1]

DISONS que l’expert aura pour mission de :

— se rendre sur les lieux et se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— constater l’état actuel de la partie habitation et décrire précisément les désordres persistants ;

— recueillir les éléments permettant d’en déterminer l’origine, les causes et la nature, et de préciser à qui ils sont techniquement imputables ;

— constater l’existence et l’état d’avancement des travaux entrepris par le bailleur et se faire remettre tous documents s’y rapportant ;

— dire si ces travaux ont été réalisés dans les règles de l’art et s’ils sont de nature à remédier de manière pérenne aux désordres constatés ;

— le cas échéant, définir la nature des travaux nécessaires, dire à qui ils incombent et en chiffrer le coût ;

— dire si la partie habitation est habitable en l’état, avant et pendant l’exécution des travaux ;

— chiffrer le préjudice de jouissance de [Q] et le préjudice moral de Monsieur [F] depuis 2021 et pendant la durée des travaux ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

DISONS que la SARL [Q] devra consigner au greffe du tribunal de céans la somme de 2000 euros à valoir sur les frais d’expertise avant le 15.05.2026 ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe du versement par la SARL [Q] de la consignation mise à sa charge ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti la désignation de l’expert est caduque ;

DISONS qu’à l’issue de la première et plus tard de la deuxième réunion des parties le cas échéant l’expert soumettra au juge de la mise en état et communiquera aux parties un état provisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance de la provision allouée, demandera une consignation complémentaire ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au greffe en un exemplaire avant le 31 octobre 2026 sauf prorogation qui lui serait accordée par le magistrat chargé du suivi de l’expertise sur requête à cet effet ;

REJETONS la demande de réduction de 50% du montant global du loyer ;

AUTORISONS la SARL [Q] à consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations la somme de 198,45 € par mois, correspondant à 50% de la fraction habitation du loyer mensuel, à compter du prononcé de la présente ordonnance et jusqu’au dépôt du rapport de l’expert judiciaire, le surplus du loyer devant continuer d’être réglé directement à Monsieur [W] ;

REJETONS les demandes de provision au titre du préjudice de jouissance de [Q] (11.305 €) et du préjudice moral de Monsieur [F] (10.000 €) ;

REJETONS la demande de provision de 2.024 € au titre des désordres des sanitaires du restaurant ;

Sur les demandes reconventionnelles

CONDAMNONS la SARL [Q] à payer à Monsieur [X] [W], à titre de provision, la somme de 3.175,16 € au titre des loyers impayés des mois d’octobre 2025 à janvier 2026 ;

REJETONS la demande de provision au titre de l’arriéré d’indexation du loyer ;

CONDAMNONS la SARL [Q] à payer à Monsieur [X] [W], à titre de provision, la somme de 9.765,64 € au titre de l’arriéré de taxes foncières des années 2020 à 2025 ;

CONDAMNONS la SARL [Q] à laisser le cabinet [M] accéder aux locaux aux fins d’expertise de valeur locative, à la date convenue du 20 janvier 2026 à 15h30 ou à toute date ultérieure convenue entre les parties et l’expert ;

DISONS qu’à défaut de tenue de cette réunion pour un motif imputable à [Q], celle-ci sera redevable d’une astreinte de 50 € par jour de retard, pendant un délai de deux mois à compter du lendemain de la date convenue, passé lequel il sera de nouveau statué si besoin ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RÉSERVONS les dépens de l’incident ;

DISONS que la présente affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état du 16 décembre 2026 pour conclusions de la SARL [Q].

Le greffier, Le juge de la mise en état,

F. DUBOIS N. BIHAN

copie à :

M^e Sébastien CHEVALIER – 256

Maître Jean-marie BOUQUET de la SARL SULIS AVOCATS – 216

Mr [A] [O]

Régie